基本がわかる　住宅ローン入門

住宅ローンの返済額には借入額（元金）と利息が含まれる。返済の時点で残っている元金に金利（年利÷12カ月）をかけた額がその月の利息だ。返済の当初は元金が多く残っているので、払う利息も多くなる。月々の返済額が均等な「元利均等返済」の場合、下図のように当初は返済額に占める利息が大きく、返済が進むと利息の割合が小さくなる仕組みだ。

支払う利息は返済期間を短くすることで減らせる。例えば下図のケースだと、返済期間を5年短くすれば利息を約182万円カットすることができ、総返済額を軽くすることができる。返済期間は35年で設定するケースが多いが、1年や1カ月単位で設定もできる。ただし返済期間を短くすると、毎月の返済額が増えるので注意しよう。

住宅ローンの金利にはいくつか種類があるが、返済開始から終了まで金利が固定されているのが全期間固定型だ。返済終了までの総返済額が借りる時点で確定するので、資金計画が立てやすい。ただし安心な分、金利はほかのタイプに比べて高めなケースが多くなる。全期間固定型は一部の民間ローンにもあるが、代表的なのは次に述べるフラット35だ。

フラット35とは、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携する住宅ローン。都市銀行など多くの銀行が取り扱っており、金利は銀行ごとに異なる。70歳未満で安定した収入があれば誰でも借りられるが、対象となる住宅には広さや質などいくつかの条件がある。また住宅が一定の基準を満たすと、当初金利が引き下げられる「フラット35S」が利用可能だ。

現在の住宅ローンで最も多く借りられているのが、この変動型だ。今なら1％を切るの超低金利で借りられるケースもある。金利は半年ごとに見直されるが、返済額が変わるのは5年ごとが一般的。5年の間に金利が上がると5年後に返済額がアップする（直前の返済額の1.25倍が上限）。金利上昇のリスクを考慮した上で賢く利用すれば、トクできるタイプだ。

利息の軽減効果が最も大きいのは、金利そのものが低いローンを選ぶこと。低金利のローンなら利息が軽くなり、毎月返済額と総返済額の両方を抑えることができる。例えば金利が2％の場合と1％の場合で比べると、3000万円を35年返済で借りた場合、支払う利息の総額に約617万円の差が出る（金利が35年間変わらないと仮定した場合）。

変動型は金利上昇リスクがあるが、賢く借りる方法もある。まず金利が高めの固定型でも無理なく返せる借入額を計算し、その金額を変動型で借りるというパターンだ。これなら当初の毎月返済額を抑えられるので、余裕ができた分を貯蓄に回すことができる。手元に余裕資金があれば、金利が上がっても対応が可能だ。

貯蓄ができたら、借入額の一部や全部を前倒しで返す繰り上げ返済を検討しよう。繰り上げた分は元金の返済に充てられるので、その分の利息をカットできる。元金残高の大きい早期に実行するほど、利息軽減効果が大きい。繰り上げ返済には返済期間を短くする期間短縮型と、毎月返済額を軽くする返済額軽減型があり、前者のほうが利息を大きく減らせる。