阪急阪神不動産(株)西宮営業所の売却Q&A

建築士、指定確認検査機関、または指定住宅性能評価機関に依頼し、耐震診断を受けて、新耐震基準を満たすことの証明書が取得できれば建築後２０年超を経過していても住宅ローン控除が適用となります。新耐震基準の証明は所得（引渡）前に、必要となりますのでご注意ください。住宅ローン減税の他にもいくつか特例措置がございますので詳しくは担当者までお問い合わせください。

第一印象は非常に大事です。売り出し前には是非、大掃除をおすすめします。また、できるだけ荷物なども収納しておくのが良いでしょう。これはお部屋を広く見せる効果があります。売主様ご自身が購入した当時の気持ちで改めて見ていただければ何をすべきか解かると思います。住みたいお家は皆様同じです。

第一印象は非常に大事です。クロスが破れていたり、ドアが壊れていたりすると購入意欲がなくなります。キッチンや浴室の交換など大掛かりなリフォームは必要ありませんが、クロスの貼替えやドアの修理など軽微なリフォームは売却に有利と言えます。売り出し前に大掃除をするのもポイントです。

不動産を譲渡して得られる利益を譲渡所得といいます。簡単いえば売却して利益が得られれば税金がかかるということです。利益が得られたかどうかは、いくらで購入（取得）したかによりますので購入（取得）金額の証明となる不動産売買契約書が必要となります。まずは購入時の不動産売買契約書があるかどうかを確認しましょう。※不動産売買契約書がない場合でも譲渡内容により各種軽減措置がございます。詳しくは担当までご連絡ください。

取り扱い金融機関は限られますが、自宅を売却した際、住宅ローンが残ってしまう場合に残った住宅ローン（残債）を購入先の住宅ローンに組み込むものです。詳しい内容はＮｏ2300に記載していますのでご確認ください。

広告や案内が不要な買取サービスであれば可能ですが、一般的な売却では難しいと思います。販売活動が限定されるためです。それでも考えられるケースとすれば限定で探されているお客様であれば可能ですが一組だけのご案内で成約することは稀です。複数のご案内になればご近所に必ず知られてしまいますので難しいと思います。

売却価格は途中で変更できますが、手続きが必要となります。媒介契約（売却依頼）の変更です。当初の媒介契約の価格に変更が生じますので、価格変更の手続きが必要となります。売却価格の途中変更は良く見られますが、そのほとんどが当初の価格から値下げするもので、値上げするケースはほとんどありません。

当社が直接買主になります。次のようなメリットがあります。不動産を早急に売却したい場合は買取ですと短期間で売買代金の全額決済が可能です。大邸宅やアパート、法人の社宅など一般の流通市場に適合しない大型物件のご売却では、資金力のある不動産業者による買取が有効です。「近所に知られたくない」「生活をみられたくない」などプライバシーを重視される場合、広告や案内が不要な買取が有効です。※条件よっては買取できない場合がございます。

査定価格の精度は高いのですが、状況に応じて高く価格設定することも可能です。簡単にいえば需要が多くて供給が少ない場合です。ご売却される物件を検討できるお客様が多ければ多いほど高く価格設定ができると言えます。依頼される不動産会社に顧客がどれだけストックされているかが鍵となります。この場合、不動産会社の方から査定価格より高い、売り出し価格の提示があると思います。

お電話いただく際、土地、建物の面積、方位、道幅、建築年数、間取り等をお聞かせくだされば、ある程度の査定価格はお知らせできますが、訪問査定をおすすめします。ご訪問のうえ室内を拝見させていただき机上では判断できない部分の確認やご自慢の点、ＰＲ点をお聞かせいただいたうえで査定書の作成をいたします。室内を拝見するのは１０分程度です。

査定価格を算出するためには、査定の対象となる地域がいくらで売買されているかが重要となります。マンションであれば、査定の対象となるマンションがいくらで売れているか、土地、戸建であれば向きや建築年数など査定対象物件に類似する物件がいくらで売れているかを参考にします。参考にする物件が多ければ多いほど正確な査定価格が算出できます。地域に精通していることで豊富な売買事例を抱えることができます。

売却価格を決めていただくにあたり、まずは価格査定書をご提示させていただきます。価格査定書により売却価格の根拠をご説明させていただきます。この査定価格に基づき、打ち合わせのうえ売却価格を決定いたします。売却価格（売出価格）は非常に重要ですので何日もかけて決める場合もあります。

不動産会社を通さずに、自分で売却するのは可能ですが、知人、親戚以外での売却は難しいと思います。仮に購入希望者が見つかったとしても不動産は信用取引ですので信頼関係を築くのにかなりの時間が必要となります。また、購入希望者が住宅ローンの借り入れをする場合は個人間売買では金融機関は融資を断るケースがほとんどです。

不動産の売買は一生に一度あるかないかの大きい買い物です。多くの不動産会社は地域ごとに担当者を決めています。お客様の希望がなければ購入希望の地域担当者が応対させていただきます。あってはいけないことですが、物件は気に入ったけど担当者とあわないケースも人間ですから当然考えられます。これではせっかく気に入った物件でも担当者のせいで台無しになりますので是非希望がある場合は伝えてください。会社は必ず対応します。

不動産売買契約書に貼付する印紙代（国税）、関西の場合は売渡書類作成代、司法書士報酬、仲介手数料などがあげられます。たとえば売却価格が３０００万円の場合ですと、印紙代１５０００円（特例税率）売渡書類作成代１００００円、司法書士報酬１００００円、仲介手数料１００８０００円。合計約１０４万円が売却時に必要となる費用になります。

各、金融機関により買い入れ可能額は異なりますが残債があっても買い替えは可能です。簡単に説明しますと売却価格２０００万円、残債２５００万円で購入物件が３０００万円とした場合、売却しても５００万円残ってしまいます。これでは抵当権が抹消できませんので売却不可になりますが、購入先物件に自宅売却損の５００万円を上乗せすることができます。購入物件の３０００万円に対して３５００万円の住宅ローン借りることにより買い替えが可能となりますが、審査内容等が特殊となるため、すべてのお客様が利用できるとは限りません。

不動産会社に依頼する契約が一般媒介契約式であれば問題はありません。注意点として依頼される会社ごとに売り出し価格を変更すると購入顧客に対して不信感を抱かせてしまいますので、価格は一律であるのが望ましいです。

専属専任媒介契約は特殊ですので省かせていただきます。その他の媒介契約について簡単に説明します。専任媒介契約というのは、依頼する会社は一つに絞られます。一般媒介契約は複数の会社に依頼することができます。どちらもメリット、デメリットはありますが、専任媒介契約の場合、依頼された会社が一つですから売主様からの仲介手数料は確保されます。一般媒介契約の場合ですと複数の会社に依頼ができますので当然成約した会社だけが売主様から仲介手数料をいただけます。売却するのに広告費などの費用が必要になりますので専任媒介契約を勧めたいところですが、お客様との話し合いにより決めていただきます。

売主様であれば、相続の問題や税金の問題なども相談させていただきます。専門的な回答が必要な場合は税理士や弁護士を斡旋します。また買主様であれば、金融会社の選択やリフォーム業者や引越業者の斡旋なども行います。

確実に売りたいときは、買取も選択の一つになります。エンドユーザー（限定顧客）への売却も、もちろん選択肢にはなりますが、ローン特約などの条件により契約確定まで一定の期間が必要となります。買取の場合は条件があまり無く、契約の確定も早いメリットがあります。しかし一社だけの見積もりだけでは価格の信憑性が薄れますので最低３社からは見積もりの提示をしてもらいましょう。これはネットワークの広い不動産会社でないとできないことだと思います。

持ち家が売れない時は必ず理由があります。価格が市場と乖離している場合や、リフォームが必要な場合など理由は様々ですが売り出しの際（価格査定時）にどれだけ打ち合わせをするかによります。安易に去年隣がこの価格で売れたからなどの理由で売り出し価格を決めるのは危険です。売り出し価格は担当者と良く話し合ってから決めましょう。大切な財産だからこそです。

未完成の物件をのぞけば、住宅ローンの借り入れ有の場合ですと、審査から実際に口座に入金されるまで約１ヶ月要します。金融機関の選択を検討する期間を合わせると２ヶ月、売却に１ヶ月。合計すると大体３ヶ月必要となります。

四季と同じで年に４回あります。不動産の市況はよく３ヶ月で見直されます。１月、２月、３月で１期という感じです。この１期の中で売却しやすい時期が年によって変わりますがだいたい１月、４月、７月、１０月と期の初めの成約が多いと思います。

売却先行のメリットは、売却のメドがたてばゆっくりと購入先を考えることができます。デメリットは購入検討物件が人気物件等、すぐに売れてしまうような場合は早急に売却を確定しなければならず売却価格に影響がでます。購入先行のメリットは、人気物件等であってもじっくりと検討できます。しかし自宅に抵当権が設定されている場合など売れなければ購入できない場合はなかなか難しいですが、いくらで売れるかの目安は価格査定で分かります。住み替えたいと思う物件を見つけてこその売却だと思います。