名東トラスト不動産(株)の売却Q&A

居住用財産の3000万円特別控除：売却益から最大3000万円を控除できる。10年超所有軽減税率：所有期間10年以上なら税率が軽減される。買換え特例：新たに住宅を購入すれば、売却益の課税を繰り延べできる。相続空き家の3000万円特別控除：条件を満たせば相続した空き家の売却でも控除が使える。特例を使うには確定申告が必要なので、事前確認がおすすめです！

具体的には、売却しても残る旧住宅ローンの残債を、新しい住宅ローンに上乗せして借りられる「住み替えローン（買い替えローン）」が一般的です。資金に余裕がない場合でも買い替えを可能にする制度ですが、借入額が増えるため、審査基準は通常より厳しくなります。利用には計画的な資金設計が重要なので、事前の相談をおすすめします！

売却価格でローンを完済できない場合は、自己資金を用意するか、「住み替えローン」などを利用して対応する方法があります。状況に応じた資金計画がポイントになるので、まずは早めにご相談ください。

不動産の売却で利益（譲渡所得）が出た場合、「譲渡所得税」と「住民税」が課税されます。ただし、マイホームを売却した場合は、3000万円の特別控除などの優遇措置が使えることもあります。税金がかかるかどうか、また節税できるかは条件によって変わるため、事前に確認することが大切です。

(1)不動産会社への仲介手数料、(2)売買契約書に貼る印紙税、(3)抵当権抹消などの登記費用、(4)売却益が出た場合の譲渡所得税などです。状況によっては測量費や解体費がかかることもあります。事前に確認しておきましょう！

売却前にリフォームをすれば見た目がきれいになり、買い手に良い印象を与えることは確かにあります。ただし、リフォームにかけた費用をそのまま売却価格に上乗せできるとは限らず、かえってコスト負担が重くなってしまうこともあります。一般的には、「簡単な修繕」や「ハウスクリーニング」程度にとどめて、買い手に自由にリフォームしてもらう方がスムーズな場合が多いです。物件の状態や売却戦略によって最適な方法が変わりますので、まずは一度ご相談いただくのがおすすめです！

例えば、以下のような工夫が効果的です。掃除を徹底する：玄関、キッチン、バス・トイレなどは特に念入りに清掃しましょう。室内を明るく保つ：カーテンを開けて日差しを入れ、電気もすべてつけておくと好印象です。整理整頓する：室内をスッキリ見せることで、広く、きれいに見せることができます。においに気をつける：タバコ、ペット、生活臭は換気や消臭でできるだけ取り除きましょう。室内温度にも配慮する：夏は涼しく、冬は暖かくしておくと、居心地のよさを感じてもらいやすいです。ちょっとした気配りで、買い手の印象は大きく変わります！プロによる「ホームステージング」などもご提案できますので、興味があればぜひご相談ください。

「広告非公開」で売却活動を行うことで、近所に知られずに進めることができます。具体的には、インターネット掲載やチラシ配布を行わず、不動産会社の持つ購入希望者リストから、個別にご紹介する方法などがあります。また、買取制度を利用すれば、さらに短期間・非公開での売却が可能です。周囲に知られたくない事情がある場合も、できる限り配慮して対応しますので、まずはお気軽にご相談ください！

売り出し後の反響状況（問い合わせや内覧の数など）を見ながら、「もう少し下げたほうがいい」「反応が良いからこのままで様子を見よう」といった判断を柔軟に行うことができます。ただし、大幅な値下げや頻繁な価格変更は、買主側に「売れ残り感」を与えてしまう可能性もあるので、タイミングと幅を慎重に検討することが大切です。戦略的な価格調整についても、担当スタッフがしっかりアドバイスしますので、安心してご相談ください！

通常の仲介による売却（買主を探して売る）とは違い、不動産会社が買主となるため、短期間で確実に現金化できるのが最大のメリットです。一般的には市場価格よりも買取価格は低くなりますが、「早く売りたい」「周囲に知られずに売却したい」「内覧対応やリフォームの手間を省きたい」という方にはとても有効な方法です。ご事情に合わせて、仲介売却との比較もご提案できますので、ぜひご相談ください！

査定価格は「この価格なら売れるだろう」という根拠に基づいて算出されていますので、それより大幅に高い価格を設定すると、なかなか問い合わせが来なかったり、内覧が入っても購入に至らないケースが増えてしまいます。とはいえ、物件の魅力や希少性によっては、高めの価格でも売れることもあります。「まずは希望価格でチャレンジして、反応を見ながら価格調整する」という方法もありますので、戦略的に進めることが大切です。お気軽にご相談ください！

机上査定　物件情報（所在地・間取り・広さ・築年数など）をもとに、データ上で周辺相場や成約事例を参考にして、簡易的に価格を算出します。短時間で結果が出るのが特徴ですが、建物の状態など細かな部分までは反映できません。訪問査定　実際に物件を見せていただき、建物の状態、日当たり、設備、周辺環境なども細かくチェックして、より正確な査定価格を算出します。　売却を本格的に考えている場合は、訪問査定をおすすめします！

具体的には、過去に近隣で実際に売れた物件価格（成約事例）や、現在市場に出ている類似物件の価格を参考にして、立地条件、建物の状態、広さ、間取り、築年数、方角、道路付けなど細かな要素を加味して評価します。さらに、経済状況や季節要因も考慮し、「今この物件ならいくらくらいで売れるか」という実勢価格を専門家の視点で見極めています。査定はあくまで目安なので、売主様のご希望もふまえて最終的な売出価格を決めていきます！

不動産会社が行う「査定」で、これらの要素をもとに適正な価格を算出し、ご提案します。ただし、最終的な売り出し価格は売主様ご自身が決めることができます。希望価格を優先するのか、早期売却を重視するのかによっても、価格設定の考え方は変わってきます。「高く売りたい」「できるだけ早く売りたい」など、まずはご希望をお聞かせください。最適な価格設定をご一緒に考えましょう！

不動産会社を通さずに、自分で買主を探して直接売買契約を結ぶ「個人間売買」も認められています。ただし、物件価格の適正な判断、売買契約書の作成、重要事項説明、登記手続きなど、専門的な知識や手続きが必要になります。不備があるとトラブルになるリスクも高いため、注意が必要です。「手間やリスクを減らして安全に進めたい」という方には、不動産会社を通す売却方法をおすすめしています。ご不安な点があれば、サポートだけ依頼する方法もありますので、お気軽にご相談ください！

たとえば、「経験豊富なスタッフに担当してほしい」「連絡はこまめに欲しい」「じっくり相談に乗ってくれる人がいい」など、ご要望があれば遠慮なくお伝えください。売却活動は担当者との信頼関係がとても重要ですので、最初にしっかり希望を伝えることで、よりスムーズで満足のいく売却につながります。ご希望に沿ったスタッフを手配できるよう、できる限り対応させていただきます！

「一般媒介契約」を結べば、複数の不動産会社に同時に依頼することができます。いろいろな会社に声をかけることで、多くの買主候補にアプローチできるメリットがあります。ただし、各社の活動状況がわかりづらくなったり、情報管理がバラバラになるリスクもあるため注意が必要です。より手厚いサポートや効率的な売却活動を希望する場合は、1社に絞って「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」を結ぶ方法もあります。ご希望の売却スタイルに応じて、最適な方法を一緒に考えましょう！

専属専任媒介契約　1社だけに依頼する契約で、自分で見つけた買主とも直接取引できず、必ず不動産会社を通して売却します。販売活動の報告義務は「1週間に1回以上」と決められています。専任媒介契約　これも1社だけに依頼しますが、自分で買主を見つけた場合は直接契約が可能です。販売活動の報告は「2週間に1回以上」です。一般媒介契約　複数の不動産会社に同時に依頼でき、自分で買主を見つけて直接契約することも自由です。報告義務はありませんが、活動状況の把握が難しい場合もあります。それぞれメリット・デメリットがありますので、ご希望に合わせて最適な契約方法を選びましょう！

具体的には、物件の価格査定、市場調査、販売活動（広告・チラシ・ネット掲載など）、内覧対応、購入希望者との交渉、契約書類の作成、そして引き渡しまでの手続き全般をサポートします。また、売却を有利に進めるためのアドバイスや、法律・税金に関するサポート、必要に応じてリフォーム提案や買取の相談も対応しています。安心してスムーズに売却できるよう、専門知識を活かして全面的にバックアップします！

価格のインパクトで早期に買い手を引き付けることができます。また、すぐに現金化したい場合は「不動産会社による買取」という選択肢もあります。通常の売却より価格は低くなりがちですが、手続きもスピーディーで、最短2週間程度で売却完了できるケースもあります。「できるだけ高く」「できるだけ早く」など、ご希望に合わせた最適な方法をご提案しますので、まずはご相談ください！

まずは「価格の見直し」を検討することが一番効果的です。市場の動きに合わせた適正な価格設定が重要です。次に「物件の魅せ方」を工夫する方法もあります。例えば、プロによるハウスクリーニングや、家具を配置して生活イメージを演出するホームステージングも有効です。また、販売活動の方法や広告の見直し、場合によっては「買取」という選択肢も考えられます。状況に応じた柔軟な対応が、早期売却につながりますので、まずはお気軽にご相談ください！

まず、売却にかかる期間は平均で3か月程度（売り出しから成約まで）と言われています。さらに、売却契約後、引き渡しまでに2か月、新居購入と引っ越し準備に2か月と考えると、トータルで半年くらい必要になります。ただし、売却に時間がかかる場合や、新居探しにこだわりたい場合は、もっと長期間かかるケースもあります。スムーズに進めるためには、早めの計画と相談がおすすめです！

春は新年度・新生活に向けて住み替え需要が高まり、秋は転勤や異動のシーズンに合わせて動きが活発になるためです。ただし、地域や物件の特性、経済状況によっても違いがありますので、「今売るべきか」「待つべきか」は個別にアドバイスさせていただきます。お気軽にご相談ください！

それぞれの状況によって異なりますが、基本的には「売却」を先に進めることをおすすめしています。売却が先に決まることで、資金計画が立てやすくなり、無理のない購入プランを組むことができます。また、売却が完了するまでの期間が読めない場合、先に購入を進めてしまうと、売却できるまで二重ローンを抱えるリスクもあるため注意が必要です。ただし、購入したい物件が明確に決まっている場合や、住み替えのタイミングを重視したい場合は「購入」を先行するケースもありますので、事前にしっかりご相談ください。