実家の建物や土地など、不動産を相続して、自分では住まずに売却すると、どんな税金がかかるのだろうか。この記事では不動産の売却にかかわるさまざまな税金や税金対策、かかる税額がわかるケーススタディなどを紹介する。
記事の目次
相続した不動産（土地・家）を売却するとかかる税金
譲渡所得課税（所得税、住民税）
不動産を売却すると売った人にお金（譲渡収入金額）が入る。その内の儲けに当たる金額が譲渡所得だ。譲渡所得に対しては、給与所得や事業所得などのほかの区分の所得と分離して、所得税と住民税が通常、課税される。
譲渡所得に税金が発生するのはどんなとき？
課税されるのは、不動産の売却で利益（売却益＝譲渡所得）が出たときだ。譲渡所得の計算式は下を見てみよう。
譲渡収入金額（通常は売却価格） ― 取得費 ― 譲渡費用 ＝ 譲渡所得
不動産が実際に売れたときの価格から、その不動産の取得費（土地は購入したときの価格、建物は購入額から減価償却費を差し引いた価額）と、譲渡費用（売却のためにかかった仲介手数料や印紙税、土地の測量代など）をマイナスする。
なお、購入時の価格がわからないときは、売却価格の5％を取得費として計算。購入時の価格が売却価格の5％よりも安かった場合も、売却価格の5％を取得費とすることができる。
こうして出た金額が「譲渡所得」。譲渡所得がプラスの金額なら税金が発生するし、譲渡所得がマイナスなら税金はかからない。
譲渡所得にかかるのは所得税と住民税
譲渡所得がプラスになった場合にかかるのは所得税と住民税。税額は、譲渡所得に税率をかけて算出されるが、税率は売却した不動産を所有していた期間によって異なる。
譲渡所得課税は所有期間で税率が変わる
一般的に、譲渡所得課税は、自分がその不動産の所有者になってから売却した年の1月1日までの所有期間が5年超なのか5年以下なのかで税率が違ってくる。この所有期間が5年超の「長期譲渡所得」のほうが税率は低く（所得税15％、住民税5％）、所有期間5年以下で売却した「短期譲渡所得」の税率は高く（所得税30％、住民税9％）なる。
相続した土地、建物の場合、親の所有期間も含めた期間で税率が決まる
親が亡くなって土地や建物を相続したものの、その実家には住まずに売却した場合、自分が所有している期間が5年以下なら高い税率が適用されるのだろうか。
実は、相続した土地・建物を売却する場合、相続した人ではなく、被相続人（亡くなった親など）がその不動産を取得した日からが所有期間となる。
| 所得の種類 | 長期譲渡所得 | 短期譲渡所得 |
|---|---|---|
| 所有期間 | 5年超 | 5年以下 |
| 所得税率 | 15％ | 30％ |
| 住民税率 | 5％ | 9％ |
不動産は税務上と実際の所有期間にズレがある
「不動産を取得してから5年超で売却したのに、譲渡所得税は、所有期間が5年以下で計算されていた」ということがある。
これは、譲渡所得税を計算するときの所有期間の考え方が、実際に所有している期間とは異なるためだ。
実際に所有している期間は、被相続人が家を新築完成や引き渡しで取得してから売却などで譲渡する日まで。しかし、譲渡所得の計算における所有期間は、「取得した日の翌日から譲渡した日の属する年の1月1日まで。そのため、下の図のように実際には5年超の期間所有していたのに、所有期間が5年以下になるケースも発生する。
印紙税
不動産を売るときには「売買契約書」を取り交わす。この契約書にかかる税金が印紙税という国税だ。
印紙を契約書に貼ることで納税する。税額は契約金額によって違い、税額は表のとおり。2027年3月31日までに作成される不動産売買契約書は税額が軽減されている。
| 契約金額 | 本則税率による印紙税額 | 軽減税率による印紙税額 |
|---|---|---|
| 500万円超1000万円以下 | 1万円 | 5000円 |
| 1000万円超5000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5000万円超1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円超5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
| 5億円超10億円以下 | 20万円 | 16万円 |
| 10億円超50億円以下 | 40万円 | 32万円 |
| 50億円超 | 60万円 | 48万円 |
登録免許税
登録免許税とは登記の際にかかる税金のこと。不動産の売却の場合、買主が土地や建物の所有権移転登記を行い登録免許税も負担する。
売主に登録免許税が課税されるのは、相続時に不動産の名義を相続人の名義に変更する相続登記をしていなかった場合。相続登記は2024年4月1日から義務化されている。そのほか、所有者の住所が変更している場合、売却する不動産の抵当権抹消登記を行う場合は、不動産1個につき1000円の登録免許税がかかる。
不動産を相続して売却する際にかかわることがある登録免許税
- 相続登記 原則として固定資産税評価額 0.4％
- 住所等の変更登記 不動産1個につき1000円（※土地1個、建物1個で2000円）
- 抵当権抹消登記 不動産1個につき1000円（※土地1個、建物1個で2000円）
ケーススタディ：相続した実家が1500万円で売れた場合の譲渡所得課税はいくら？
3000万円の特別控除で節税できる
相続してから空き家になっていた実家を売ると譲渡所得に対する課税はいくらになるのだろう。「3000万円の特別控除」を使った場合、使わなかった場合の税額を比べてみよう。
- 竣工1980年（旧耐震基準）
- 取得費 不明のため売却価格の5％で試算
- 相続後、空き家状態
- 売却するため耐震リフォームを工事費約200万円で実施（→譲渡費用）
- 売却時の仲介手数料 約55万円
譲渡所得金額
1500万円－（取得費75万円＋耐震リフォーム200万円＋仲介手数料55万円）＝1170万円
▽
所得税 1170万円×15％＝175万5000円
復興特別所得税 175万5000円×2.1％＝約3万6800円
住民税 1170万円×5％＝58万5000円
譲渡所得課税は合計約237万6800円
譲渡所得金額
1500万円－（取得費75万円＋耐震リフォーム200万円＋仲介手数料55万円）＝1170万円
1170万円≦3000万円
▽
譲渡所得にかかる税金はゼロ
相続した不動産（土地・家）の売却時の税金を抑える特例・控除
相続財産譲渡時の取得費加算の特例
相続税が発生し、3年以内の売却なら税負担が軽くなる
所有期間が長いほうが税率が低くなる譲渡所得課税だが、相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却すれば、税負担が軽くなる。売却価格から、取得費や譲渡費用のほかに売却した土地や建物に対する相続税額を加算でき、課税対象になる譲渡所得を少なくすることができるからだ。
●相続税申告期限から3年以内に売却したときの課税譲渡所得金額
1. 譲渡収入金額（売却（譲渡）価格） － 2.（取得費＋譲渡費用＋売却した不動産に対する相続税額）＝ 3. 課税譲渡所得金額
「相続財産譲渡時の取得費加算の特例」で1から2を差し引けることで、課税対象になる3を減らせる。
相続財産譲渡時の取得費加算の特例を受けるための流れは？
相続などで取得した土地や建物などを、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに、売却などで譲渡することが、特例を受けるための要件の一つ。
特例を受ける場合は、譲渡した日の属する翌年の2月16日から3月15日の間に確定申告を行う（原則。以下同）。
相続財産譲渡時の取得費加算の特例の必要書類は？
相続財産譲渡時の取得費加算の特例を受けるためには、確定申告が必要。必要な書類は主に以下のとおり。
相続した空き家（被相続人の居住用財産）の3000万円特別控除
2027年末まで、譲渡所得3000万円以内なら譲渡所得課税はかからない
マイホーム（住んでいる家）を売却したときに利益、つまり譲渡所得が出ても、3000万円まで控除できるのが「3000万円特別控除」。譲渡所得が3000万円までなら課税額は実質的にゼロということになる。
この特例同様、被相続人が住んでいた実家などの相続によって生じた空き家を売却した場合に適用されるのが、2016年度の税制改正で創設された「相続空き家の3000万円特別控除（被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例）」。譲渡所得が最大3000万円控除される。
なお、空き家を相続した相続人が3人以上で、2024年1月1日以後に売却する場合は、各相続人の控除額は最大2000万円となる。
対象物件の条件は以下のとおり。
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋
- 区分所有建物登記されていない建物
- 上記要件を満たした家屋を、売却時までに売主が耐震リフォームか家屋の取り壊しをする。もしくは売却した翌年2月15日までに買主が耐震リフォームか取り壊しをすれば適用される
- 売却代⾦が１億円以下であること
- 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと
なお、相続空き家の3000万円特別控除は、相続開始日から3年後の12月31日までの売却に限り適用となる。控除の期限は2027年12月31日まで。
特例を受けるための流れは？
相続空き家の3000万円特別控除を受けるためには、売却した翌年の2月16日から3月15日の間に確定申告が必要だ。
必要な書類は？
相続空き家の3000万円特別控除の適用を受けるため、確定申告書に必要な書類には、市区町村長が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」が含まれる。この書類はその住宅に親が一人暮らししていたことや、事業用や貸付用として使われていなかったことなどを証明するためのもの。
「被相続人居住用家屋等確認書」は、国土交通省のホームページにある申請書を作成し、市区町村の窓口で発行してもらう。その際、以下の書類が必要。
- 譲渡日を確認できる売買契約書のコピー等
- 以下の（A）〜（C）のいずれか
（A）電気、水道またはガスの使用中止日が確認できる証明書（料金請求書やお客様情報の開示請求に対する回答書、最終の料金引き落とし日がわかる通帳のコピーなど）
（B）売却時に空き家であることを宅建業者が表示した広告の写し
（C）そのほか、空き家バンクに登録を行っていた証明書など、要件を満たすことを認めることができる書類
特例の適用関係
相続空き家の3000万円特別控除と取得費加算の特例は併用できないというように、控除や特例によって、併用できる場合、できない場合がある。
相続空き家の3000万円特別控除や取得費加算が、そのほかの住宅の売却にかかわる特例措置と併用可能かどうか表にまとめた。
「相続空き家の3000万円特別控除」と「相続財産譲渡時の取得費加算」の適用関係については（※1）、被相続人の住宅である場合には、売却代金が1億円以下であれば併用不可（どちらかを選べる選択適用）。ただし、被相続人の残した家屋が住宅用部分と非住宅用（事業用等）が混在する店舗併用住宅のようなものである場合には、住宅部分に相続空き家の3000万円特別控除、非住宅部分に相続財産譲渡時の取得費加算の適用は可能。一方で、住宅用部分が全体のおおむね90％以上であるときは、全体を居住用に使っていたものとされるため併用ができない。
「相続空き家の3000 万円特別控除」と「自己居住用財産を譲渡した場合の3000万円特別控除」は（※2）、同一年内に異なる物件に適用される場合、相続人が2人以下（控除額3000万円）であれば、2つの特例合わせて3000万円が控除限度額。相続人が3人以上（控除額2000万円）であれば、控除限度額は3000万円だが、そのうち相続空き家の3000 万円特別控除は2000万円が限度額となる。
ほかにも活用できる節税方法はある？
ふるさと納税
ふるさと納税は自治体に寄付をした場合に確定申告を行うことで、その寄付金額の一部が所得税、住民税から控除される制度。ふるさと納税では、自己負担額2000円でさまざまな返礼品がもらえ、残りの金額は所得税、住民税の控除対象になる。ただし、控除額には上限があり、所得が高いほうが上限も高い（寄付額には上限はない）。不動産を売却して所得が増えた年は、ふるさと納税での控除の上限も高くなり、節税効果が見込めるほか、返礼品も多く受け取ることができる。
不動産を売却してふるさと納税の控除額の上限が高くなるのは不動産を売却した年。寄付は、売却の年にすることが必要だ。
なお、相続空き家の3000万円控除や取得時加算の特例とふるさと納税の併用は可能。しかし、3000万円控除で譲渡所得がゼロになった場合、ふるさと納税での節税メリットはない。自分にとってどの制度が有効か、確認してから利用するといいだろう。
また、返礼品は経済的利益として一時所得の収入金額になる。一時所得の計算は次の計算式のとおりだ。
一時所得＝収入金額 ― 収入を得るために支出した金額(※) ― 特別控除額(最大50万円)
※その収入を生じた行為をするため、または、その収入を生じた原因の発生に伴い、直接要した金額に限る。
一時所得はその金額の2分の1をほかの所得と合算して所得税が課税される仕組みだ。このため、上記の計算で課税される金額が出るくらいに、ふるさと納税を行い多額な経済的利益となる返礼品を受けるような場合は、一時所得の課税に注意する必要がある。
・総務省ホームページ「課税対象になるふるさと納税の返礼品について」
低未利用土地等を譲渡したときの100万円特別控除
低未利用土地等とは、居住用、業務用、そのほかの用途で利用されていない土地。空き地になっている土地や、空き家、空き店舗などがある土地のこと。個人が2020年7月1日から2025年12月31日までに売却した土地が、都市計画区域内にある低未利用土地の場合、一定の要件を満たすことで譲渡所得の金額から100万円が控除される。
- 売った年の1月1日において、所有期間が5年を超えること
- 売った金額が、低未利用土地等の上にある建物等の対価を含めて500万円以下であること（ただし、市街化区域にあるなど一定の低未利用土地等は800万円以下）
なお、この特例を受けようとする低未利用土地等と一筆（１つの土地として登記されている土地）だった土地から、前年または前々年に分筆された土地等がこの特例の適用を受けていないことが条件。
詳しくは国土交通省のホームページで確認を。
相続した不動産（土地・家）の売却で押さえておきたいポイント
相続した不動産（土地・家）売却にかかる税金は、その不動産を相続した人全員で負担する
複数人で土地や家を相続し、その売却を予定している場合、知っておきたいのは、売却にかかる税金は、その不動産を取得した相続人全員で負担するということ。
例えば、代表者が自分の名義で相続登記をして売却後に譲渡益を複数の相続人で分けた場合や、相続時に共有名義で登記した場合も、全員で譲渡所得税や印紙税、復興特別所得税、登録免許税を納めることになる。
相続した不動産（土地・家）を売却したら確定申告を行う
相続した不動産を売却して譲渡所得がプラスになった場合は、税務署で確定申告をする必要がある。確定申告をしなければ、相続空き家の3000万円特別控除などの各種控除や特例を受けられない。また、譲渡所得によって一時的に所得が上がったにもかかわらず申告をしていない場合は、本来納めるべき税額のほか、加算税や延滞税が課税されるので注意が必要だ。
相続した不動産の売却で確定申告が必要なのは、譲渡所得がプラスになった場合。ただし、特例や控除を適用すれば譲渡所得はプラスにならない、という場合は確定申告が必要だ。
相続した不動産（土地・家）を売却した税金を納める時期
不動産を売却して得た譲渡所得（売却益）に対する課税は、給与などの所得とは別に計算する必要がある。譲渡所得が発生、つまり利益が出た場合は、売却の翌年3月15日までに確定申告を行って所得税を納めなければならない。3000万円の特別控除が選択できる場合も、確定申告を行って特別控除を適用することになる。住民税は確定申告後に届く納付書で納める。
親の実家など、相続した土地や建物には、「自分で住む」「賃貸に出す」「売却する」などさまざまな方法があるが、売却しようと決めたなら、早めに行動することで節税につなげられるケースもある。どの方法が自分にとってベストなのかはケースバイケースなので、税理士など専門家に相談しながら決めるようにしよう。
まとめ
- 不動産売却には、印紙税や譲渡所得税（所得税、住民税）などの税金がかかる
- 相続した不動産の売却時には、取得費加算の特例や3000万円特別控除が受けられる場合もある
- 相続した不動産の売却にかかる税金は、その不動産を取得した相続人全員で負担する
- 譲渡所得が発生した場合、売却の翌年3月15日までに確定申告を行って所得税を納めなければならない
●監修／税理士法人タクトコンサルティング
資産税コンサルティングの草分けとして、長年にわたり、個人の相続・譲渡や贈与など、法人の事業承継、組織再編、M&Aなど、個人・法人の資産税に関わるコンサルティングを手がけている。
構成・取材・文／田方みき
