朝日土地建物(株)中山支店の売却Q&A

マイホームを売却するときの優遇税制では、譲渡所得税・住民税の「３０００万円控除」、「買いかえ特例」、「２つの住宅譲渡損失の繰越控除の特例」などがあります。マイホーム以外の不動産を売却するときは「相続した空き家の譲渡時の特例」、「先行取得した土地等の譲渡時の特例」などがあります。税金の特例に関しては、売買する金額やお客様の状況により異なります。必ず事前に確認をしましょう！

主に下記のパターンがあります。(1)残債以上で売却が出来た場合は、残債を銀行に返し、新たに住宅ローンを組みます。(2)残債以下で売却をした場合は、残債割れしてしまった金額を次の購入の住宅ローンに組み込みます。(3)売却がまだできていない場合は、現在のローンに加えもう１本ローンが組めるか審査しましょう。状況によっては、現在の住宅を売却ではなく賃貸に出すという方法も考えられます。当社では、メガバンク、地方銀行、信用金庫、労働金庫、農協、信託銀行、ノンバンク、ネット銀行など複数の銀行との取引があります。数ある商品の中からお客様の状況に合ったよりよい商品をご紹介いたします。

買い替えの最大のポイントは現在の”住宅ローンの残債”であることは間違いありません。ですが、買い替えするお客様の中には、残債以下の金額で売却して損が出た金額を次の購入のローンに組み込むという方法をとる方もいます。他にも、今の住宅ローンを残したまま次の住宅ローンを組むという方法もあります。買い替えは入念な資金計画がカギとなりますので、収入証明や現在のお借り入れ状況などわかるものをご持参いただけますと早い回答ができます。是非、ご相談ください！

まずは、売買契約時の契約書に印紙を貼付するので印紙税が必要です。他にも、譲渡益が出た場合の譲渡所得税などがあります。税金は売買の金額や、不動産を保有した期間などでもちがいがでます。また、お客様の状況によっては控除を受けられることもありますので一度ご相談に来てください。当社では、”税の知識”という本を無料でお配りしています。お気軽にお問い合わせください！

不動産売却時にかかる費用は、印紙税、仲介手数料（成約価格×３％+６万円+税）、登記費用（抵当権抹消や住所変更など）があります。また、購入した時より高く売却して売却益が出る場合などは、譲渡所得税が科せられることもあります。お客様や、売却価格によっても違いが出ますので詳しくは一度ご相談にご来店ください！

購入を考えているお客様は汚い部屋より、きれいなお部屋を望んでいることがほとんどです。ですが、個人のお客様が自分でリフォームをしようとすると”安くリフォームをすることが出来ない事”リフォーム費用が持ち出しになってしまう事”からオススメしていません。また、ご自身でリフォームプランを考えたいというお客様も多く、最近はリフォームローンも住宅ローンと同じ低金利で貸してくれる銀行が多いことから売主様がリフォームをするより、買主様がリフォームをする方が条件が良いケースがほとんどです。売主様がやる事で効果が高いのは”建物インスペクション”と”ハウスクリーニング”の二つです。一度、ご相談にご来店ください。

まずは、お部屋の電気はすべてつけておきましょう。夏ならクーラーを入れる、冬ならヒーターをつけるなどの配慮やスリッパを用意するなどの心遣いも大切です。当然、汚い部屋よりきれいなお部屋の方が印象は良くなります。ですが、不動産会社同行でのご案内になりますので基本はすべて不動産会社の人に任せましょう。ご案内にあまり口を出しすぎたりしてしまうと逆効果になってしまうことがあります。また、お茶を出す必要まではありませんがお客様が気持ちよく見学できる程度の”おもてなし”は必要です！

売却活動をする際は、個人向けに販売をかける時は広告に住所の枝番号は記載しませんので家を特定されることはありません。ですが、購入するお客様は写真も見ず、間取りもみず、場所もわからずに購入するということはあり得ません。社用車以外の車でお客様をお連れすることも可能ですが、案内数が多くなると近隣の方は気づく可能性が高いです。なので、情報を一般公開せず、現地ご案内の数も最小限にとどめるとなると業者買い取りが１番望ましいです。一度、ご来店して詳細をご相談ください！

売却価格の変更は、媒介契約の内容変更という形で変更可能です。基本的には、金額を安くすることはあっても、高くすることは望ましくありません。今は、家さがしをしているお客様は毎日のようにインターネットで情報をチェックしています。購入するお客様の目線に立ち価格変更をするとより効果的です。例えば、ネット検索は５００万円単位で検索するサイトが多く５１０万円より５００万円という設定にした方がヒットする範囲が広がります。購入者目線も持ちながら、戦略をねりましょう！

買い取り制度とは、不動産業者が中古の戸建やマンションを下取りしリフォームしたり、古屋付の土地を下取りして建売住宅にしたり、解体して土地として再販売する事を目的として売買をすることです。売却する相手が事業を目的とした不動産のプロであることから、数字さえ合えば個人のお客さまより契約のスピードが速い・資金繰りが安定している・契約内容の打ち合わせをしやすいなどのメリットがあります。デメリットは物件にもよりますが、個人でお客様を探すより金額が安くなってしまうという点があります。買い取り制度を選ぶ方は主に、手間をかけず早く売却をしたいというお客様が多いです。是非一度、ご相談ください！

査定価格というのは概ね３か月で売れる事を想定して設定する金額です。ですが、販売する時期にライバル物件がたくさんあったりすると比較されることが多く周りの物件の価格設定に影響されて相場が崩れてしまうしまうこともあります。逆に、周りに販売物件がなく限定的に探されているお客様の目にとまれば、査定価格より多少高くてもご契約になることもあります。どちらの状況も、自分自身ではコントロールできない事です。相場より高く売却したい場合でも、あまり長い期間高い数字で出してしまうと”売れ残ってる悪い物件”という印象をつけてしまいます。計画的な価格の見直しを頭に入れながら価格設定をしましょう。

不動産の査定は、査定システムに数字を打ち込む「机上査定」と、実際に現場をみて行う「訪問査定」と２種類あります。当然、机上査定より訪問査定の方がより現実的な数字を出すことができます。あとは、お客様のその時の状況により査定方法をチョイスしていただくのが良いかと思います。当社では、どちらの査定方法も行っております。お気軽にご相談ください。

売却査定システムは様々なシステムがあります。システムによって違いはありますが、ほとんどの査定システムは土地の面積・建物の面積・築年数・接している道路の状況・土地の形・駅までの距離などを入力し、近隣の売買成事例や賃貸した場合の収益予測から数字を割り出しています。査定に関しては、”無料”秘密厳守”で行っています。お気軽にご相談ください！

不動産には”相場”というものがあります。近隣の取引の事例と比較したり、賃貸物件のの賃料から計算して売買価格を割り出します。ですがお客さまには”事情”があると思います。”手元にいくら残さないといけない”銀行に残債があといくらある”近所にはしられたくない”など理由は様々です。最終的には、両方の目線から価格設定を行います。いくつか選択肢をご提案させて頂き、その中からお客様にとってベストな価格設定をお選びください。

現在は、インターネットが普及しているのでご自身で自宅の価格を決め、写真を撮り、キャッチコピーを考えて販売する！ということは難しくはありません。ですが、不動産会社を通して売却に出す最大のメリットは”重要事項説明”と”売買契約書”の作成とご説明です。これには、専門的な知識と、免許が必要になる事と、経験の数が様々な事態への対処や未然の防止につながります。当社には、過去に５万件以上の不動産売買に携わってきた”経験”と”ノウハウ”があります。大きな”トラブル”に巻き込まれないためには、信用のある不動産会社に任せることをオススメします！

不動産の売却・購入どちらも、担当営業との二人三脚が重要なカギとなります。中には、言いづらいこともあるかもしれませんが本音をお話し頂くことが良い関係を築く秘訣です。お客様のご希望にはプロとして精一杯応えます！ですから、安心して本音をぶつけてください！！

不動産売却査定にも、”セカンドピニオン”という言葉があります。数社比べていただくことは問題ありません。ですがあまり数多く相談しすぎてしまうと、多くの方は「不動産会社の対応をしきれない」と言う声を聞きます。まずはご自身で、管理・把握し切れる範囲で動いてみましょう。そして、当社がお客様の”ベストパートナー”になれるような関係を築きたいと思っております！

不動産を売却する際は、媒介契約（ばいかいけいやく）という契約を締結します。”専属専任媒介”専任媒介”一般媒介”という３種類の契約方法があります。契約の種類によってちがうのは、お客様と不動産会社との間でやらなければならない義務が異なります。どの契約がお客様に適しているかは、不動産会社の説明をしっかりと聞いてから判断しましょう。ご相談いただけましたら、詳しくご説明させていただきます！

ご売却の意思が決まりましたら、私達が不動産の調査を行います。その後、販売価格を決め、媒介契約を締結していただきます。媒介契約が終わればあとは、広告活動をしてお客様を呼び込む作業をしていきます。お客さまからの問い合わせを受け、物件のご案内をし、契約への商談まで行けば残すはあと少し。商談が成立しましたら売買契約を締結していただきます。その後、お引渡しまでの銀行業務や建物検査、お引越し会社の手配など最後までお手伝いさせていただきます！

不動産を急いで売りたいときは、下取り価格で買い取り業者に購入してもらうのがスピードは１番早いです。ですが、ローン残債などの金額によっては下取りが難しいこともあります。それでも出来る限り、周辺ライバル物件より価格を下げることが早期売却の近道といえます。あとは、一定期間広告費を集中してかけることによって物件の周知スピード早めるという方法もあります。いずれにしても不動産会社との二人三脚が重要になりますので、一度、ご相談にお越しください！

現在はインターネットが普及した為、いつでも、どこでも、だれでも物件情報を見ることができます。価格設定や物件の見せ方を間違えると長く売れ残ってしまうということがあります。もちろん、愛着のある自宅を高く売りたい気持ちはわかります。ですが、理想的な期間として３か月で売却できる金額設定を入念に打ち合わせをして決めましょう。ローン残債が多く価格を下げられない場合などもあると思いますが、その際はとにかく自宅をよく見せる努力をしましょう！詳細は当店にてご相談に乗ります！是非、ご来店ください！！

例えば、売却が決まると自宅の引渡しまでに2～3か月ほど期間をとる事が多いです。その期間内に、住替え先の物件を見つけ引っ越しまでするというのが理想的です。次に、売却代金受領日と、購入代金支払い日を”同日”もしくは”近い日”に設定して、実際に引っ越すのは購入代金を払ってからになります。この時に”引き渡し猶予”を7～10日間程もらっておけると(1)売却代金受領(2)購入代金支払い(3)引っ越しをスムーズに行えます。選ぶ住み替え物件によっては、一度仮住まいに移る必要がでる場合もあります。住み替えは、お金の流れと、移り住むタイミングのスケジュールをしっかり組まなければなりません。是非、１度ご相談にお越しください！

３月の年度末までに入居したい。年内に入居したいなどの希望をお持ちの方も多いですが、お客様が売りに出したいと思った時に販売はスタートしてしまい、お住まいのお引渡し時期を「相談」という形にしておくことであらゆる希望のお客様に対応していくことができます。「売買契約」と「お住まいのお引渡し」は、同日ではないことがほとんどです。是非一度、ご相談にお越しください！

気に入った家が見つかっていないのに自宅を売りに出すのは不安・・・今の自宅がいくらで売れるのかわかないのに先に購入するのは不安・・・お住み替えのお客様は、みなさまこのような不安を感じている方が大半です。どちらを優先していくかは、お客様が今後どのようなライフプランを計画するかによって変わってきます。それぞれのメリット、デメリットをご説明し、あらゆるパターンをご提案させていただきますので、一度ご相談にご来店ください。