(株)TOKINOの売却Q&A

不動産を売却した際の税金を安く抑えられる優遇税制には、主にマイホームの売却を対象としたいくつかの特例があります。最も代表的なものは居住用財産の３０００万円特別控除です。これはマイホームを売った際、売却益から最大３０００万円まで差し引くことができる制度で、所有期間の長短に関わらず利用できます。さらに、１０年を超えて所有していた自宅を売る場合は、控除後の利益にかかる税率が通常よりも低くなる軽減税率の特例を組み合わせて使えます。そのほか、親から相続した後に空き家となった実家を処分する際にも、一定の要件を満たすことで最大３０００万円が控除される特例などがあります。

買い替え用ローンとは、現在の住まいを売却しても住宅ローンを完済できない場合に、残ってしまったローン分と新居の購入資金を合わせて一緒に借り入れできる仕組みです。住み替えローンとも呼ばれます。通常は売却代金でローンを完済しなければ次の家を買えませんが、このローンを使えば手元に十分な現金がなくてもスムーズに住み替えを進められます。ただし、新居の価値以上の金額を借り入れるオーバーローン状態になるため、審査は一般的な住宅ローンよりも厳しくなる傾向があります。また、毎月の返済額が大きくなりやすいため、売却時期と購入時期を細かく合わせる高度なスケジュール管理と慎重な資金計画が必要です。

ローンの残債が多くても工夫次第で買い替えは可能です。原則として不動産を売却する際は、残っている住宅ローンを一括返済して抵当権を抹消しなければなりません。物件の売却代金だけでローンを完済できない場合は、不足分を自己資金から出す必要があります。自己資金が足りないときの解決策として、新しく購入する物件のローンに今のローンの残債を上乗せして一括で借り入れる住み替えローンという選択肢があります。また、先に売却を確定させてから新居を探す売り先行の形で進めれば、売却額が確定するため資金計画が立てやすくなります。まずは現在の物件の査定を依頼し、いくらで売れるか把握することから始めましょう。

不動産を売却したときには税金がかかります。主なものは契約書に課される印紙税と、売却によって得られた利益に対して課される譲渡所得税です。印紙税は売買契約書の記載金額に応じて、定められた額の収入印紙を契約書に貼り付けて納税します。譲渡所得税は、物件の売却価格から購入時の代金や売却にかかった費用を差し引いて利益が出た場合にのみ、所得税と住民税が課される仕組みです。この税率は物件の所有期間が５年を超えるかどうかで大きく変わります。ただし、マイホームを売る場合は利益から最大３０００万円まで差し引ける特別控除などの特例があり、税金がかからなくなるケースも多くあります。

不動産売却では売却代金がすべて手元に残るわけではなく、いくつかの費用や税金が発生します。最も大きな割合を占めるのが不動産会社に支払う仲介手数料です。これは売買契約が成立した際に成功報酬として支払います。また、契約書に貼る印紙税や、住宅ローンが残っている場合は残債を精算して抵当権を抹消するための登記費用や司法書士への報酬が必要です。さらに、売却によって利益が出た場合には所得税や住民税などの譲渡所得税が課せられます。これら以外にも、引越し費用や室内の荷物を処分する費用、必要に応じた測量費用なども考慮し、あらかじめ余裕を持った資金計画を立てておくことが大切です。

売出し前に無理にリフォームをする必要はありません。高額な費用をかけて綺麗にしても、その分を売却価格に上乗せして高く売れるとは限らないためです。最近の中古物件の購入希望者は、自分の好みのデザインや間取りにリフォームすることを前提に探している人が多くいます。そのため、売り主が事前にリフォームしてしまうと、かえって敬遠される理由になりかねません。ただし、壁紙の破れや水回りの頑固な汚れなど、見た目の印象が極端に悪い部分に限っては、部分的な修繕やハウスクリーニングを行うことで費用対効果が高くなります。リフォームを検討する際は、自己判断せず不動産会社に相談しましょう。

買い手からの印象を良くするためには、物件を見学する内見の際の準備が非常に重要です。まず家の顔である玄関の靴をすべて片付け、すっきりとした空間で迎えましょう。室内はすべての照明をつけて明るい印象を与え、カーテンを開けて日当たりの良さをアピールします。水回りの掃除は特に念入りに行い、清潔感を出すことが大切です。また、自分では気づきにくい生活臭やペットの臭いは、事前の換気や消臭剤で徹底的に消しておきます。さらに、見学当日は売り主が笑顔で親切に対応し、周辺の治安や住み心地などのリアルな情報を伝えると安心感を持ってもらえます。居住中の場合は適度な距離感を保つこともポイントです。

周囲に秘密で不動産を売却することは十分に可能です。その場合は不動産会社に直接物件を買い取ってもらう業者買取を選びましょう。通常の仲介売却ではネット広告への掲載やチラシの配布、現地での看板設置などを行うため、近所に知られる可能性が高くなります。一方、業者買取であれば購入希望者の室内見学もなく、広告活動を一切行わないため、引き渡しまで誰にも知られずに手続きを完了できます。どうしても仲介で高く売りたい場合は、広告への写真掲載を控えたり、購入希望者の見学を完全予約制にしたりして配慮してくれる不動産会社もあります。まずは事前に事情を伝えて、秘密厳守での活動を相談しましょう。

売り出し価格は売り主の自由な意思でいつでも変更できます。不動産会社へ連絡すればネット広告などの掲載価格を速やかに書き換えてもらえます。物件を売り出して１ヶ月以上問い合わせがない場合や、内見には来るものの成約に至らない場合は、価格が市場の相場より高い可能性があります。その際は適切な値下げを行うことで、新しい買い手候補の関心を引きつける効果が期待できます。ただし、頻繁に何度も値下げを繰り返すと、売れ残っている物件という印象を買い手に与えてしまうリスクがあります。価格を下げる際は不動産会社と相談し、周辺の競合物件の状況を見極めながら効果的なタイミングで行いましょう。

買い取り制度とは、一般の買い手を探すのではなく、不動産会社が売り主から直接物件を買い取る仕組みのことです。最大のメリットは現金化までの早さです。買い手探しの広告活動や見学対応が不要なため、早ければ数日から２週間程度で取引が完了します。売却活動を行わないため周囲に知られずに売却でき、室内の片付けやリフォームをせずそのままの状態で手放せる点も特徴です。契約後のトラブルに関する責任も免除されるケースがほとんどです。ただし、買い取った後に業者がリフォームして再販する費用が含まれるため、売却価格が市場相場の７割から８割程度に下がることが最大の注意点です。

査定価格より高い金額で売り出すことは自由です。物件に特別な価値がある場合や、そのエリアで物件を探している熱心な買い手がタイミングよく現れれば、高く売れることがあります。ただし、市場相場より高すぎると買い手からの問い合わせすら入らず、売れ残ってしまうリスクが高まります。売り出し期間が長引くと、物件自体のイメージが低下して最終的に大幅な値下げを迫られるケースも少なくありません。高く売り出す際は、３ヶ月などの期限を決めて段階的に価格を下げる計画をあらかじめ立てておくか、購入希望者からの価格交渉を見越して少し高めに設定するといった戦略的な進め方が求められます。

不動産の査定には机上査定と訪問査定の２つの段階があります。机上査定は物件の所在地や面積、築年数といったデータと周辺の取引事例をもとに、ネットや電話のみで大まかな金額を算出する方法です。早ければ当日中に結果がわかります。訪問査定は不動産会社の担当者が実際に現地を訪れ、室内の傷み具合、日当たり、接する道路の状況、境界の有無などを細かく確認する方法です。リフォームの履歴や周辺環境の雰囲気も考慮されるため、より正確な売却予想価格が算出されます。まずは机上査定で複数会社を比較し、信頼できる会社に訪問査定を依頼するのが一般的な流れです。

査定価格は、対象の物件がおおむね３ヶ月以内に売れると予想される金額のことで、主に３つの算出方法があります。マンションや土地の査定では、周辺で過去に売り出された類似物件の取引事例をベースに、駅からの距離や日当たりを考慮して計算する手法が一般的です。一戸建ての建物査定では、同じものを今建てた場合のコストから築年数に応じた価値の減少分を差し引いて計算します。さらに、不動産会社の担当者が現地を訪問し、室内の保守状況や周辺環境の雰囲気などの個別要因を確認して最終的な価格を出します。これらは市場の需要を反映した客観的な目安となります。

売却価格は不動産会社が提示する査定価格をベースに、最終的には売り主であるあなた自身が決定します。査定価格は、過去の周辺の取引事例や現在の市場の需要、物件の築年数、立地、日当たりなどの状態を総合的に見て算出されます。まずはこの価格を参考に、売り主が売り出し価格を決めて市場に公開します。その後、購入を希望する人が現れた際に、価格の引き下げ交渉が行われるケースが一般的です。売り主と買い手の双方が金額に納得し、合意に至った時点で実際の売却価格が確定します。早く売りたい場合は低めに、時間に余裕がある場合は高めに設定するなど戦略も重要です。

不動産会社を通さずに自分で売却することは法律上可能です。仲介手数料がかからないため、費用を抑えられるメリットがあります。しかし、実際の取引には高度な専門知識が求められます。物件の調査、価格の交渉、重要事項説明書の作成、登記の手続きなどをすべて自分で行わなければなりません。また、売却後に雨漏りなどの欠陥が見つかった場合の責任の範囲について、個人間で明確な合意を作るのは難しく、大きなトラブルに発展するリスクがあります。親族間や隣人との取引を除き、一般的な売却では安全のために不動産会社へ仲介を依頼するか、契約書作成のみを専門家に任せる方法が確実です。

営業スタッフに関する希望は遠慮せずに伝えて大丈夫です。不動産の取引は大きなお金が動くため、信頼できる担当者を選ぶことが成功への近道となります。同性のスタッフが良い、地域の売却実績が豊富なベテランにお願いしたい、メールを中心に連絡を取りたいなど、要望があれば最初の相談時に伝えましょう。不動産会社も顧客の希望に合う人を配置したいと考えています。もし契約後に対応の遅さや知識不足などで不満を感じた場合も、店舗の責任者に伝えることで担当者を変更してもらえます。ストレスなく手続きを進めるために、意思表示をすることは大切です。

複数の不動産会社に同時に声をかけることは全く問題ありません。むしろ物件の査定価格や各社の対応を比較できるため、積極的に行うべきです。ただし、実際に売却を依頼する段階で結ぶ契約方法には注意が必要です。一般媒介契約であれば複数の会社に同時に売却を依頼できますが、専任媒介契約や専属専任媒介契約を選ぶ場合は１社のみに絞る必要があります。まずは無料の査定依頼などを利用して複数の会社から話を聞き、対応の誠実さや提示された価格の根拠を比べましょう。その中から信頼できる会社を見極めて、最終的な契約方法を決めるのがおすすめです。

不動産会社に売却を依頼する際は媒介契約を結びます。契約には一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の３種類があります。一般媒介は複数の会社に同時に売却を依頼でき、自分で見つけた買い手とも取引できます。専任媒介は１社のみに任せる契約ですが、自分で買い手を見つけることは可能です。専属専任媒介は最も制限が厳しく、１社のみに依頼し自分での買い手探しも禁止されます。会社選びの自由度を残したいなら一般媒介、手厚い売却活動や進捗報告を期待するなら専任か専属専任を選びます。それぞれの特徴を理解して自分の売却プランに合うものを選びましょう。

不動産会社は家を借りたい、買いたい、売りたいといった要望を叶えるために様々な業務を行います。賃貸や購入の際は、希望に沿った物件の紹介や現地への案内、複雑な契約書類の作成、手続きの進行を代行してくれます。売却の際は、物件の価値を調べる査定や買い手を探すための広告活動、価格交渉などを担当します。専門的な法律や市場の知識をもとにトラブルを防ぎ、安全に取引を進めるための窓口となってくれる存在です。オーナーに代わって入居者管理や建物のメンテナンスを行う管理業務を手がける会社もあります。

不動産を急いで売りたいときは、不動産会社に直接買い取ってもらう業者買取を選びましょう。一般の買い手を探す仲介では売却までに数ヶ月以上かかりますが、業者買取なら最短数日から２週間程度で現金化できます。販売活動をしないため周囲に知られる心配がなく、室内の片付けやリフォームも原則不要です。売却価格が市場価格の７割から８割程度に下がるデメリットはありますが、期限が決まっている場合や一刻も早く手放したいときには最も確実な方法です。少しでも高く売るために、まずは複数の不動産会社へ同時に買取査定を依頼し、提示された条件を比較しましょう。

持ち家が売れない時は放置せず、価格や不動産会社、物件の見た目を見直しましょう。まずは相場を再確認し、3から5パーセント程度の値下げを検討します。また不動産会社の集客力や売却活動に問題があるケースも多いため、他社にセカンドオピニオンを求めるか、一般媒介から専任媒介などへ契約を切り替えるのが有効です。内覧はあるのに決まらない場合は、プロのハウスクリーニングや不用品の処分で第一印象を良くしてください。どうしても現金化を急ぐなら、市場価格の7から8割程度にはなりますが、不動産会社に直接買い取ってもらう業者買取に切り替えるのも確実な手段です。

売却と購入を並行して行う買い替えの期間は、一般的に半年から1年程度が目安です。スケジュールは売却してから購入する売り先行か、購入してから売却する買い先行で変わります。売り先行の場合、売却活動に3から6ヶ月、その後の新居探しと契約に3から6ヶ月ほどかかります。買い先行なら気に入った物件があれば数ヶ月で入居できますが、元の家が売れるまでの資金計画に注意が必要です。スムーズに進めるためには、事前の資金計画と不動産会社選びが重要になります。引越しを1回で済ませたい場合は、売却時の契約に売却後も少し居座れる特約である引渡し猶予を盛り込むなどの工夫が必要です。

不動産売却が最も活発になるのは、進学や就職、転勤に向けて人が動く1月から3月です。4月までに入居したい買い手が増えるため市場が最も盛り上がります。次点で、秋の人事異動に合わせた9月から10月も狙い目です。また、季節だけでなく以下の売り時も見極めましょう。1.低金利の時期（購入希望者のローン審査が通りやすい）2.周辺の再開発計画（地価が上がるタイミング）逆に5月、8月、12月は動きが鈍くなり長期化しやすいため避けるのが無難です。繁忙期に合わせ、その3ヶ月前から査定などの準備を始めましょう。

売却先行（おすすめ）： 売却額が確定してから家を探すため、予算が狂いません。住宅ローンが残っている人や、資金計画を確実にしたい人に最適です。デメリットは、仮住まいの費用がかかる可能性がある点です。購入先行： じっくり気に入る家を探せます。仮住まいの手間もありませんが、今の家が売れる前に新居のローンが始まる「二重ローン」のリスクがあります。