東宝ハウスライフソリューションズグループ(株)東宝ハウス大田東京の売却Q&A

リフォームしたほうが綺麗に見えますし、高く売却できる可能性が上がるのは確かです。但し、注意しておきたいのは「リフォーム工事代金以上に高く販売できるか」ということです。多額のお金をかけてリフォームしても、そのままの状態で販売する金額より若干上がっただけであれば、逆に損をしてしまいます。また、ベースの中古物件を購入して、自分好みにリフォームしたいというお客様もたくさんいます。ご相談いただく物件によって最適なご提案をさせていただきますので、ぜひご相談下さい。

【譲渡益が出た場合の特例】１．３０００万円特別控除　２．１０年超所有軽減税率の特例　３．特定居住用財産の買い替え特例　【譲渡損が出た場合の特例】４．居住用財産買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除　５．特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の５つの特例があります。お客様のご売却内容によって、どの特例を使うことが一番お得かを確認して、ご提案させていただきます。この特例を利用することで、税金を軽減できたり、損失が出た場合は他の所得から控除できたりします。詳しくは個別にご相談下さい！

買い替え用のローンにはいくつか種類がありますが、ご自宅の売却を見越して、先に買替先の購入のための住宅ローンを組める商品や、住宅ローンの残債が売却代金を上回ってしまった場合に、債務超過分を買い替え先の住宅ローンに上乗せできる商品などがあります。金融機関によって特徴や強みが異なりますので、お客様の買い替え内容にあわせて、適切な商品をご案内致します。ぜひご相談下さい。

こちらのご質問もよくいただきますが、逆に買い替えをすることで、現在の「支払いが大変な住宅ローン」を圧縮して、月々の支払を軽くして、日々の生活を楽にすることも出来ます。そのためにはお客様とのしっかりとしたコミュニケーションが欠かせません。弊社のファイナンシャルプランナーと一緒に全体を見直して、最適なお買い替えを実現していきましょう。

譲渡所得は、土地建物の売却代金から、売却した時の費用（譲渡費用）と、購入時金額から建物減価償却分を差引いた金額（取得費）を引いて算出します。譲渡所得＝譲渡収入金額-（取得費+譲渡費用）です。その金額がでたら、特別控除が使えるかを確認します。それでも譲渡所得がでる場合、所有期間によって税率をかけます。５年以下の土地建物で短期譲渡所得、５年を超える土地建物で長期譲渡所得といい、税率が異なります。この先は、ご所有不動産によって変わりますので、個別にご相談下さい。

〇仲介手数料（売却価格の3％+6万円＋消費税）〇契約書に貼付する印紙代（売買価格によって１～６万円程度）　〇登記費用（抵当権の抹消登記、住所変更登記などで３～５万円程度）〇土地建物で測量が必要な場合は測量費用（２０～６０万円程度）、〇古家付土地で建物解体して更地にする場合は解体費用（木造で坪５万円程度）となります。それ以外に売却益が出た場合は、税金がかかります。売却するときの税金については別項目でお答えします。

建物が古くても、モノがきちんと収納されていて明るい印象があれば、購入希望者からの印象はグッと良くなります。そのため、まずは思いっきり掃除しましょう！そしていらないものは処分して少しでもスペースを広く見せることが大切です。最初に入る玄関匂いなど気になるひとがいるかと思いますので消臭スプレーなどを活用しましょう。お客様用のスリッパも新調し、全室の電気はつけておきましょう。浴室・洗面所・トイレ・キッチンなどの水垢もしっかり落としておきます。これがコツです！

実は、ご近所に知られないように売却したいというご依頼はかなりあります。私たちは蓄積してきたノウハウをもとに、インターネット広告等も場所特定が出来ないように注意を払いながら販売活動を行ってまいります。その結果、一般公開時と変わらない価格で成約した事例も複数ありますので、気兼ねなくご相談下さい。

１～３月と９～１１月が不動産売買の繁忙期となります。１～３月は４月の入学・卒業や転勤のタイミングにあわせて、９～１１月は年内までに引っ越しを考える方が多くなる時期です。ただし、最も大切なのは「ご縁」ですので、売り出したタイミングでご自宅のご条件を探している方がいて、情報が届くことが重要です。そのために私たちは全力を尽くしています。

不動産会社はお客様の大切なマイホームを、ご満足いただける条件で売却できるよう販売活動をしていきます。それはどの不動産会社でも同じだと思いますが、弊社ではご売却後、マイホームを引き継いだ新たな所有者様に「この家を買って良かった」と思っていただけるよう、アフターサポートをしっかりとしていきます。「お引き渡しからが本当のスタート」を社是とする私たちに、安心してご売却をお任せ下さい。

価格変更は「慎重に」「大きく」することが大切です。価格変更によって、探しているお客様に「金額が下がったから頑張って購入したい」と感じていただける効果が重要です。そうでなければ無意味な値下げになってしまいます。そのためには小さな値下げを何度も行うのではなく、なるべく値下げの回数は少なくして、その分値下げ幅を大幅に行うことが効果的です。そのタイミングは販売状況によって異なりますので、担当スタッフと綿密に打ち合わせをして、計画的に行いましょう。

スピーディな売却を希望される方や人に知られずに売却したい方には最適な方法です。デメリットとして個人の方に対する価格より安くなってしまう場合がありますが、弊社にご依頼いただいた場合、２０社以上の買取業者の中から最も条件の良い会社を提案しております。個人のお客様と同等のご提案が出来た事例も多数ございますので、ぜひお声がけ下さい。

不動産会社によって異なりますが、弊社の査定価格は概ね３カ月で売却できる価格を算出した、いわゆる「かたい金額」と言えます。そのため、ご依頼いただいた不動産の周辺に競合物件がなかったり、エリア限定でお探しの方がいたりした場合は最初に設定したチャレンジ価格で成約に至る場合も多くあります。弊社では「査定価格」に加えて「チャレンジ価格」についてもご提案致しますので、ぜひ参考にして下さい。

不動産会社には「財閥系・電鉄系」とよばれる大手不動産会社、私たちのような「販売力」を特徴とする会社、地元で先代から長く営まれている老舗不動産会社など、特徴が様々にございます。ご提供するサービスや強みもそれぞれに違いますので、少なくともタイプの異なる３社くらいの提案は聞いた方がいいかと思います。不動産の売却は何度もある機会ではありませんので、しっかりとした準備をすることが大切です。

簡易査定はご所有不動産の室内を拝見せずに、現地の外観と周辺環境を確認したうえで過去成約データと現在の販売データから算出する方法です。訪問査定は、実際に室内を拝見したうえでより精度の高い価格算出と、売主様のご希望にあわせた売却活動のご提案をさせていただきます。ご依頼によっては、アフタサポート担当者とファイナンシャルプランナーも同行させていただきます。

ご依頼いただいた不動産の特徴（全面の道路との接道状況や土地の形状、方位や周辺環境など）から多面的に判断します。また、都市計画法上の制限なども考慮して、市場価額として最も適正と思われる金額を算出します。どんな購入層の方が対象になってくるか等ご提案・入念なお打ち合わせをさせて頂いた上で、売主様のご意向の価格で販売を進めてまいります。

周辺の過去の成約事例から販売価格を決めていく比較事例法が一般的ですが、現在のように過去相場より価格上昇しているタイミングでは、現時点でのトレンドが最も大切です。近隣の現在の売れ行きはどうか、競合になりそうな物件はどのくらいでているか等、きちんとリサーチをしたうえで販売価格を算出していきます。所有者様から現在の市場価格を逸脱する高値での打診があった場合も安易にお受けせず、リサーチ価格ははっきりとお伝えしています。

親子やご兄弟などのご親族間であれば、わざわざ仲介手数料を支払って不動産売買のお取引をする必要はないかもしれません。但し、ご親族でも住宅ローンを利用する場合や、ご親族以外の方との不動産売買をする場合、不動産会社を通さず直接取引をすることはお勧めできません。不動産売買のトラブル等で多額の金銭的負担が発生する危険性は高まります。また、住宅ローンを利用する場合は銀行から承認が出る可能性はかなり低くなります。

弊社グループは「ユーザーハピネス」を第一に、お客様の人生のパートナーとして、暮らしの「安心」を守り続けます。それはスタッフ全員共通の理念ですが、年齢、性別、経験、ストロングポイントなどはスタッフそれぞれに持ち合わせている個性です。お客様のご希望をお聞かせいただければ、最適な担当者がバックアップさせていただきます。

専属専任媒介と専任媒介は、自己発見取引の可否や販売経過報告の期間などに違いがありますが、一社の不動産会社に専任で依頼することに関しては一緒です。それに対して一般媒介は複数の不動産会社に依頼することが出来ます。そのため、多くの不動産会社が専属専任あるいは専任媒介の依頼をいただけるよう、所有者様に専任のメリットを伝えますが、実際は一般媒介にもメリットが多くあります。それぞれにメリット・デメリットがありますので、弊社ではお客様によって最適な契約形態をおすすめしています。

スタート時はチャレンジ価格からスタートするケースが多いため、販売活動期間は最初から余裕をみるべきだと思いますが、あまりに反応がない場合は、販売活動をもう一度見直しましょう。まずは広告から。クオリティの高い写真やアピールポイントを押さえたコメント、周辺施設の説明は入っているかを確認しましょう。次はご自宅の整理整頓です。ピカピカにすることで印象はガラッと変わります！その他、お客様にあわせたアドバイスをさせていただきます。

現在のお住まいをご満足いく価格でご売却するためには、販売期間に３～６か月はかけたいところです。不動産会社によっては早期成約を目指すあまり、販売期間を短く伝えることもありますが、何事も良い結果を導くためには余裕ある期間が必要だと私たちは考えます。新しいお住まいのご購入も良い出会いがあればすぐ購入すべきですし、良いものがなければ急ぐ必要はないと思います。

住宅ローンをご利用中、もしくはご利用予定のお客様はお住み替えの場合、スケジュールを把握していただくことがとても重要です。また、お客様には「売却」「購入」を大事なポイントを紙面で【見える化】してご提案させていただきます。またご希望によってファイナンシャルプランナーに無料でご相談いただくことも可能です。

想い入れのある大切なマイホームですので、少しでも高く売却できるよう最善をつくしますが、「より早く」を重視する場合は、最初の価格設定が肝心です。「売れれば嬉しい」という価格ではなく、市場の相場を丁寧に観察して「確実に売れる」という価格設定でスタートしましょう。情報は鮮度が命ですから、新着情報で相場通りの価格ならすぐに売れます。