不動産売却の基礎知識や知っておきたいコツを分かりやすく解説します。売却の体験談もご紹介。

空き家を放置すると固定資産税が6倍になる? 空き家の税金対策と売却で使える補助金

空き家を放置すると固定資産税が6倍になる? 空き家の税金対策と売却で使える補助金

相続によって自分の所有になったが、住む予定はなく空き家として放置している、長く空き家となっている実家をどうにかしたいなど、今や社会問題にもなっている空き家。
面倒だからといって、そのままにしておくと固定資産税負担の増大をはじめさまざまなリスクがあります。
そこで、リスク回避しながら補助金をうまく使って空き家を活用する方法や、売却の方法を解説します。

記事の目次

空き家が「特定空家」に指定される流れとリスク

「特定空家」に指定されるまでの流れ

「特定空家」とは、2015年5月26日に施行された「空家等対策特別措置法」で以下のように規定されています。

1. そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
2. そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
3. 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
4. 周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

では、特定空家に指定されるのに、どのような手続きが行われるのでしょうか。
以下に、「特定空家指定までの流れ」をまとめました。

□特定空家指定までの流れ

「空き家」の苦情・相談

「空き家」の状態把握
↓ 「空き家」の所有者へ管理状況の問い合わせ

「空き家」の所有者へ「空き家」の除却、修繕、立木竹の伐採等、助言・指導

「空き家」の現地調査・立入調査

「特定空家」ヘの判断・認定

特定空家のイメージ

「特定空家」になればこんなリスクも

「空家等対策特別措置法」によって、特定空家に指定されると、基本的には各自治体は法律の求める手続きに従って、特定空家として指定される原因となった状況を改善するように、所有者に対して指導がなされます。
もし、行政によるこのような指導・勧告を無視し、そのまま放置しておくと、どんなリスクがあるのでしょうか。

1. 災害・犯罪のリスク

劣化した建物は、台風時など周辺に損害を与える可能性があります。建物そのものの崩壊だけでなく、火災など災害の原因にもなりかねません。また、不法占拠や犯罪者の侵入を招くこともあります。

2. コスト負担のリスク

住んでいないのに修繕が必要になったり、固定資産税の増大(詳細は後述)など、維持管理のためのコストが増える可能性があります。

3. 都市環境へのリスク

老朽化した空き家をそのまま放置しておくと、周辺環境の悪化を招きます。

4. 資産価値の下落

空き家そのものだけでなく、周辺環境の悪化は地域の不動産価格の下落を招き、周辺不動産の資産価値の下落にもつながりかねません。

最終的には行政代執行による取り壊しになる

空家等対策特別措置法による手続きによると、「特定空家」に指定される場合、まず、行政からは改善を求める助言・指導がなされます。
それでも、改善がなされない場合は一定の猶予期間を経たうえで勧告がなされます。
勧告にも従わない場合、固定資産税の優遇措置が解除され、猶予期間を経たうえで、措置命令が下されます。
それでも改善がなされない場合、場合によっては、「行政代執行法」に基づく代執行手続きへと進みます。代執行とは、行政による強制的な改善措置のこと。
具体的には、行政が所有者に代わって、建物の解体除去等を行うことです。
代執行にかかる費用は、後で所有者に請求されます。

■行政代執行とは(行政代執行法)
行政庁が空き家の適正管理に向けて、所有者に代わり強制的に取り組みを行うもの。具体的には道路に越境している樹木を伐採したり、ゴミを撤去したり、倒壊しそうな建物を解体したりできます。行政代執行法では、その費用を義務者(所有者)から徴収することになっています。

行政による調査のイメージ

(写真/PIXTA)

固定資産税が6倍!? 空き家にかかる税金とは

「特定空家等」になると固定資産税負担が増える

土地や建物といった不動産を所有すると課税される地方税が、固定資産税です。地域によっては、都市計画税がこれに合わせて課税されます。
固定資産税の額は、固定資産税評価額による「課税標準」に、税率を掛けて算出されます。
税率(標準税率1.4%)は法律で規定されていますが、課税する市町村により定められます。
また、土地の上に住宅が建てられている場合、「住宅用地の特例」があり、通常、土地に対する固定資産税の課税標準が1/6に減額されます。
ところが、平成27年度(2015年度)の税制改革により、「特定空家」に指定されると、この特例から除外されることになりました。
つまり、特定空家の建つ土地の固定資産税には特例が適用されず、固定資産税の負担が増大します。

■固定資産税とは
毎年1月1日の時点で土地や家屋といった不動産を所有するものに対して、市町村(東京23区は東京都)が評価額に基づき課税する地方税。課税標準となる評価額は3年に1度見直される。

空き家の固定資産税はいくらかかるか?

実際に居住の実態がなく空き家のままで放置しておいても、所有者にはマイホームと同じように、固定資産税の課税通知が送られてきます。実際に土地に住宅が建てられている場合は、「住宅用地の特例」が適用され、
土地にかかる固定資産税は減免されますが、更地の場合、特定空家に指定された場合は、減免されません。
3つのケースで実際の固定資産税額を見ていきます。

居住できる建物が建っている場合

■固定資産税(住宅用地の特例)
小規模住宅用地(200m2までの部分) 固定資産税評価額×1/6×1.4%
一般住宅用地(200m2を超える部分) 固定資産税評価額×1/3×1.4%

固定資産税評価額が土地2000万円の250m2の土地・建物500万円の場合
【土地】
2000万円×200m2/250m2 × 1/6 × 0.014=約3.7万円(200m2までの部分)
2000万円×50m2/250m2 × 1/3 × 0.014=約1.9万円(200m2を超える部分) 
【建物】
500万円×0.014=約7万円
固定資産税額 約12.6万円

空き家を解体し更地にした場合

■固定資産税(更地)
固定資産税評価額×1.4%

固定資産税評価額が2000万円の250m2の土地の場合
【土地】
2000万円 × 0.014=約28万円
固定資産税額 約28万円

建物はあるが「特定空家」に指定された場合

■固定資産税(特定空家)
固定資産税評価額×1.4%

固定資産税評価額が2000万円の250m2の土地の場合
【土地】
2000万円 × 0.014=約28万円
【建物】
500万円 × 0.014=約7万円
固定資産税額 約35万円

空き家の都市計画税はいくらか?

都市計画税は市街化区域内で不動産を所有すると課せられる地方税。道路を建設したりする都市計画事業に使われます。固定資産税と一緒に課税通知が来ます。
固定資産税と同様に、固定資産税評価額に税率を掛けた額が、納税額となります。税額は0.3%を上限に、市町村が定めています。
都市計画税に関しても、「住宅用地の特例」があり、住宅が建っている場合は、減免されます。
(200m2までの部分=評価額の1/3、200m2を超える部分=評価額の2/3)
家を解体し更地にした場合と、建物はあるが特定空家に指定された場合には、「住宅用地の特例」が適用されず、減免措置はなくなります。

居住できる建物が建っている場合

■都市計画税(住宅用地の特例)
小規模住宅用地(200m2までの部分) 固定資産税評価額×1/3×0.3%
一般住宅用地(200m2を超える部分) 固定資産税評価額×2/3×0.3%

空き家を解体し更地にした場合

■都市計画税(更地)固定資産税評価額×0.3%

建物はあるが「特定空家」に指定された場合

■都市計画税(特定空家)固定資産税評価額×0.3%

売却の税金のイメージ

(写真/PIXTA)

空き家はどうすればいいのか? 賃貸と売却のメリット・デメリット

空き家を賃貸に出して誰かに住んでもらう

今まで説明してきたように空き家を空き家のまま放置していては、リスクだけが増え続けます。
では、どうすればいいのでしょう。
その回答の一つが、賃貸に出して他人に住んでもらうことです。
戸建て住宅を一棟そのまま賃貸物件として貸し出せば、賃料収入も見込めます。戸建ての賃貸は供給が少なく、借り手が多くあらわれる場所もあります。
賃貸に出すメリットとデメリットをまとめました。

□賃貸に出すメリット
1. 将来、活用の予定がある場合になど土地や建物を手放さずにすむ。
2. 安定した賃料収入が見込める。
3. 日常の管理の手間から解放される。

□賃貸に出すデメリット 1. 内装・設備など初期投資が必要な場合もある。
2. 設備の修理など、管理コストも必要。
3. 場所によっては空き室のリスクもある。

必要ない空き家は売却する

将来にわたって活用のない空き家や、維持していくコストなど負担を考えた場合、売却ももう一つの解決方法です。売却によって、固定資産税など将来にわたってのコスト負担がなくなるばかりか、一時的に大きな資金を手にすることができます。空き家売却のメリット・デメリットをまとめました。

□売却のメリット
1. 固定資産税などのコスト負担から解放される。
2. まとまった資金が手に入る。

□売却のデメリット
1. 売却に際しては、場合によっては解体費、測量費など費用がかかることもある。
2. 譲渡所得税など税負担がある場合も。

必要ない空き家の売却イメージ

売却査定する

空き家の売却時、譲渡所得税控除の特例を受けられる場合も

譲渡所得税とは、所有している土地、建物を売って得た利益である「譲渡所得」にかかる「所得税」と「住民税」のことです。
このうち家の譲渡所得にかかる所得税と住民税は「分離課税」とされ、給与所得や事業所得など他の所得とは切り離して計算されます。譲渡所得は売却で得た金額でなくその家を購入した金額、家を売却するためにかかった仲介手数料などの費用を売却金額から差し引いた金額が、課税のもととなる譲渡所得となります。

譲渡所得=収入金額-取得費-譲渡費用

相続により空き家になった不動産について、相続人が一定の要件を満たして売却した場合に譲渡所得から3000万円を控除することができます。これを「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例」(空き家の3000万円特別控除)といいます。
相続した空き家の売却にかかる譲渡所得の特別控除の要件は複雑で適用を受けるためには、税理士等、専門家のアドバイスを受けましょう。以下、簡単な適用要件の概要です。

空き家の3000万円特別控除の適用条件
□昭和56年(1981年)5月31日以前に建てられた建物が対象
□相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと
□相続発生から3年以内に1億円以下で売却
□敷地とともに建物を売却する場合は、新耐震基準に適合するリフォームを施すか、耐震基準適合証明書又は建設住宅性能評価書の写しがあること。または建物を解体し更地で売却
※その他にも要件があります

売却査定する

空き家の売却は買取がいい?仲介がいい?

空き家の売却に際しては、通常の不動産売却と同じように、「仲介」と「買取」があります。
仲介とは、媒介契約を結んだ不動産会社に市場での売却を依頼するもの。
買取は、不動産会社が買主となり、直接不動産会社と売買契約を結ぶものです。
どちらの売却方法を選べばいいか、それは空き家となっている不動産物件の特性と、売主の売却希望時期によると言えます。
例えば、市街地など住宅用地としてニーズが見込める立地にある家、建築後20年未満の家などは仲介による売却が適していると言えます。仲介による売却では、売主の希望価格による売却も可能で、空き家の売却を考える場合、仲介を行う不動産会社へまずは相談しましょう。
築年数が古く、土地値も期待できない立地にある。あるいは境界が未確定など、市場での売却が見込めない場合、早急に現金化が必要な場合などは、不動産会社による買取も選択肢となります。

売却査定する

補助金を利用して空き家を貸す、修理する、解体する、売却する

空き家入居で支給される「家賃低廉化補助制度」

家賃低廉化補助制度とは、空き家を低所得者の住居として提供するオーナーに向けて、1住居に対して、「月額最大4万円」を国と自治体から補助する制度です。原則として最長10年間と定められており自治体の判断によっては20年間の長期間にわたっての場合もあります。
一般的に空き家を利用して、低所得者向け住宅として貸し出すには、家賃の滞納リスクが生じます。この制度を利用すれば、所有者は国と自治体から直接補助金を受け取ることができるため、滞納リスクを回避できます。

家賃低廉化補助制度利用のメリット
1.国・自治体から最大月額4万円の補助金が出るため家賃の滞納リスクが回避できる。
2.最長10年間ほど適用され安定的に賃貸住宅を運営できる(自治体により20年間)。
3.補助金はオーナーに対して直接支給される。

改修に補助金が出る「改修工事費補助制度」

家賃低廉化補助制度と同様に、「住宅セーフティーネット法」の改正により導入された制度です。
低所得世帯の入居を想定した改修を行うことを目的に、政府が補助金として「1戸につき最大100万円」支給します。
この補助金を利用すればリフォームにかかるコストを低く抑えることができるため、前項の家賃低廉化補助制度とあわせて、空き家を低所得者向住宅に改修し運営できます。

■対象となる主な改修工事
この補助制度は、低所得者(要配慮者)の生活水準の確保を目的としています。
そのため、工事内容も最低限の生活環境を実現するものが中心です。

□耐震改修工事
□間取り変更工事(狭い部屋を基準を満たす部屋に拡張など)
□バリアフリー導入工事
□その他住宅確保要配慮者居住支援協議会が認める工事
※この他にも要件あり

補助金利用で解体。「空き家解体費補助金」

家屋の解体費は、思ったより高額になることもあります。 空き家の所在する自治体によっては、解体に際して補助金制度を設ける自治体もあります。
「老朽危険家屋解体撤去補助金」「空き家解体補助金」「空き家解体助成金」「空き家解体費助成制度」など、制度の名称は、自治体によって違います。
補助金支給の条件もそれぞれ違いますので、空き家の所在する自治体に相談してください。
具体的な補助金の額も、定額を助成する場合のほか、
掛かった費用に応じて、定率の補助金を助成するなど、自治体によってさまざまな制度があります。
前述したとおり、空き家を解体して更地にすると固定資産税の税額が変わりますので注意してください。

空き家取得に対する補助金なども

住宅ストックの活用と人口減少に伴う空き家の増加に対処するために、空き家を活用して移住者を受け入れようという事業を行う自治体も増えています。
具体的には、空き家バンクなどに登録された空き家を居住目的に購入する場合、補助金を出すもので、その額や適用条件は自治体によって違います。

空き家への補助金のイメージ

(写真/PIXTA)

【実例紹介】売却や賃貸による空き家対策の成功例

【実例1】「空き家の3000万円特別控除」を使い、立地のよい空き家を売却

私鉄の急行停車駅から徒歩3分。Aさんは、駅近の土地付き一戸建てを、3年前相続により所有することになりました。しかし、Aさんは、もうすでに家庭を持ち子どもたちと別の場所で暮らしています。
昭和40年ごろ建てられたこの家は、老朽化も進み、外壁や屋根瓦の劣化も激しく、Aさんはそのことが心配です。
というのも、先日、この地域を通過した台風の後、行ってみると前面道路に落ちた屋根瓦が散乱していました。
顔なじみのお向かいさんからも、家屋が壊れないか心配したとの声も聞きました。
Aさんは、もうすでにこの家に住む予定はありません。子どもに相続する不動産も別にあります。
そこで、売却することを考えました。
最寄りが急行停車駅という立地のため、不動産仲介会社から提示された査定額は満足のいくものでしたが、問題は売った後にかかる譲渡所得税でした。
そこで、知り合いの税理士さんに相談すると、「空き家の3000万円特別控除」が適用できるということがわかりました。
Aさんは、安心して売却することができ、空き家を所有するさまざまなリスクから解放されました。

売却査定する

【実例2】最小限の設備投資で収益物件として再生した空き家

空き家を改装して賃貸にしたいと考えたBさんは、不動産会社へ相談に訪れました。
Bさんが生まれ育った家は、都心の便利な所にありますが、当面活用する予定はありません。
しかし、愛着のある町にある生家を売ってしまうという気持ちにはなれませんでした。
そこで賃貸に出して人に住んでもらおうと、Bさんは考えたのでした。
実際、賃貸物件とするためには、湯沸かし器やエアコンなど少しの設備投資が必要となりましたが、貸し家を探していた家族がすぐに借り手として申し込んでくれました。
Bさんの設備投資は、2年ほどで回収できそうです。そのあとは、固定資産税を負担しても収益物件として現金が残る予定です。
Bさんにとって、長く空き家となっていた家を売ることなく利用でき、賃料も手にすることができて、満足いく解決策でした。

売却査定する

【実例3】悩みのタネだった老朽化した空き家を買取で売却

Cさんの所有する空き家は、老朽化が激しく周りの住環境とはミスマッチな雰囲気です。
老朽化した外壁が崩れれば、前の道路にもはみ出しそうです。
空き家の問題が全国的に注目される中、Cさんは頭を悩ませていました。
売却してもいいとは考えていましたが、こんな老朽化した家が売れるものか、不安だったのです。
そこで、Cさんは複数の不動産会社へ、買取の査定を依頼しました。
出てきた、査定額はどこも建物の評価はゼロです。しかし、土地の価格が思っていた以上のものでした。
そこで、ここはと思った不動産会社と交渉してみると、解体費用は不要で、不明確な境界に関しても、現状のままで買い取るというものでした。
建物のことや、土地境界のことなど、いろいろ心配事があり、売却に踏み出せなかったCさんですが、長年悩んできた空き家問題も思い切って相談してみてよかったと、売却後、建物が解体された後の更地を見て思うCさんでした。

空き家問題のイメージ

(写真/PIXTA)

社会問題となっている空き家。なぜ、空き家は増え続けるのか

空き家問題は、人口減少、都市一極集中と、住宅の新築志向にあると言われています。
空き家は増え続けており、今後もその傾向は続くとされています。
日本では、一貫して新築志向が根強く、流通する住宅のなかでも中古住宅の割合は世界の標準と比べても低く、
住宅ストックの活用は、国の住宅政策の中心課題でもあります。

空き家が増えるもう一つの理由が相続です。 世帯人数が年々減少し、子どもたちはそれぞれ家を持ち、生まれ育った実家を相続しても、住宅として活用しなくなりました。

このようにして増え続ける住まなくなった住宅。しかし、建造物である住宅は、利用しないでおくとどんどん劣化します。そして、防犯や防災、環境の面でリスクを生みます。固定資産税など維持・管理のコストも増大します。

新たな法整備により、行政は空き家対策に本格的に取り組みだしました。
空き家を持ち続けることにリスクを感じたら、早めに不動産会社へ相談しましょう。

まとめ

  • 空き家にも固定資産税は課税される。
  • 空き家を解体したり、「特定空家」に指定されると固定資産税額が上がる。
  • 空き家を売却した譲渡所得税には「空き家の3000万円特別控除」が適用可能な場合も。
  • 空き家を「貸す」「改修する」「買う」「解体する」場合には補助金制度がある。

構成・取材・文/コハマジュンイチ

イラスト/松尾達

売却査定する
中古マンションを探す
中古一戸建てを探す
賃貸物件を探す
土地を探す
新築一戸建てを探す
新築マンションを探す
リフォーム会社を探す
注文住宅の会社を探す
カウンターで相談する
ハウスメーカーを探す
工務店を探す
引越し査定する
ページトップへ戻る