地目とは？ 地目変更はどうすればいい？ 地目の種類や調べ方、地目変更登記の方法、費用、必要書類などを徹底解説

土地の購入や相続の際に「地目」という言葉を耳にする人も多いと思います。実は「田」や「畑」など、地目によっては勝手に家を建てることができません。あるいは地目変更の登記を怠ると、過料が科せられる!?　そもそも地目とは？　地目変更の必要書類はどこで手に入れる？　費用は？　地目に詳しい東京土地家屋調査士会の石野さんと小木曽さんに教えていただきました。

地目とは？　地目の種類や地目を調べる方法

地目とは？

地目（ちもく）とは、「土地の用途」のこと。不動産登記法により、土地の登記記録（登記事項証明書）に記載される情報の1つで、現在は全部で23種類（下記）あり、この中からその土地の地目として記載します。

注意したいのが、土地の登記記録に記載されている地目は登記された時点での現状から登記されたもので、現在の状況とは異なる場合があるということです。

また、登記関係の手続きをしているとよく耳にする用途地域とは、「建物の用途」で区分した地域のことを指します。地目とは異なるので注意しましょう。

家を建てられる地目は？

家を建てられるかどうかでいえば、地目によって建築の可否が判断されることはありません。先述の通り、地目は「その土地が登記された時点」の現状を表したものであって、例えば牧場や原野を購入して建築基準法に則り家を建てることはできます。「宅地」以外の地目の土地に家を建てた後は、必ずその土地の地目を「宅地」に変更することが不動産登記法で定められています。

田や畑は注意が必要

「田」や「畑」と登記されている土地を、造成して「宅地」に地目を変更する場合は注意が必要です。農地保護の観点から、「田」や「畑」といった農地は農地法で守られているからです。

例えば親から相続した田んぼに家を建てようと思っても、勝手に農地以外に変更することができないのです。

そのため、農地以外の別の目的（宅地など）で使う（農地転用）には、農業委員会に証明書を発行してもらう必要があります。

農業委員会の証明書発行はケースバイケースです。すぐにもらえることもあれば、なかなか許可されないこともあります。農業委員会とのやりとりは素人には難しいので、行政書士などに依頼することをおすすめします。

地目を調べる方法

土地の地目は、登記記録を見ればわかります。登記記録は近くの法務局で申請するか、法務省の「登記・供託オンライン申請システム」（下記）から登記記録のPDFを入手することができます。ただしその土地に家を建てるために住宅ローンを組む場合、登記事項証明書が必要になりますが、ほとんどの金融機関ではPDFの書類は認められていませんので注意してください。

一般社団法人　民事法務協会　登記情報提供サービス
登記・供託オンライン申請システム

また土地の固定資産税の納税通知書には、固定資産ひとつひとつの評価額や固定資産税などが記載されている「課税明細書」や「評価明細書」などが同封されていますが、そこにも地目が記載されています。この課税明細書等を見ても地目がわかります。

地目変更の方法

地目変更登記とは

地目が宅地以外で登記されている土地に家を建てたときなど、地目が変更になった場合に申請することを「地目変更登記」と言います。不動産登記法により地目に変更が生じた日（家を建てる際は、造成工事が完了して現況地目が「宅地」に変わった時点）から1カ月以内に申請を行うことが定められていて、申請を怠った場合は10万円以下の過料に処されることがありますので注意が必要です。

先述のように地目は「現状の土地の用途」を示すものですから、「これから宅地にするから、家を建てる前に地目を宅地に変更しておこう」ということはできません。あくまでも宅地として造成した後に宅地へと地目を変更できます。

地目変更手続きの流れ

地目変更はその土地を管轄する法務局に地目変更申請書を届け出ます。土地の所有者本人が行う場合は法務局で申請書をもらい、必要事項を記入してまず申請します。その後、法務局の人が書類の確認と、現地調査を行い、申請内容を確認し、問題がなければ登記完了証を法務局で受け取るか、郵送してもらいます。

実は、不動産登記は所有者本人が行うのが原則です。地目変更は土地を測量する必要はありませんし、ある程度のことなら法務局でも教えてもらえます。時間に余裕があるなら、そんなに難しい作業ではありませんから、挑戦してみてもいいかもしれません。登録免許税も不要ですから交通費など実費のみです。

ただし相続に伴う土地の所有権移転や、土地の中に私道があって分筆（※）しなければならない場合などは、地目変更以外にも登記が必要となります。こうなると素人には難しいので司法書士や土地家屋調査士に「委任」したほうがよいでしょう。土地の売買などで地目変更を急いでいる場合も同様です。

※分筆／土地の単位は一筆（いっぴつ）二筆（にひつ）……と表記される。一筆の土地を分ける場合に分筆（ぶんぴつ）という

地目変更登記の必要書類

地目変更登記の申請書は「土地地目変更登記申請書」です。法務局のホームページからダウンロードすることができます。

次に地目変更をした日（登記原因日）やその日付を特定する書類が必要となる場合があります。

建物を建て地目を宅地とするためには建物の新築年月日が登記原因日となります。また、一筆全部を駐車場として利用し雑種地として地目変更する場合は駐車場として造成した日が登記原因日となります。

建物を新築した場合、その建物の表題登記（まだ登記されていない土地や建物について、新規で行う登記）も必要ですので、建物表題登記と地目変更登記をあわせて土地家屋調査士にお願いしたほうがいいでしょう。

なお、土地の所有者が亡くなっている場合は、土地の所有者が亡くなったことのわかる戸籍謄本や除籍謄本などが必要になります。

また土地の所有者の登記の住所が現在の住所と異なる場合は、土地の所有者の住民票または戸籍の附票が必要です。

地目変更登記の費用

手数料は、単純に地目変更だけなら、その土地の状況や土地家屋調査士によりますが、4万～6万円程度が目安です。ただし、調査に手間が掛かる場合や業務の難易度が高ければさらに費用がかかります。

自分で地目変更を行う場合はこうした手数料を省くことができますが、土地家屋調査士に委任して地目変更を申請すれば、法務局の現地調査が省かれるなど時間的なメリットがあります。

特に地目の認定や登記原因日の判断が難しい場合は、土地家屋調査士に依頼することをおすすめします。

地目変更しないと住宅ローンは組めない？　家を建てる／売る場合の注意点

農地は地目変更しないと住宅ローンは組めない

住宅ローンを組む場合、金融機関は土地に抵当権を設定しますが、地目が宅地以外の場合は抵当権を設定しない、つまり住宅ローンが組めないことがあります。特に地目が「田」「畑」はたいてい組めません。それ以外の地目でも金融機関によっては地目変更を求められることがあります。

宅地以外の地目の土地で家を建てる場合、地目変更をした後に住宅ローンを組んだほうがよいでしょう。

地目変更して住宅ローンを組むときの流れ

では宅地以外の地目で、住宅ローンを組むために地目変更を行う場合、どんな流れになるのでしょうか。

造成工事等が完了し現況地目が変わり、建築許可等がおりた時点で地目変更の申請ができます。住宅ローンは地目変更の申請が通った後に抵当権が設定されます。つまり（１）の造成工事の費用を住宅ローンには組み込めませんので、その分のつなぎ融資が必要になります。

なお先述の通り、農地以外なら住宅ローンを組める可能性もあるので、まずは金融機関に相談してみましょう。

地目変更したほうが土地の価値は上がる？

地目は登記時点での土地の用途であって、必ずしも現状の土地の用途を示しているとは限りません。そのため土地の価値は、ある意味地目と関係なく決められています。実際、固定資産税は地目ではなく現状から評価して課税しています。例えば地目が宅地以外であったとしても、家が建っていて生活していると判断されれば、宅地として課税の評価を行っています。

同様に土地の売買でも、地目が宅地以外でも宅地として既に使われている土地であれば、宅地並みに評価されることがほとんどです。

ただし本来は田んぼなのに、農業委員会に黙って家を建てていた場合などは、農地に戻すように求められる可能性があるため、やはり地目が『田』『畑』の場合は評価が下がるでしょう。

また、「田」「畑」以外の地目で、まだ宅地としての造成が行われていない土地の場合、家を建てようと思う人がその土地を購入するなら造成工事の費用が必要になるなど手間がかかるため、やはり評価が低くなりがちです。とはいえ造成工事をしないと地目変更できませんから、売主側が費用を出して宅地に地目変更した場合と、そのままの状態で売った際とのトータルでの費用の差をよく検討した上で、売却を考えたほうがよいでしょう。