(株)FLAPRiZの売却Q&A

販売方法は「ネット掲載」「紙媒体広告」「個別紹介」「仲介他社との情報共有」が一般的ではありますが、不動産会社それぞれの独自性に差異があらわれるのは「販売プロモーション」です。弊社ではこれまで売主様からの活動制限のない物件やポテンシャルを高く感じる物件については、クオリティの高い紙面広告を行い実際に成約に至っております。ネット掲載をした上での地域限定情報の紙面広告効果は未だ高いと考えます。なお、あくまでも媒介業務の一部ですので、売主様への広告費用の請求はしておりません。

(1)マイホーム(居住用財産)の売却益にかかる所得税の3000万円特別控除　(2)空き家の3000万円特別控除　(3)居住用財産の買換特例　(4)特定居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除　(5)特定事業用資産の買換特例　　

「購入先行」で買い替え計画をたてた場合に、売却できるまでの間、購入資金の先行融資「つなぎ融資」の利用が可能です。ただし、売却物件を担保にした融資となるため購入物件に必要な資金の手当てができない場合があります。また金利も割高となること、融資手数料がかかること、短期間の融資となること等から、ご利用には注意が必要です。弊社での買い替え取引の経験上、申込者の属性にもよりますが地方銀行であれば、半年以内の売却を条件として新たな住宅ローンを利用することも可能です。

必ずしも買い替えがムリとは言えませんが、基本的には「ローン残債」＜「売却手取額」が原則となります。買い替えをご検討の方で、ご不安な場合は、事前のご相談も可能です（無料）。お気軽にお声がけください。

ご売却主さまの状況や売却価格によって異なります。弊社では、価格査定時に必要経費や税金控除後の「手取額計算書」を作成しております。不動産に関係する税金のみのご相談（無料）も可能ですのでお気軽にご連絡ください。

(1)仲介手数料　(2)登記代（抵当権抹消・住所変更登記が必要な場合）(3)契約印紙代　(4)境界確定費用（マンションの場合不要・境界標設置済の場合は売買条件により不要の場合あり）(5)譲渡所得税　(6)引越し代　(7)残存物処分代　(8)権利証紛失の場合の費用　(9)その他公的書類取得費用　等々

売却前にリフォームが必要ですか？との質問をお受けすることがありますが、リフォームは基本的には不要です。少しでもリフォームしたほうが良く見えるかも？と思われる場合はご相談ください。それよりも大事なのはお部屋がきちんと片付いていること、水回りは特に清潔にしておくと購入検討者さんへの印象も良いです。実際に購入検討者さんへのヒアリングで「リフォームは自分好みにしたい」とおっしゃる方が多いです。

「土地」の場合は大きめの雑草等の処分、「一戸建」「マンション」の場合は、購入検討者さんのご案内時に片付いていれば問題ございません。水回りは特に清潔にしておくと購入検討者さんへの印象も良いです。

原則、ネット広告や紙面広告等をしない「買取」がメインになると思いますが、中長期戦でも構わないという方であれば、それ以外に業者間流通を含む個別紹介での販売活動も可能です。ただし、後者の場合は第三者が介在するケースが多いため、ネットや紙面広告に掲載がなくても近隣にわかる可能性はあります。「買取」は弊社との直接取引となるため厳秘売却が可能です。

売主様ご自身の物件ですので、販売価格（売却価格）は、自由に変更可能です。

制度化している会社とそうでない会社があると思われますが、冒頭の通り、諸条件はあると思いますが、一定期間販売活動しても売却できなかった場合に不動産会社が買い取る制度です。弊社は制度化はしておりませんが、ご対応は可能です。

確約はできませんが、査定価格より高く売れる場合もあります。実際に弊社での取引でも当初の査定価格よりも高額売却ができたケースが多くございます。近隣の競合物件の状況、不動産会社の販売プロモーション、物件の特性、等々により可能性は広がります。ただし、相場とかけ離れた価格設定は「見向きもされない」→「売れ残り物件」等の逆効果になる場合もありますので、慎重な判断が必要ですので、ご用命いただいた際はその辺りもアドバイスさせていただきます。

弊社では価格査定をご依頼いただき次第、一旦「机上査定価格」を算出し、原則当日中、遅くとも2日以内に「相場価格」「買取価格」をメール＋郵送でお知らせさせていただいております。その後、具体的にご売却を進めたい旨ご連絡いただければ、ご訪問の上、物件の細部を確認させていただき、売主様のご要望も踏まえて販売開始価格を最終決定する流れとなります。

弊社では、原則過去1年以内の近隣類似物件の成約事例、国土交通省の地価公示、地価基準を基に相続税路線価格もしくは固定資産税路線価で比準して価格を試算し、対象物件の特徴を反映させた上で価格提案させていただいております。

「販売(開始)価格」は売主様が不動産会社の査定等の価格に基づいて決定するものですが、実際に売買契約する最終的な「売却価格」は売主様と買主様の「合意価格」となります。販売価格を決めて販売活動を開始し、興味を持った方がその価格で納得できるかどうか、また価格交渉をしてきた場合に、売主様がその価格に納得できるかどうか、最終的に売主様・買主様の「合意価格」が「売却価格」となります。

不動産会社は、売主様と買主様の間に立ち、買主様に対し、物件の遵法性や状況等、細部まで説明し納得いただいた上で売買契約を成立させますので、物件お引き渡し後にトラブルが起こらないようになっています。「自分での売却」についてはお引き渡し後に想定されるトラブルを考えなければ物理的には可能です。不動産会社が仲介に入っていてもトラブル・法廷闘争は数多く起こっておりますので、プロとしては「自分での売却」はおすすめしません。

ご要望に沿うカタチで販売活動をさせていただきますので、少しでも引っ掛かりのないように何でもお気軽にお申し付けください。

「一般媒介契約」で複数社へ依頼される場合もございますので、ご自由にお決めいただいて構いません。実際に販売を開始する際は「同条件」「全社同タイミングでの市場公開」を徹底いただくと不公平感もなく、不動産会社は動きが取りやすくなります。

「専属専任媒介契約（不動産会社１社へ依頼）」「専任媒介契約（不動産会社１社へ依頼）」「一般媒介契約（不動産会社複数社へ依頼）」の３種類のうち、弊社では広告等の販売プロモーションに力を入れているため、原則「専任媒介契約」でお任せいただくことが多いです。

弊社でもご売却をご相談いただいた売主様より「直接買取」をさせていただいております。買取の場合は、一般の市場価格よりも低めの価格での取引にはなってしまいますが「スピーディーな資金化」「仲介手数料不要」「引渡し後の物件の欠陥等の保証が不要」「不要な残存物はそのままでOK」等のメリットもございます。弊社では「価格意見書（査定書）」に「仲介売却」と「直接買取」双方の価格を表示させていただいております。

弊社の場合、専任で「売却」をお任せいただいた売主様に対し、10日から二週間毎に「販売活動報告書」を提出させていただいております。売却に至らない原因は様々かと思いますが「1番目」は「物件の販売プロモーション」の検証です。ネット掲載、紙媒体広告、個別紹介、仲介他社との情報共有、が一般的ではありますが、商談もなく数ヶ月が経過している場合はまずそれらの活動ができているのかをご確認ください。「2番目」は価格の妥当性の検証です。周辺の競合物件の動きを確認し、それらが成約に至っている場合は価格変更をしているか否かも不動産会社へご確認いただき、あらためて価格を含めた販売計画を見直してみてください。

売却する物件の価格や条件によって異なりますが、「売却」は売買契約までに1ヶ月から3ヶ月が一つの基準となります。引渡しは売買契約締結から1ヶ月後が目安となります。「購入」は売買契約締結から1ヶ月後に引き渡しとなる場合が多いです。なお「売却先行」と「購入先行」、また「売却」と「購入」それぞれの取引相手方の都合によりタイミングも変化しますので、その辺りも十分に想定して進めてください。

居住用不動産は、一般的に1月から3月、9月から10月に取引が多い傾向があります。売却も購入も人それぞれのタイミングで取引されていますので、もちろんそれ以外の時期の売買取引もございます。「需要」と「供給」のタイミングがあえば、時期を問わず売買は成立します。

買い替えには、それぞれにメリット・デメリットがありますので、ご自身にあった納得できる方法をご選択ください。◆売却先行（メリット）→売却金額が確定しているので購入資金計画が立てやすい、売り急ぐ必要がない（デメリット）→居住中のまま販売活動する必要がある、購入物件が決まらない場合仮住まいが必要となる◆購入先行（メリット）→買い急がずじっくり物件を探せる、仮住まいがない、引越し後に空家での販売活動が可能（デメリット）→先行購入資金が必要、売却までの間ローンが重複する