買うよりお得? 借地権付き住宅のメリットと注意点

借地権付き住宅のメリットと注意点

家探しをしていると、ときどき「借地権付き」という住宅を目にすることがあるだろう。家を買いたい人のなかには、「借地権って土地を借りるんでしょ?」と、最初から検討外とする人も少なからずいるが、実はもったいない話。さっそく、メリットと注意点を見ていこう。

借地権なら買うよりも安い!

この借地権とは、その名のとおり「土地を借りる権利」のこと。「なあんだ、買うのではなく借りるのか」と思うかもしれないが、賃貸住宅とはまったく異なる。なにが違うかというと、建物は自分の所有になるという点だ。自分の家なのだから、壁にクギを打つのも壁紙を張り替えるのも自由。リフォームだってできる。暮らしぶりという意味では、土地ごと家を買うのとなにも変わらないといえるのだ。それでいて土地は買わないのだから、借地権付き住宅を「買う」ときの価格は所有権付き物件に比べて安くなる点が最大のメリットといえる。所有権付きと同じ価格なら、より広い家や便利な立地の家が手に入りやすい。

この借地権には、大きく分けて「旧借地権」「普通借地権」「定期借地権」の3種類がある。旧借地権とは大正期に制定された制度で、借地期間が満了しても地主側に「正当事由」、つまりよっぽどのことがない限り借地権が更新されるというもの。現在でも一部にこの旧借地権の住宅が残っている。

これに対し、1992年に施行された借地借家法で新設されたのが残り2つの借地権だ。このうち普通借地権とは当初の借地期間が30年、1回目の更新は20年で、2回目以降の更新は10年となる制度。この普通借地権でも地主に正当事由がなく、借りている人(借地人)が望めば契約が自動的に更新される。つまり希望すればずっと住み続けられるわけだから、土地を所有する場合とさほど変わらないといえるのだ。なお、普通借地権には「地上権」と「賃借権」があり、地上権なら第三者へ自由に売ったり貸したりできるが、賃借権の場合は地主の承諾が必要となる。また、建物を建て替える場合も同様だ。

一方の定期借地権とは、文字通り期間に定めのある借地権のこと。普通借地権と違い、契約の更新がなく、期間満了時には土地を更地に戻して地主に返還することが原則となる。契約期間は住宅一般定期借地権の場合、50年以上とするケースが一般的だ。第三者へ売ったり貸したりすることも可能だが、賃借権方式の場合は売るときに地主の承諾が必要になる。建て替えは地主への事前通知で可能だ。

借地権でかかるお金は?

普通借地権も定期借地権も、住宅を買うときには建物価格のほかに、土地分として保証金や権利金などがかかる。土地分と建物を合わせた価格を所有権の場合と比べると、定期借地権の場合は一戸建てで60%前後、マンションは80%前後が目安だ。また入居後は土地の固定資産税がかからない代わりに、地主に地代を毎月払うことになる。定期借地権の場合、月額地代は1万円台が標準的だが、都心のマンションなどでは2万円を超えるケースも少なくない。金額は2~3年ごとに見直されるのが通常だ。普通借地権の場合ははっきりとした統計がないが、購入価格は定期借地権より高めで、地代は低めというパターンが一般的だろう。

なお、定期借地権付き住宅の場合、中古で買う場合に住宅ローンが借りにくい点に注意が必要だ。【フラット35】は一定条件を満たせば借りられるが、民間ローンは対象外となるケースが少なくない。買いづらいということは、売りづらいということでもある。ただし、購入コストが低い分、人に貸すときの利回りは高めになるだろう。

条件に合う物件なら、借地権付き住宅は検討する価値アリ

いくつか注意点はあるものの、借地権付き住宅はメリットも大きい。自分のライフスタイルに合うのであれば、お買い得な物件といえるかもしれない。物件数が限られるのでどこでも好きな場所で買えるわけではないが、それだけに条件に合う物件を見つけたら検討に値するだろう。

まとめ

借地権には、旧借地権・普通借地権・定期借地権の3種類があり、借地権の更新の条件等が異なる

借地権付き土地に住宅を建てると、建物自体は自分の所有になる

普通借地権も定期借地権も、土地分の保証金や権利金などがかかるが、トータルで条件に合う物件ならば検討の価値あり

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取材・文/大森 広司
公開日 2012年02月22日
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