(株)不動産SHOPナカジツ尾張小牧店の売却Q&A

ご自身がお住まいになっている自宅を売却した場合、3000万円まで無税となる特別控除や譲渡税の税率が39％から20％になる税制優遇などがございます。他にもケースによって使える税制優遇がございますので、詳細はお問い合わせください。

住宅ローンは通常一人につき一つまでなので現在の住宅ローンを残したまま、新しく住宅ローンを借りることは原則としてできませんが、新規と既存を合算することで一つの住宅ローンとみなして借りることを可能とします。実際にどの程度借りられるかはご年収や手持ちの資金によって変わりますので詳細はお問い合わせください。

住宅ローン残高が売却金額よりも高い場合、返済しきれず売却できない可能性がございます。しかし、お手持ちの資金から不足分を補える場合や、購入と売却を同時に進められる場合は「住替えローン」というものが使用できます。ただし、タイミングがとても難しくなりますので、詳しくは店頭にてご相談ください。

売却時の金額から購入時金額及び売却にかかった諸経費を差し引いて利益が出た場合、譲渡税という税金がかかってきます。また、譲渡税がかかる場合でも、居住状況によっては譲渡税がかからなくなる特例もありますのでお気軽にご相談ください

(1)印紙代（10000円）(2)登記費用（約50000円）(3)仲介手数料（売買価格×3％＋6万×消費税）(4)測量費用（約302400円）(5)解体費用（物件によって異なります。）(6)残存物撤去費用（物件によって異なります。）(7)造成費用（物件によって異なります。）以上になります。物件によって費用がことなってくるので一度物件を拝見させて頂いて費用は算出させて頂きます。もしそれが難しいようでしたらある程度の物件の情報を頂けましたら概算になりますが算出させて頂きます。お気軽にお尋ねくださいませ。

確かにご購入されるお客様からすれば部屋に入った瞬間、きれいにリフォームされたお部屋の印象は良いでしょう。しかし売り出し前にリフォームすることはお勧めしません。理由(1)ご購入のお客様は自分好みのリフォームをされたい人が多い　　　(2)売却金額によっては売却損になる可能性がある　　　(3)売れない物件の最終手段は買取。だがリフォームしてしまうと買取してもらえなくなる。　　　　　　（買取業者はリフォームをして利益上乗せで売却価格を決定するため）よりお詳しいお話は一度お顔を合わせてできたらと存じます。お気軽にご来店くださいませ。

例えばネット（スーモ・アットホーム・ホームズ等）に登録される物件の写真です。写真が綺麗に見やすく撮影されているか写真の数は少なくないか（居住中でも）またご内覧がある場合も内覧前に換気・部屋が暗いとならないように電気をつけておく等ご内覧がある場合は事前に担当からお知らせがあるので事前に綺麗にされることを強くお勧めします。売主様の努力で物件が売れるかもしれませんよ。

例えばネットにも出さずに店頭のみ限定でのご紹介させて頂く物件も多数ございます。またチラシ配布も物件を特定されることがないように抽象的表現で売却活動させて頂きます。

ただし一度売りに出した価格よりも値段を上げるのはご購入のお客様にとってもご売却される売主様にとってもデメリットになります。例　売却価格2000万円→2500万円　また金額が戻るだろう・・・とお客様も足がストップしてしまいます。あげるのであれば事前に高めに売り出しをお値段を下げることをお勧めします。売却価格に関しては販売戦略が大切になります。お客様に売り出し理由によっても様々です。よりお詳しいお話はお顔を合わせて・・・まずはお気軽にご来店下さいませ。

一般の買主様を探していく「仲介」とは異なり、買取業者様に買い取っていただく制度です。メリットとしては、買取査定額で確実に買い取っていただける店、ローンが通らなかった場合の白紙解除がない等あげられますが、金額が仲介と比べると安くなってしまうというデメリットがございます。弊社ナカジツでは売主様のご事情に合わせたご売却方法をご提案させていただきます。

我々がお伝えさせていただく査定価格は、過去の成約事例を元に算出した参考価格になります。ですので売出価格に関しては、それよりも高く設定していただけます。物件のメリット・デメリットをしっかりと把握した上で、お客様に物件の魅力をお伝えすることが出来れば、査定価格より高値での売却は可能と考えております。

御査定者様により様々なご事情がございますので、メールや電話など色々な査定方法がございます。ですが、より精確な金額を知りたい方には現地査定をオススメさせていただいております。例えば、戸建やマンションの場合ですと、お部屋の使用状況によって周辺相場価格よりも安くなってしまうケースもございます。こういった金額とのギャップをなくす為にも、現地査定を推奨しております。

査定対象地周辺の過去の成約事例を調べ、一つ一つ比較して相場価格を算出しております。同じ不動産はこの世に２つとしてありません、たとえ隣地だとしても、間口や奥行き・接道方向等条件は様々です。御査定させていただく不動産のメリット・デメリットしっかりと把握し、過去の物件と比べていきます。

過去実際に売れている物件の情報がまとめられているので、その情報を元に決定していきます。５年前にお隣がいくらで売れています等の情報をお伝えさせていただき、しっかりと価格の根拠を示して御査定させていただきます。ただ売主様にっよてご売却の御理由・手元に残したい金額・販売時期等は様々です。ですので、我々が提示する金額はあくまで参考価格であり、最終的な販売価格は売主様とご相談の上、決定していきます。

買主様が住宅ローンを使わない状況にあること。もしくは、買主様か売主様が「重要事項説明書」および「売買契約書」を作成できる状況であれば可能です。しかしながら、中々上記のようなケースはまれですのでご注意下さい。

販売に際し、私が意識していることは、「売主様も楽しみながら売却をする」ということです。販売依頼をした後、いつ売れるのかわからずモヤモヤする日々を過ごすよりも、担当営業と一緒にチラシの配布エリア考えたり、資料のデザインを考えたり、販売に参加しながら過ごして頂く方がよいかと思います。そのためにもいろいろな要望はどんどんお声かけ下さい!!

「一般媒介契約」というものを結べば何社に声をかけても大丈夫です。媒介契約にもいくつか種類があります。メリット、デメリットをしっかりと把握しておくことをオススメします。

販売依頼を「媒介契約」といいますが、3種類有り、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」がございます。ニーズに合わせてご提案させて頂きますが、どの販売形態であっても　誠心誠意、販売活動をさせて頂く　ということに変わりありません。また、依頼時によくあるお話しですが、不動産業者によっては「販売期間中は契約をやめることはできない」と言われることがあります。これは宅建業法違反となりますので、いつでもやめられる契約となっています。その際に違約金等は発生いたしませんのでご安心下さい。売却時に一番大切なことは売主様と販売業者との信頼関係だと思っておりますので、まずはお気軽にご相談下さい。

弊社では、通常行われる「チラシ配り」や「HP広告」だけでなく、中古物件の場合では「ホームインスペクション」を必ず行います。現在は義務化されていませんが、平成28年5月に閣議決定されている内容です。中古物件もしっかりとした建物診断をした上でご提案することで、売却後のトラブルが起きるリスクを減らすことが目的です。弊社では閣議決定前より自主的に行っております。また、その際必要な資格「ホームインスペクター」及び「住宅メンテナンス診断士」の有資格者も多数在籍しているため、安心してご依頼頂けますね♪

弊社の売却活動について、(1)仲介　(2)買取　(3)仲介＋買取　の３種類をご用意させて頂いております。ご売却を急いでいる方にとっては、(2)もしくは(3)をご提案させて頂いております。弊社買取金額をご提示させて頂きますが、もっと高い金額で買い取って頂ける可能性を秘めて、他の買取業者様にも金額をご提示して頂きます。そうすることによって、弊社の買取金額が適正かどうかの判断にもなりますし、他の買取業者様で高い金額をつけられれば、そちらの金額をご提示することも可能になります。少しでも高く、かつスピーディーに売られたいという方には、おすすめとなります。

弊社には良く、「他の不動産屋さんで売りに出しているけど、中々売れなくて困っている」というご相談を頂いております。弊社に売却活動を切り替えて頂いて、すぐにご成約という実績もございます。なぜならば、他の不動産屋さんにはない、弊社独自の集客の仕方や、愛知県内すべて直営店舗となっておりますので、多くのお客様が弊社に集まってきております。また、それでも中々売れないということであれば、弊社独自の「買取保証制度」がございます。すぐに現金をご用意させて頂き、お引越しなども、売主様に合わせて調整させて頂きますので、ご安心ください。

弊社では、売却のご依頼を頂いてから、３ヵ月以内の成約率が約９３％となります。また、次のお住み替え先については、様々ですが、一戸建てやマンションをご希望の方は、そこから約１～２か月で住み替え可能となります。ですので、ご売却から入居までは、早くて約１か月半、長くても約５か月頂ければ可能となります。

一年を通してですと、４月の新学期を新しい家で迎えたいという方が多いですが、長いスパンで考えて頂くと、「今が売り時」だと思われます。理由としては、「低金利」や「建築資材の上昇」による、購入者の購買意欲の上昇が原因だと思われます。「今が買い時」と思われているお客様が多数いらっしゃいます。買われる方のニーズが多ければ、競合になり、高く売れる可能性があります。ご売却をお考えの方、今がチャンスです。

売却が先（売先行）と購入が先（買先行）には、それぞれメリット・デメリットがあります。例えば、売先行だと一旦仮住まいが必要だというデメリットがありますが、資金確定がしやすく、安心な住み替えが出来るというメリットがあります。逆に買先行だと、購入が先なので、売却時に予定の金額で売却出来ず、資金ショートする可能性があるというデメリットがありますが、仮住まいしなくても良いというメリットがあります。その方のニーズに合わせ他にも買取保証などもしておりますので、是非一度お問い合わせください。