賃貸VS買う

14年06月11日
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  • お金で検証
  • 賃貸か買うか迷うときに、やっぱり気になるのはお金の違い。
    実際はどちらがトクなのか、比較してみた。

50年間で比較すると大きな差はない

住宅ローンを借りてマンションを買う場合と、ずっと賃貸に住む場合で、50年間の住居費を比較したのが右の図だ。トータルの住居費では買ったほうが若干トクする試算となったが、大差はない。ただ、50年以上暮らすことを考えると、ずっと家賃の支払いが続く賃貸のほうが負担が大きくなるのが一般的だ。また、今は住宅ローンが低金利であることも、買う人にとって有利にはたらく要因だといえるだろう。
50年の総住居費で比較
毎月の支払で比較
設定
ずっと賃貸の場合
(50年間/2回住み替え)
  • 家賃
    1年目~9年目 :月10万円
    10年目~24年目:月12万円
    25年目以降:月10万円
  • 入居時費用
    敷金1カ月・礼金2カ月・仲介手数料1カ月計算
  • 更新料2年に1度:1カ月分
  • 引越し代:1回30万円
今すぐ買う場合
  • 物件価格:3500万円
    (頭金500万円+ローン借入額3000万円)
  • 諸費用:105万円(物件価格の3%)
  • 毎月返済額:約10万円
    (固定金利2.0%、返済期間35年)
  • 管理費・修繕積立金
    当初20年間:毎月2万円
    21年目以降:毎月3万円
  • 固定資産税・都市計画税:約390万円
  • 住宅ローン控除
    10年間で約267万円税金が戻ってくる
  • 入居時費用・引越し代:30万円
  • リフォーム代
    10年目:100万円
    30年目:200万円
  • 環境で検証
  • お金の面以外での賃貸と買った場合の違い。
    さらには"もしも"のときにどちらが有利なのか比較してみよう。
住み替えが簡単な賃貸 購入は売るか貸すか
転勤が決まり、家族ごと引越す場合、賃貸住まいなら比較的手間がかからずに住み替えることができる。一方、マンションを購入した場合は、売却するか、人に貸す方法がある。人に貸す場合、住宅ローンを返済しながらだと難しいケースもあるので、銀行と相談が必要だ。借り手を探したり家賃の受け取りを管理したりと、手間や経費がかかることも避けられない。
購入は先の想定が大事 賃貸は物件が少なめ
子どもが生まれて家族が増えた場合、賃貸なら広めの家に引越せばよいが、その分の家賃はアップする。また賃貸物件は単身者向けが多いので、広めの家の選択肢が少ない場合もある。購入の場合は広めの面積を買っておけば、居室のやりくりや間仕切り家具などで対応は可能だ。家族が増えることを見越して買っていれば住居費の負担は変わらず、住み続けられる。
分譲物件は設備が充実 賃貸は引越せば最新
賃貸物件は貸主のコストを抑えるため、設備や仕様が分譲より見劣りするケースが少なくない。ただし気軽に引越せるので、古い家に住み続けなくていいという面はある。購入物件は賃貸と比べてグレードが高めで、新築なら機能が年々進化する最新設備がついている場合が多い。ただしずっと住み続けると設備は古くなり、交換は可能だがコストがかかる。
賃貸は変更不可が原則 購入は自由度が高い
賃貸の場合は例外はあるが、基本的には設備や内装を替えることはできない。壁紙を替えたりすることも原則不可だ。内装にこだわるなら、好みに合う物件を探すしかないだろう。一方、買ったマンションなら住戸内のリフォームは自由。壁紙や照明だけでなく、キッチンや浴室を替えることもできるが、リフォームの規模が大きくなればそれだけ費用がかさむことになる。
新築マンションは頑丈 賃貸は築年数に注意
築年数の古い物件のなかには現在の耐震基準を満たしていないものもあるので、賃貸の場合は築年数に注意が必要だ。基準をクリアしていても家具などが損傷するリスクはあるが、家そのものは引越せばいい。購入の場合、家が損傷したら地震保険や自己負担で修理が必要。免震などで損傷を抑えた、食糧の備蓄や簡易トイレの整備など防災対策を強化するケースも増えている。
購入は資金計画がキモ 賃貸は家賃の安い家へ
収入がダウンした場合、賃貸なら家賃の安い家に引越すことができる。広さや場所、築年数などでどの程度妥協できるか考慮して住み替えればいい。購入の場合は住宅ローンを借りている銀行に相談し、返済額の一時的な減額などが可能かどうか聞くことができる。難しい場合は売却という選択肢も。いずれにしろ、多少の収入減でも対応できる返済額で資金計画を組めば安心だ。
購入は保険で返済ゼロ 賃貸は家賃払いが続く
世帯主が死亡したり高度障害になっても、賃貸の場合は家賃が免除されることはない。家賃の安い家に引越すことはできるが、負担はその後もずっと続く。購入は住宅ローンの団体信用生命保険に加入するケースが一般的なので、万が一の場合には保険が下りてローンが完済される。家はそのまま残り、遺族にローンが残らないので、何かあっても安心して生活していける。
購入は返済後がラクに 賃貸の家賃負担は続く
最近は高齢者向け賃貸住宅が充実化する方向にあるが、老後も家賃負担が続くことに変わりはない。生活費だけでなく、住居費も貯蓄や年金から支払い続けることになる。一方、購入して住宅ローンが終われば住居費の負担は軽いので、老後生活のやりくりもラクだろう。ただし管理費や修繕積立金のほかに、自宅のバリアフリー化などリフォーム代がかかる場合もある。

史上最低水準の低金利

今は史上最低水準ともいわれるほど、住宅ローンの金利が低い。固定型金利のフラット35が2%未満で借りられたり、銀行ローンの変動型金利なら1%を切るケースも普通だ。同じ金額を低い金利で借りれば、返済額を軽くできる。

10年間で最大400万円

今年4月の消費税増税に合わせて住宅ローン控除が拡充される。これは毎年末の住宅ローンの残高の1%に相当する額が、10年間、所得税などから戻る制度。対象となるローン残高の上限は4000万円で、最大400万円戻ってくるから活用したい。

増税後でも安心

4月からすまい給付金もスタートする。原則住宅ローンを借りて家を買うと現金が給付される制度で、消費税8%なら年収に応じて最大30万円もらえる。所得税の納税額が低く住宅ローン控除で戻る額が少ない人ほど、メリットが大きい。詳しくはこちら
賃貸は気軽さがメリット 安心や快適さなら購入!?
家を借りるか買うかはどちらも一長一短があり、人それぞれだ。いくらの家に住むかによって負担も変わるだろう。ただ、全体的に見ると賃貸は気軽さが最大のメリットで、購入は安心感や快適さが得やすいといえそうだ。どちらを選ぶかを考えるときには、今のライフスタイルだけでなく、子育てや老後のことも長い目で考えて、自分たちにとって最適な住まいを選択するようにしよう。
取材・文/大森広司 イラスト/本間昭文

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