(株)ハウスセイラーズの売却Q&A

不動産売買の税制を巡っては様々な優遇制度がございます。その中には例えばご両親から住宅購入資金としてもらったお金の贈与税なども含まれており、その範囲は広範に渡ります。また、適用要件・申請期間などの制限もございますので、まずはどういった優遇税制があるのか、弊社担当者からご説明させていただきます。

今のお住まいを売却してもローンが残ってしまう時、購入する物件の購入資金と今のお住まいのローンの残額を合わせて借りられるのが買替え（住替え）ローンです。前述の通り、資金が足りなくても住替えができる反面、住宅ローンより金利が高く、審査が厳しいというデメリットもございますのでご注意下さい。詳しくは弊社担当者へご相談下さい。

ご売却物件の売却によりローンが完済する場合や、足りない場合でも自己資金を入れて完済できる場合は問題ありません。完済できない場合でも住替え（買替え）ローンのご利用が可能な場合もあります。ご売却のご相談の際、併せて弊社担当者にご相談下さい。

譲渡所得税は不動産売却時に、購入時より高く売れた（利益が出た）場合に課税されます。なお、一定の要件を満たせば3000万円の控除が受けられます。また、契約書に貼付する印紙代もかかります。どちらも売却額などの条件で金額が変動しますので、詳しくは担当者までご確認下さい。

不動産売却の際にかかる費用としては主に、仲介手数料・印紙代・登記費用が必要となります。その他、必要に応じて測量費や残置物撤去費用など、物件によって様々な費用が発生する場合がありますので、詳しくは担当者へご確認下さい。

購入者様の中には自分でリフォームしたいという方もいらっしゃいます。欲しい設備や好みの壁紙の色など、人の好みは十人十色、良かれと思い行ったリフォームを必ずしも買主様が気に入ってくださるとは限りません。余計な出費になってしまうこともあります。また、建て替えや間取変更を考えている買主様もいらっしゃいますので、リフォームではなく通常のお掃除くらいで大丈夫です。

営業マンと同じで、ニオイと清潔感が大切です。水回りをちょっと掃除してみたり、散らかっているものを片付けてみたり、日頃のお掃除程度で十分です。あとはお部屋の換気をしておけば文句なしです。徹底的にピカピカにする必要はありませんが、軽くやっておくだけでもお客様への印象は違ってきます。

SUUMOなどのサイトに掲載しない等、ご相談いただければ近隣に知られないよう配慮した販売活動を行わせていただきます。その場合、通常より時間がかかってしまう場合もございますが、ご了承ください。また、弊社グループ会社等、不動産会社による買取であれば、売却価格が相場の70～80％になってしまいますが、早急かつ近隣に知られることなく売却することも可能です。

価格変更はもちろん可能です。ただし、値上げは売却が遠のいてしまいますし、頻繁な値下げも購入希望者に『もっと下がるかも・・・』と思わせてしまいます。適切な価格・タイミングでの変更は購入希望者の背中を押すのに効果的に働きますので、弊社担当者にご相談下さい。

買取制度とは、弊社グループ会社を始めとした不動産会社に売却することを指します。売却価格は通常の70～80％程になってしまいますが、非常にスピーディーにお話が進むほか、周囲の人に知られずに進めることも可能です。すぐに売却できるので、早急に現金化したい方や、住み替えを検討中の方にお勧めです。

お客様のご希望などにより弊社の査定価格より高く販売開始する場合も当然ございます。ですが、ネットに載っている近隣の物件よりも高い場合、あなたならわざわざより高い物件にお問合せされますか？時間がかかってしまってもよければ敢えて高く売り出す作戦もありですが、弊社の査定価格の根拠もご説明させていただき、その上でチャレンジすることはもちろん可能です。

まずはメールや電話にて物件の正確な所在を確認させていただきながら、取引事例や周辺相場などを基に机上査定いたします。その後、実際に物件を見せていただき、内装や設備の状況、陽当たりなど机の上では分からない部分を加味し、査定額を算出いたします。

近隣の売却事例や周辺相場、路線価の他、道路付けや前面道路の幅員、駅からの距離など様々な要素を勘案して査定させていただいております。また、訪問査定が可能であれば内装の状況や設備なども査定に反映させていただきます。

お客様（もしくはご親族の方）がご所有されているものですので、売却価格の決定権はもちろんお客様にあります。とはいえ、普通は相場なんて分からないと思いますので、担当者が周辺相場や売却事例・道路付けなどを考慮して査定額を算出・ご提案させていただきます。その上で、ローンの残り金額や早く売りたいor高く売りたいなど、担当者とご相談しながら納得のいく価格を決定していただければと思います。

お客様はもちろん人間です。営業スタッフも当然人間です。人と人である以上、どうしたって合う合わないはあると思います。その際、営業スタッフが合わないからとお客様が当社から離れてしまうことは当社にとってとても大きな損失です。不動産のことなら売却後も一生涯頼っていただくため、お客様には気持ちのいい取引をしていただきたいと思っております。気になることがございましたらなんなりとお申し付けください。

売却依頼の際には、我々不動産会社と『一般媒介契約』『専属媒介契約』『専属専任媒介契約』の3種類のうちのどれかを選んでいただくことになります。このうち、『一般媒介契約』であれば、複数の不動産会社に声をかけていただいてもなんの問題もありません。また、『専任媒介契約』『専属専任媒介契約』を結んでいる場合でも、後から契約内容の変更は可能です。状況に合わせて的確にアドバイスさせていただきますのでお気軽にご相談下さい。

売却を依頼する際、我々不動産会社との契約には上記3種類の『媒介契約』がございます。『一般媒介』は売主様が複数の不動産会社に売却依頼が出来ますが、複数の不動産会社が同一の広告サイト（SUUMO　他）に情報を掲載するだけであまり効果がなく、売主様は複数の不動産会社に同じ話を何度もしなくてはいけなくなったりと手間が増えてしまいます。一方『専任媒介』『専属専任媒介』は細かい違いはあれど、どちらも売主様は1社にしか売却依頼ができない反面、かかる手間が少なく各手続きなどがスムーズに進みやすいというメリットがあります。

ご売却に当たり、まずはご売却物件の査定・広告活動・物件調査・買主様へのご説明・書類の作成・契約・住宅ローンが残っている場合は残債抹消手続き・登記のための司法書士の手配・各日程調整・その後のアフターサービスなど、不動産に関することなら一生涯頼っていただけるよう最大限の努力とお手伝いをさせていただきます。

不動産の個人売買をするためには、手順が複雑であることや、準備しなければならない書類もたくさんあり、専門的な知識がない方にとっては難しいと言えます。また不動産売買に関する正しい理解がないとトラブルになる等、お取引にはリスクもございます。信頼できる不動産業者にお任せいただくことをおすすめします。

スピードを重要視される場合は『買取』がおススメです。弊社グループ会社をはじめ、不動産業者に買い取ってもらう方法があります。ただし、不動産業者に買い取ってもらう場合、その会社はリフォームをして再販売することを目的とするのがほとんどのため、買取価格は相場の70％～80％になってしまいますが、すぐに結論が出るため次の予定が組みやすいのが特徴です。

自宅を売却する場合は思入れがありますので、つい高く価格設定してしまう方も少なくありません。また、『～～年前に○○万円で買ったから』と、『当時の新築価格』を『現在の中古価格（売却価格）』の参考にしてしまう例もあります。売る側は少しでも高く売りたい気持ちは重々承知しておりますが、まずは少し冷静になって、今の自宅をリフォーム無しの現況で自分ならいくらで買いますか？と考えてみてください。再査定や、早期売却をご希望の場合は買取査定など、ベテランスタッフにより臨機応変にお手伝いいたします。

最短で3ヶ月くらいですが、売却価格が相場より安い場合は当然期間は短くなりますし、高い場合は時間がかかります。売却の際には誰でも1円でも高く売りたいと思いますし、購入の際はタイミングよく気に入った物件が出てくるとは限りません。お客様のご希望を第一に考え、適正な販売価格の設定や購入物件選びなど、お客様とご相談しながら随時適切なアドバイスをさせていただきます。

不動産売却については、基本的に時期は関係ありませんが、強いて挙げるならば、「2月、3月、4月、9月、10月、11月」が人事異動などを理由に市場が動きやすい時期ではあります。ただし、先ほど書いたように、売買の場合それ以外の時期でも充分に売却は出来ます。

住宅ローンが完済している場合、または残りの金額が売却価格を下回る場合は『購入が先』でも大丈夫です。住宅ローンの残額が上回る場合は『売却が先』になります。ただし、先にお家を売却した場合、住むところが無くなってしまっては困りますよね？もちろんそのようなことにならないよう、売却時に数ヶ月の引渡猶予期間を設け、売却と同時進行で購入物件をお探しいたします。もしくは、タイミングよく気に入った物件が出てこなかった場合、一時的に賃貸物件をご紹介したりなど、それぞれお客様の状況や希望に合わせて臨機応変にお手伝いいたします。