(株)エステート・マックの売却Q&A

不動産売却に関する優遇税制は多種多様に御座います。ここではマイホームの売却に関して３つの優遇制度について簡単に解説致します。　■『3000万円控除』は、マイホーム売却代金が3000万円以下の場合は非課税となる制度です。　■『買換え特例』は、マイホームを売却して新たにマイホームを買換えた方が使える制度です。先の『3000万円控除』とどちらかを選んでご利用頂けます。　　■『損失の繰越控除』は、ローン返済中のマイホーム売却によって損失（売却損）が発生した場合、売却・買換えいずれも3年間は総所得額から売却損分の繰越控除が可能です。　　詳しくはお気軽にお問い合わせ下さいね！

不動産を売却される際に掛かる費用は、■登記費用（相続登記や住所変更登記をされていない場合、住宅ローンご完済時の抹消登記費用など）、■仲介手数料（成約金額×3パーセント＋6万円×消費税）、■片付け費用（室内外のお荷物撤去・処分費用）があります。また物件によっては■表題変更登記（増築部分が登記されていない場合）や■境界確定（境界が不明瞭な場合）が必要となる場合も御座います。弊社では、査定段階で掛かる費用の目安をご提示させて頂きますので、経費を把握して頂いた上で、売却価格を決定して頂いております。

ご事情に合わせて価格を改定して頂くことはとても大切です！　　不動産売買は基本、『早く売却したい』『時間がかかっても、より好条件で売却したい』、ご希望によって価格設定も異なります。　　また価格改定によって、新たな客層のお問い合わせや内覧に繋がり、ご成約に至るケースも多々あります。　　定期的な媒介報告で販売状況を弊社と売主様とで共有頂きますので、販売状況に応じて適宜、価格変更のご提案もさせて頂きます！

ご見学に来られた方の第一印象を良くすることが、もっとも効果的です。室内の整理整頓を行って頂き、お庭も綺麗に整えることで、第一印象は大きく変わります。ご見学時に照明をすべてつける、雨戸やカーテンをすべて開けておく、などの細かな配慮も大切になります。　　何より、ご見学者様へ気持ちよくご見学頂ける様、挨拶やスマイル！を心掛けてご対応頂けると我々もご案内がしやくすなります！些細なことでも、印象は大きくことなりますので、実践してみて下さいね！

例えば、広告写真の工夫です！あえて外観写真を載せずに、室内写真をメインに広告を作成すれば、外観からお家を特定されることを防ぐことが可能です。　　周辺施設についてもご自宅から近すぎる施設は、掲載しない等も可能です（最寄駅は公正取引法上必ず表示しなければなりませんが）。　　また、弊社による『買取』をご利用頂くことで、ご近所に内緒で売却を行うことも可能です。　　ご希望に応じた売却方法をご提案させて頂きますので、お気軽にご相談下さい！

一定期間、売却募集をしたものの、買い手が見つからなかった場合に、そのまま弊社で買取させて頂く制度となります。市場価格よりも安くなってしまいますが、確実にご自宅を売却することが可能となります。その他のデメリットとしては、販売状況や市況の変動によっては、当初のご提示額よりも減額しなければならないケースがある点です。売却しなければならない時期が明確な方（お住み替えや税制優遇の期限喪失などのリミットがある方）にはオススメですが、当初から『買取』でご依頼頂いた方が結果的に、買取額も安定して条件よく売却出来る場合もあります。ご希望条件に応じてご提案させて頂きますので、お気軽にご相談下さい！

買い替え（住み替え）ローンとは、今のご自宅売却時に売却損が出る場合、次の新居の購入ローンに、その売却損分を上乗せしてお借入れ頂ける商品となっております。もちろん、返済計画にご無理がないことが前提となりますが、各金融機関で取り扱っております。通常の住宅ローンと同じ利率や返済期間となり、残債と新居ローンをまとめて1本でお借入れ頂くので、ご返済も1本となり返済計画も容易です。ご利用には上限額や条件が御座いますので、お気軽にご相談下さい！

今のご自宅を売却される際に、ローン残債が売却代金を上回ってしまう場合、もし『買い替え（住み替え）』をご希望されていらっしゃるのであれば不足分を新居の住宅ローンで賄うことが可能です（上限や諸条件あり）！　　ご返済計画にご無理がなければ、買い替え（住み替え）ローンで新居の住宅ローンと不足分のローン残債を、1本のお借入れで返済して行けますので、お気軽にご相談下さいね！

マイホーム特例により、お住まいだった（お住まい中の）マイホームを売却される場合、3000万円までは非課税となります（諸条件あり）。セカンドハウスや事業用、相続で取得されたお家を売却される場合は、『売却益』に応じて『不動産譲渡所得』が課税されます。あくまでも、購入（新築当時）した価格よりも高額で売却して利益が生じた場合に、課税されますので、購入時の売買契約書や建物新築時の請負契約書等がお手元に残っていれば、売却益が圧縮されて譲渡所得税も減額されます。相続で取得したお家を売却される場合も、当時の書類や、相続税などが取得費や経費としてその分は控除されます。　　詳しくはお気軽にご相談下さい！

不動産価格は、需要と供給のバランスで形成されております。　査定額よりも高額で売却出来たケースも、過去にはありますが例えば、『隣家が地続きになるので高額でも購入してくれた』『どうしてもその学区にそのタイミングでお家が必要だった』『親を近くに呼ぶ為に自宅のそばで必要だった』など、購入者側にその物件でないと購入するメリットがないケースに限定されてきます。　　あまり市場価格からかけ離れた金額で販売を開始すると、購入者側も物件情報は長期的に常にチェックしております。相場をあまりにも度外視した価格設定を行うと買う側からどう見えるか？・・・ご自身が買う側としてお考え頂くと、よくお分かり頂けると思います。

査定方法は大きく分けて3通りの方法が御座います。　まずはご自宅の広さや築年数を元に簡単に査定を行う『簡易査定』。まだ売却が具体的でない方、将来的な売却をご検討の方にオススメです。ご自宅を拝見することなく、数字だけで査定を行いますので、あくまでも目安としての査定額となります。　次に『精密査定』ですが、こちらは売却を本格的にご検討中の方、築年数が浅いお家の場合にオススメです。実際にご自宅を拝見した上で、正確な査定額を算出させて頂きます。　最後は、『買取査定』。こちらも実際にご自宅を拝見させ頂いた上で、弊社の買取額をご提示させて頂きます。ご売却を早く、確実にご希望される方にオススメです！

我々、不動産業者の査定額を参考にして頂いて、最終的には売主様ご自身で売却価格を決定して頂きます。ご希望の売却期間や条件に応じて、適正売却価格をご提示させて頂きますので、ご自身のご希望や条件を満たせる様な売却価格を設定して頂ければと思います。とは言え、不動産はあくまでも『市場商品』、需要と供給のバランスによって価格相場が形成されておりますので、査定額よりも極端に高額な価格設定は、あまりオススメ出来ません・・・かえって条件良く売却出来る機会を逃したり、販売が長期化してしまう恐れがある為です。ご不明な点はお気軽にご相談下さい！

中古住宅の査定に関しては、土地査定よりも建物査定がメインとなります。土地査定は、周辺相場という絶対指針がある為、各社あまり査定額に差は出ません。建物に関しては、ご自宅の工法や性能、設備をどう評価するかによって査定価格が大きく異なります。これは、査定を行うそれぞれの不動産業者によって見るポイント、重要視するポイントが異なりますので、価格・評価が会社ごとに大きく異なります。弊社は『中古住宅のパイオニア』として数多くの中古住宅を査定しております。経験と知識、市況感に基づいた、正確な査定を心掛けておりますので、お気軽にご相談下さい！

売買とは本来、売り手・買い手が合意すれば成立しますので、買主様も直接取引で問題ないよ、という事であれば我々不動産業者を無理に入れる必要はありません。　　ただ、買主様が融資を受ける場合には不動産業者が取引に入っていないと、ほとんどのケースで融資が受けられません。それだけ個人間売買はトラブルが発生しやすいからです。　もし、安全・安心な不動産取引をご希望なら、我々不動産業者にご依頼頂いた方が確実なので、お気軽にご相談下さい！

売却条件、価格設定など、すべては売主様のご意思にて決定して頂きます。我々不動産業者は、その為の選択肢や方法をご提案し、最大限の希望が叶えられる様にお手伝い致します。　もちろん、相手（買い手）があっての売買なので、すべてがご希望通りに、というのは難しいですが、可能な限りご希望が叶えられる様、お手伝いさせて頂きます！

今、販売を依頼している不動産業者がすでにおり、依頼方法が『一般媒介』であれば問題はありません。もし『専任媒介』『専属専任』で依頼している場合は、それを『一般媒介』に変更して頂いてから、別の不動産会社へお声がけ下さいね！有効期限の満了を待たずとも、『専任から一般に変更して欲しい』と申し出て頂ければ速やかに変更可能です。これから売却をスタートされる場合は、最初から『一般媒介』で複数の不動産会社に依頼して頂ければ何ら問題はありません。逆に、『弊社は専任媒介以外は受けません』という会社様がもし仮にあったとしたら、その会社様は迷わずお断わり下さいね！媒介方法を選択し決定されるのは、あくまでも売主様です！

弊社HPに、3種類ある媒介依頼方法を、分かりやすくまとめておりますので、下記リンクよりご一読頂けますと幸いです。　■弊社ＨＰ：不動産流通のしくみと『取引態様』についてhttps://www.estate-muc.com/contents/static/index?id=1857　　（リンクをコピーしてご覧くださいませ）　

我々不動産業者は、まず『査定』をして、ご自宅の販売適正価格をご提示致します。その査定額を元に、売主様にご自宅の売却価格を決定して頂き、販売を開始いたします。具体的には、SUUMOネットをはじめとする各種ネット広告に掲載して広く買い手を募集します。また、他の不動産業者様にも情報を共有して、より早く買い手が見つかる様に販売網を構築します。査定額だけではなく、依頼する不動産業者の選定を誤ると、ご売却はスムーズに行きませんので、充分にご検討頂いた上で、どの不動産業者に売却を依頼するか、ご選択くださいね！

もちろん、年度末や学期替わりの時期等、お子様のいる家庭では、学業の節目を境に一定数の需要が高まりますが、　『賃貸』と違って気に入ったお家がないのに『時期優先』でお家を購入される方は、稀です。あまり時期や季節には関係しませんので、お気になさらなくても大丈夫です。それよりも、近隣で販売中の他の物件の動向（価格帯）にご注視頂いた方がよろしいかと思います。自分が売却しようとしているお家よりも、明らかにハイスペックのお家が、ご自身のご希望価格よりも安く売りに出ていた場合には当然、売却はスムーズにはいきません。時期や季節よりも、周辺物件の動向の方が大事だと思います。

お住み替えをご検討中の方は、原則　『売却先行』　となります。例外として、『先に現金で住み替え先を購入できる方』『売却物件のローンを完済している方』は、購入先行で動いて頂いても何ら支障はありません。売却代金を元に、住み替え先の購入をご検討中の方は、ご自宅を売却出来てから、住み替え先を購入して引っ越して売り渡す、という『売』と『買』のタイミングを揃えなければなりません。売却が決まっていないと、以降の予定がまったく立ちませんので、まずは『売却』して買い手を見つけておくことが必須となります。

弊社では、販売開始からご成約まで、定期的な広告反響分析をご提示させて頂いております。たとえば、HP上で一日に何人の方が、物件情報をご覧になり、その内、お問い合わせやご案内につながったのは何件か、等の情報を売主様と共有させて頂くことによって、早めに販売価格の適正を見出して、ご成約を目指します！それでもご縁に恵まれず、なかなか成約に至らない際は、弊社による買取りも行っておりますので、一度、お気軽にご相談下さい！　

弊社エステート・マックでは、売却査定時に、様々なご提案をさせて頂いておりますが、その中でも、他社に負けない自信があるのは、『売却の為のリフォーム』です！　　過去、500棟以上の自社リフォーム済中古住宅を販売してきた経験から、最低限の費用で、最大限、中古住宅を魅力的にリフォーム致します！　　売却をご検討の際、資金に余裕があれば、リフォームしてからの販売をオススメ致します！　　反面、DIY希望のお客様は、リフォームしてない方が良かった、、、という買い手がいるのも事実です。　　お金が掛かることなので、事前にご相談して頂いた上で、どうすべきかを一緒に考え、ご提案させて頂きます！

急ぎ売却をご希望の際は、当社エステート・マックへご相談下さい。不動産業者による買取がもっとも確実に、早期に売却可能です。『買取』のデメリットとしては、どうしても買取価格が相場の6～8割での買取となってしまう点です。もし、『買取を依頼するほどではないけど早く売却したい』というご希望であれば、スタートの販売価格設定を、相場～買取価格の中間点で設定して頂くと、周囲の競合物件と比べても割安に感じられ、早期売却が可能となります。