不動産会社に不動産の売却を依頼するには「媒介契約」を締結する必要があります。
媒介契約の種類は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つがあり、それぞれの特徴は以下のとおりです。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数会社への依頼 | 可能 | 不可 | 不可 |
| 自己発見取引 | 可能 | 可能 | 不可 |
| 契約期間 | 任意 （3カ月以内が推奨されている） |
3カ月以内 | 3カ月以内 |
| レインズ登録 | 任意 | 契約から7日以内 | 契約から5日以内 |
| 販売活動の報告 | 義務なし | 2週に1回以上 | 1週に1回以上 |
本記事では、3つの媒介契約のうちの1つ「専任媒介契約」について詳しく解説します。専任媒介契約にはどのような特徴や、メリット・デメリットがあるのでしょうか。不動産売却を検討する際に、ぜひ参考にしてください。
記事の目次
専任媒介契約とは？期間やルールなど特徴を解説
専任媒介契約には、不動産会社の義務のみならず、不動産を売却する売主が守らなければならないルールもあります。まずは、専任媒介契約の期間やルール、特徴を確認していきましょう。
1社としか契約できない
不動産会社と専任媒介契約を結んだ場合、契約できる不動産会社はその1社のみです。複数社と媒介契約を締結することはできません。契約期間中に他の不動産会社と媒介契約を締結したり、他の不動産会社が紹介してきた買主と売買契約を締結することは、契約違反に該当します。
自己発見取引は可能
専任媒介契約では「自己発見取引」が可能です。自己発見取引とは、売主自らが探した買主と売買契約を締結することを指します。例えば、親戚や隣人などであっても、不動産会社が探した人以外と契約する場合は自己発見取引に該当します。
自己発見取引をする場合、専任媒介契約では媒介契約を締結している不動産会社の仲介を挟まずに契約できます。この場合、仲介手数料は不要です。
契約期間は最長3カ月
専任媒介契約の契約期間の上限は「3カ月」です。不動産会社と売主が合意すれば、1カ月や2カ月など、期間内で自由に設定できます。また、売主が申し出れば、契約期間満了後に更新することも可能です。契約更新の際には契約書の作成と取り交わしが必要となります。法律上、媒介契約の自動更新はできませんのでご注意ください。
仲介手数料は上限額が定められている
仲介手数料については、媒介契約の種類による差はありません。仲介手数料の上限額は、売買金額400万円以上の場合「売却金額 × 3％ + 6万円（税別）」と法律で定められています。仲介手数料は、売買契約時に半金、残代金決済・引き渡し時に半金を支払うのが一般的です。
レインズへの登録義務
専任媒介契約では、契約から7日以内に物件情報を「レインズ」へ登録することが不動産会社に対し義務付けられています。これは、不動産会社の義務です。
レインズとは、国土交通大臣が指定する流通機構が運営する不動産業者専用の物件情報システムのこと。レインズに登録することで全国の不動産会社に物件情報が共有され、買主も見つかりやすくなります。
報告義務
不動産会社の義務は、もう1つあります。それは、売主への販売状況の報告です。専任媒介契約では、2週に1度以上の頻度での報告が義務付けられています。もし規定の頻度で報告がない場合、こちらから報告を依頼することができます。
その他の媒介契約との違い
媒介契約は、専任媒介契約の他に「一般媒介契約」と「専属専任媒介契約」があります。専任媒介契約とその他の媒介契約との違いは、次のとおりです。
一般媒介契約との違い
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | |
|---|---|---|
| 複数社への依頼 | 可能 | 不可 |
| 契約期間 | 任意 （3ヶ月以内が推奨されている） |
3カ月以内 |
| レインズ登録 | 任意 | 契約から7日以内 |
| 販売活動の報告 | 義務なし | 2週に1回以上 |
一般媒介契約と専任媒介契約には、上記のような違いがあります。最も大きな違いは、複数社と契約できるかどうかです。一般媒介契約は、3つの媒介契約の中で唯一、複数社と契約できる契約形態です。
また、契約期間やレインズへの登録、販売活動の報告について義務や定めがないことも、一般媒介契約の大きな特徴です。一般媒介契約は、不動産会社にとっても、売主にとっても、最も制約が少ない媒介契約といえるでしょう。
専属専任媒介契約との違い
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | |
|---|---|---|
| 自己発見取引 | 不可 | 可能 |
| レインズ登録 | 契約から5日以内 | 契約から7日以内 |
| 販売活動の報告 | 1週に1回以上 | 2週に1回以上 |
専属専任媒介契約は、1社としか契約できないという点は専任媒介と同じです。不動産会社がレインズに登録するまでの期日、売主に報告する頻度には上記のような違いがありますが、これらの点に大差はないと考えて問題ありません。
専任媒介契約と専属専任媒介の大きな違いは、自己発見取引の可否です。専任媒介契約は自己発見取引が可能ですが、専属専任媒介契約では認められていません。
専任媒介契約の5つのメリット
ここからは、より詳しく専任媒介契約の特徴を見ていきましょう。専任媒介契約には、次の5つのメリットがあります。
1．積極的な販売活動が期待できる
複数社と契約できる一般媒介契約は、契約した各不動産会社がライバル同士となります。一見すれば、競合意識をもって販売活動に臨んでくれることに期待されますが、不動産会社の“本音”を考えれば、逆に各社のやる気がそがれてしまう恐れがあります。
不動産会社の本音とは「確実に報酬が得られる物件を優先させたい」「より少ない労力で売却したい」といったものです。競合他社が契約を成立させてしまえば、成功報酬である仲介手数料が得られない状況においては、どうしても販売活動にお金や時間をかけることに慎重になります。
一方で、専任媒介契約は1社の独占契約となるため、不動産会社にとって契約を成立させさえすれば確実に報酬に結びつく物件です。その分、お金や時間をかけた積極的な販売活動に期待できます。
とはいえ「一般媒介契約では不動産会社のやる気がそがれる」「専任媒介契約なら積極的な販売活動に期待できる」というのは、あくまで傾向です。たとえ一般媒介契約でも一生懸命、販売活動をしてくれる不動産会社もあれば、専任媒介契約であっても積極的な販売活動をしてくれない不動産会社もあります。
そういった意味では、好条件で不動産を売却するには、媒介契約選び以上に「不動産会社選び」が重要だといえるでしょう。
2．不動産会社とのやり取りが楽
専任媒介契約では、販売活動を依頼する不動産会社が1社に限定されます。複数社と媒介契約を締結するとなると、契約時のみならず、価格変更時には契約した数だけ書類を取り交わさなければなりません。また、内見予約が複数社でバッティングしてしまう可能性もあります。
専任媒介契約は、販売中および契約、引き渡しまで窓口が1社に集約されるため、やり取りは楽になるでしょう。
3．販売状況が把握しやすい
専任媒介契約には、不動産会社に2週間に1回以上の頻度で売主に販売状況を報告する義務があります。このとき報告されるのは、反響の数や内容、内見予約の状況、競合物件の動向などです。
一般媒介契約には報告義務はないため、販売活動の状況が把握しやすいとはいえません。「状況を把握しながら販売したい」という方には専任媒介契約が向いていると考えられます。
4．＋αのサービスを受けられることもある
「仲介」のみならず、物件のハウスクリーニングや売却後の保証など、独自のサービスを設けている不動産会社もあります。ただ、これら「＋α」のサービスの多くは、一般媒介契約は対象外。「専任媒介契約や専属媒介契約を締結した物件限定」というケースが多いものです。
5．自己発見取引が可能
自己発見取引が可能な点は、専任媒介契約のメリットであり、専属専任媒介契約との大きな違いです。隣人や親族など自分で見つけた買主へ売る場合の仲介手数料をカットできるのは、大きなメリットといえるでしょう。
専任媒介契約のデメリットは1社頼りになってしまうこと
専任媒介の唯一ともいえるデメリットは、1社の不動産会社に頼らざるを得ないことです。この点はメリットにもなり得ますが、その1社の販売活動がうまくいかなかったときに、早期売却・高額売却は目指しにくいのです。
媒介契約の前に、不動産会社の信頼性や能力を見極めることは容易ではありません。しかし専任媒介契約を締結するのであれば、一般媒介契約以上に不動産会社選びが重要になってくるでしょう。
不動産会社は、一般媒介契約ではなく、専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約で自社だけを選んでもらいたいと思っています。選んでほしいがために、相場価格を逸脱した高額査定を出してくる不動産会社も中にはあります。これは「高預かり」といわれる悪質な営業方法です。
専任媒介契約の締結前には、不動産会社の「本質」を見定めるべく、査定額だけでなく査定の根拠や販売戦略を見ることが大切です。
専任媒介契約を検討すべきケース
ここまでお伝えしてきたように、専任媒介契約は1社に限定して売却を依頼する点、そして自己発見取引が可能な点が大きな特徴です。以上の特徴から、次のようなケースは専任媒介契約に向いていると考えられます。
立地や築年数など、物件の条件が良くない場合
立地や築年数などの条件面でニーズの低い物件を一般媒介で複数社に任せてしまうと、販売活動が難しいうえに他社に先を越される可能性もあるということで各不動産会社の積極的な販売活動が期待できず、売却の長期化が懸念されます。
しかし自分の物件にどれくらいニーズがあるかの判断は容易ではありません。まずは、自分の不動産のニーズや相場価格を判断する意味でも、専任媒介契約を基本に考えることをおすすめします。
競合物件が明らかに多い場合
- 同じマンションの別の部屋の物件
- 近隣の類似条件の物件
このような販売物件は、自身の不動産のライバルとなります。買い手は必ず類似した条件の物件を比較するため、競合物件と自分の物件の比較分析や適正な売り出し価格設定などの販売戦略が非常に重要です。
競合が多ければ多いほど、比較される対象が増え、販売活動は難航する傾向にあります。競合物件が多い場合は、より一層の不動産会社の尽力が求められるため、一般媒介契約ではなく専任媒介契約が向いていると考えられます。
今の住まいを買い替える場合
今の住まいを売却し、新居を購入する住み替えでは、売却と購入という2つの取引をほぼ同時に進行することから負担も大きくなるものです。また、資金計画や売買のタイミング、引越しのタイミングなど判断が迫られる局面も多くあります。
売却だけでなく、新居の購入までトータルでサポートしてもらいたい場合は、手厚いサポートに期待できる専任媒介契約が向いています。
親戚や知人が買主となる可能性がある場合
専任媒介契約は「自己発見取引」が可能です。しかし、同じく販売活動を依頼する不動産会社を1社に限定する専属専任媒介契約では、自己発見が不可となっています。もし隣人や親戚が不動産を購入してくれることになっても、専属専任媒介契約の場合は、契約上の仲介手数料を支払って不動産会社に仲介に入ってもらわなければなりません。
そのため、自己発見取引の可能性がある方は、専任媒介契約を選択することをおすすめします。
専任媒介契約に不向きなケース
逆に、次のようなケースは専任媒介契約には不向きだと考えられます。
物件の条件が良い場合
人気の高い物件は、どんな媒介契約だとしても買い手はつきやすいものです。少し高めの価格をつけ、一般媒介契約によって複数社に販売活動をしてもらうことも、選択肢の1つとなるでしょう。
不動産会社を1社に絞りきれない場合
基本的に専任媒介契約に向いている物件は多いものの、契約の特性上、1社に依頼せざるを得ない媒介契約のため、不動産会社選びは重要です。もし、不動産会社が絞りきれないのであれば、一般媒介契約によって複数社に販売活動してもらったほうが安心できるでしょう。
周りに知られずに売却したい場合
専任媒介契約には、不動産会社が物件情報をレインズに登録する義務があります。レインズに登録すると、物件情報は全国数万社の不動産会社に共有されます。レインズを閲覧できるのは不動産会社だけですが、周りに知られる可能性を少しでも減らしたいとお考えの方は、レインズ登録が任意である一般媒介契約を選択しましょう。
専任媒介契約を締結するときの注意点
専任媒介契約のメリットは多くありますが、1社のみに依頼するにあたってのリスクも少なからずあります。締結する際には、次の3つの点に注意しましょう。
1．不動産会社による「囲い込み」に注意
「囲い込み」とは、販売中の物件情報を一般に開示せず、他社からの問い合わせや申し込みを遮断する悪質な営業方法です。不動産会社が囲い込みをする理由は、売主も買主も自社顧客で取引を成立させ、仲介手数料を2倍受領したいから。この取引形態を「両手仲介」といいます。
両手仲介自体は違法ではありませんが、意図的に物件情報を囲い込む行為は売却のチャンスを大幅に減らしてしまいます。
囲い込みは、複数社が同時に販売活動する一般媒介契約では起こりません。しかし、1社独占で販売活動をする専任媒介契約には、少なからずそのリスクがあることを知っておきましょう。
囲い込みを防ぐポイントは、次のとおりです。
- レインズ登録証明書を発行してもらう（不動産会社の義務）
- 証明書に記載されている登録番号で販売状況を随時確認
- 囲い込みが疑われるときには不動産会社を装って物件確認の電話をしてみる
ただ残念ながら、囲い込みを100％防ぐことは難しいというのが現状です。信頼できる不動産会社が見つからない場合は、専任媒介契約ではなく一般媒介契約で複数社に依頼することも選択肢の1つとなるでしょう。
2．査定依頼は複数社に依頼する
専任媒介契約を締結できるのは、1社のみです。しかし、その1社を見つけるまでには、少なくとも2、3社に査定を依頼し比較検討するようにしましょう。
ただし、査定額だけで選ぶことは避け、不動産会社の実績や能力、担当者の人間性などを見て選ぶことが大切です。不動産会社を見極めるポイントは、次の2つです。
- 査定根拠は合理的か
- 販売戦略の提案はあるか
各社ともに、査定額を出す際には過去の取引事例を参照します。しかし、参照する取引事例によって、査定額は高くも低くもなるものです。よって「参照に値する事例を抽出しているのか」という点を比較しながら確認すると良いでしょう。
もちろん、査定額が適正であるだけでは効果的な販売活動はできません。適正価格がわかったうえで「どのような戦略で販売していくのか」も比較対象の1つとなります。
3．むやみに専任媒介契約を選択しない
不動産会社は、基本的に一般媒介契約より専任媒介契約もしくは専属専任媒介を締結してもらいたいと考えているものです。そのため、根拠も示さずに「専任媒介契約が一般的です」「専属専任媒介契約のほうがメリットが大きいですよ」と言ってくる不動産会社もあります。
しかし、言われるがままに媒介契約の種類を選択するのではなく、ここまでお伝えしたような特徴やリスクを理解したうえで、自分の意思で選択することが大切です。
専任媒介契約の解除・切り替えも可能
基本的に、専任媒介契約は契約時に定めた期間の満了まで継続しますが、契約期間中に解除できないわけではありません。ただし、無条件で解除できる要件は限定的であり、場合によっては解除に伴って費用が請求される可能性があります。
売主都合の解除は実費を請求される可能性がある
国土交通省による標準専任媒介契約約款では「費用償還の請求」について、次のように定めています。
第 13条
専任媒介契約の有効期間内において、甲（売主）が自ら発見した相手方と目的物件の売買若しくは交換の契約を締結したとき、又は乙（不動産会社）の責めに帰すことができない事由によって専任媒介契約が解除されたときは、乙は、甲に対して、専任媒介契約の履行のために要した費用の償還を請求することができます。
２ 前項の費用の額は、約定報酬額を超えることはできません。
（引用：国土交通省「宅地建物取引業法施行規則による標準媒介契約約款」）
つまり、不動産会社に落ち度がない場合の解除に際しては、それまでの売却活動にかかった実費を請求される可能性があります。
契約期間中に白紙解除・切り替えもできる
加えて、標準専任媒介契約約款では、売主からの契約解除について次のように明記されています。
第16条
次のいずれかに該当する場合においては、甲（売主）は、専任媒介契約を解除することができます。
一 乙（不動産会社）が専任媒介契約に係る業務について信義を旨とし誠実に遂行する義務に違反したとき
二 乙が専任媒介契約に係る重要な事項について故意若しくは重過失により事実を告げず、又は不実のことを告げる行為をしたとき
三 乙が宅地建物取引業に関して不正又は著しく不当な行為をしたとき
（引用：国土交通省「宅地建物取引業法施行規則による標準媒介契約約款」）
例えば「契約から7日以内にレインズに登録しなかった」「囲い込みの事実が発覚した」ということがあれば、白紙解除が可能です。また、上記のような理由があれば、解除ではなく一般媒介契約へ切り替えることもできます。
一方「契約期間中に他社に乗り換えたい」という理由で契約解除をすることは、違約に該当します。この場合、不動産会社から損害賠償請求される可能性もあるため注意が必要です。
不安があれば契約期間を短くしよう
専任媒介契約の期間は「3カ月以内」と法律で定められています。売主と不動産会社の合意があれば、この間で自由に期間を設定できます。
- まずは不動産会社の実力を知りたい
- 本当に信頼できるか不安
- 売りに出してみた反響を見て今後の販売戦略を練りたい
このように考えている方は、1カ月や2カ月の期間で契約するのも1つの選択肢です。
まとめ
- 専任媒介契約は1社にしか依頼できない分、不動産会社のやる気に繋がりやすい
- 専属専任媒介契約との大きな違いは自己発見取引の可否
- 専任媒介契約にも向き・不向きがある
専任媒介契約の大きな特徴である「1社にしか依頼できないという」点にはメリットもある反面、デメリットもあります。同様に、他の媒介契約にもメリット・デメリットがあります。3つの媒介契約の特徴を知り、自分や物件にあったものを選択するようにしましょう。
図版作成／Amy
編集協力／金指 歩（プレスラボ）
