2022-04-15 2024-08-29

不動産投資歴10年。投資計画を見直しワンルームマンションを売却／東京都豊島区Nさん（40代）

東京都豊島区Nさん（40代）／不動産投資歴10年。投資計画を見直しワンルームマンションを売却

不動産投資を始めて10年目を迎えたNさん。今後の投資計画について見直しを行い、都内に所有する３軒の投資用ワンルームマンションのうち豊島区にある一つを、次なる物件購入に備えて見直し、売却することにしました。

不動産区分	マンション
所在地	東京都豊島区
築年数	約40年
間取り・面積	１R（約30m²）
ローン残高	1430万円
査定価格	2200万〜2300万円
売り出し価格	2000万円
成約価格	2050万円

不動産投資を始めて10年がたち、所有物件の見直しで売却を決定

最寄駅前の繁華街から歩いて７〜８分と便利な立地にある築約40年、10階建てのワンルームマンション。その８階部分、専有面積約30m²の一部屋が今回Nさんの売却した物件です。

「築年は古いのですが、床のフローリング張り替え、キッチンの入れ替え、ユニットからバス・トイレ別にリノベーションされた状態で売り出されていて、2009年に投資用として1850万円で購入しました。利便性の高い場所で需要はそれなりにあるのですが、周辺に競合物件も多く、築年数が古めなので家賃は周辺相場より少し安めの８万5000円で貸し出していました」

この物件を含めて、都内に3軒の投資用ワンルームマンションを所有していたといいます。Nさんが不動産投資を始めたきっかけは10年前に自宅を購入した際、不動産会社の担当者と親しくなったことだそうです。

「中堅不動産会社の担当者だったのですが、年齢も近くて妙にソリがあったんですよね。たわいもない話をしていても人柄の良さを感じる方で、不動産の知識も豊富。物件探しのアドバイスも的確で、いろんな話をするうちに不動産投資に興味をもつようになったんです」

以降、不動産投資について学ぶようになり、都内のワンルームマンションを３軒も所有するに至ったとのこと。初めての投資用物件購入から10年がたち、担当者から所有物件の見直しを提案されたのが今回の売却のきっかけでした。

「高く査定されそうな物件をまずは１軒売却し、その売却益で1430万円ある残債を返済。余剰金でその他の物件の繰り上げ返済をしようと話がまとまったんです」

どれくらいの価格で売れそうかインターネットの一括査定も利用

売却はいつもお任せしている不動産会社に依頼するつもりだったNさんですが、インターネットの一括査定も利用したそうです。

「担当不動産会社の査定額は2000万円前後でしたが、一括査定では2200万〜2300万円くらいの査定額が出ましたね。一括査定で複数社から提示された査定額の方が不動産会社の査定額よりも高かったのですが、信頼して全てをお任せしている担当者なので、専属専任媒介で売却を全てお任せしました。売却価格は相談の上、2000万円から売り出すことに決めました」

営業努力により、売り出し価格よりも50万円高い2050万円で売却が成立

「売り出しから４カ月で購入希望者がいると連絡が入りました。その間、週次で報告をいただいていましたし、担当者を信頼していたので安心して任せられました。入居者がいる状態のままでの売却だったのですが、すべてを丸ごとお任せしても安心な信頼できる担当者がいてくれたおかげで、スムーズに売却が成功したんだと思っています。価格も2000万円で売り出したのに、50万円プラスの2050万円で売れたとのことでした。どういう経緯でそうなったのかわかりませんが、営業努力の結果でしょうね。こちらとしては、なるべく高く売れるに越したことはありませんから、本当によくやっていただいたなという思いです。購入された方は私と同じく単身男性で、投資用物件として購入されたと聞きました」

売り出し価格よりも50万円プラスで売却が成立し、1430万円あった残債も完済。さらに残った売却益で他の物件の繰り上げ返済まで行うことができたそうです。

■繰り上げ返済

住宅ローンの繰り上げ返済には「返済期間短縮型」と「返済額軽減型」の二つがあります。「返済期間短縮型」は毎月の返済額に変化はありませんが、返済期間が当初より短くなり、支払利息の軽減効果が高くなります。一方、「返済額軽減型」は毎月の返済額が減るため、繰り上げ返済後すぐに家計改善の効果が出ます。しかし、返済期間は変わらず、「返済期間短縮型」に比べると利息軽減効果は低くなります。どちらの場合も、共に将来の支払利息は減りますが、よりその効果が高いのは「返済期間短縮型」となります。住宅ローンは期間が長ければ長いほど負担する利子が大きくなりますので、繰り上げ返済のタイミングはローン実行から早いほど、大幅に利息の負担をカットすることができます。また、金利が高いほど軽減効果が高まります。メリットが非常に大きい繰り上げ返済ですが、デメリットもあります。金融機関によっては手数料がかかることがあり、何度も繰り上げ返済をすると、それだけ手数料の負担が増えてしまいます。また、繰り上げ返済で期間を短縮しすぎると、住宅ローン控除の適用条件から外れることもあります。さらに、繰り上げ返済の最低限度額が定められている金融機関もありますので、住宅ローンを組む際にしっかりと調べておきたいところです。

自身は何もせず銀行に行っただけ。初めての売却体験は売却益も出て大満足

10年前から不動産投資に携わるNさんにとって今回が初めての売却体験となりましたが、その結果にとても満足しているそうです。

「初めての売却でしたが、精神的な負担は何もなく、思い通りの金額で売れて満点の出来だったと思いますね。担当者がしっかりと動いてくれたので、私は売買契約と繰り上げ返済の手続きで銀行に行っただけです。まずは１軒、うまく売却が完了したので、担当者と次のステップを検討中です」

Nさんは不動産投資のために、日ごろから情報収集に努めているそうです。不動産の売買は、依頼する会社のこともよく調べることが必要だといいます。会社の方向性や方針、担当者の人柄・情報量・知識など、総合的に比較検討して見極めていけるよう、自分自身の知識や情報もたくさんもっておくことが大切なのだとか。特に、『どんなことでもデメリットを教えてくれる会社や担当者は信頼できる』と、依頼先選びのコツも教えていただきました。

2019年8月	・投資用物件として購入してから10年がたち、売り時を検討・ネットの一括査定を利用して相場を調査・管理を依頼している不動産会社の担当者に相談し、売却を決定・売り出し価格を2000万円に設定
2019年12月	・購入検討者が現れる・2050万円で売買契約が成立