再開発とは? 街はどう変わる? 東京の再開発2019

東京の再開発2019 ~街はどう変わる? そもそも再開発とは?~

2020年に開催される東京2020オリンピック・パラリンピック競技大会に向けて注目を集める晴海エリアをはじめ、さまざまなエリアで進む「再開発」。そこで、再開発による街や暮らしの変化、そこに住むメリットなど、再開発エリアの魅力に迫る!

そもそも、再開発とは?

何かと目にする機会が多い「再開発」というワード。そもそも再開発とは何なのだろうか?

再開発とは、市街地再開発事業といい、簡単にいうと「より安全で住みやすく、魅力的な街づくりをして都市を再生すること」で、たくさんの人がより快適に住みやすい複合市街地に再生させるために行われている。

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(画像/PIXTA)

再開発は「都市再開発法」に基づいて地方自治体によって計画、施行され、さまざまな企業や団体と協力しながら長い年月をかけて計画的に進められている。エリアによって直面している課題は異なるため、再開発の規模や内容はエリアによってさまざまだが、住民が安心して暮らせるように防災性を高め、交通機関等のインフラ整備や、商業施設や教育・文化施設、住宅建築などの生活環境を整えることで、合理的な土地活用が可能になる。

今まであまり人気のなかったエリアでも、再開発によって生活利便性が改善され、居住者や利用者が増えて活気ある街へと変貌を遂げるというケースも多い。そのため、再開発エリアは注目を集めるのだ。

再開発のメリットとは?

それでは、再開発エリアのメリットとしてどんなことがあるのだろうか?大きく分けて以下の3つのメリットが挙げられる。

  • 交通利便性や施設の充実などの生活利便性が向上し、住みやすい街になる
  • エリアのブランド価値が上がり、地価が上昇して資産価値が上がる可能性がある
  • 街づくりやコミュニティ形成などが充実する

・交通利便性や施設の充実などの生活利便性が向上し、住みやすい街になる

まず、再開発によって生活利便性が整った街づくりがされるため、日々の暮らしに役立つさまざまな施設が充実するのが大きなメリットとして挙げられる。交通インフラが整うことで、交通利便性が上がるケースも多く、通勤・通学しやすくなることも。スーパーやアミューズメント施設が併設された大型商業施設がつくられたり、子育て支援施設がつくられたりと、その街で暮らしが完結するくらい住みやすくなるのだ。また、オフィスビルが建設され、他エリアからの流入も増加するなど、街に活気が生まれる。

とはいえ、街の人口増加のスピードにインフラ整備が追いつかないことも。その場合、一時的に住みにくいと感じることもあるので、理解しておきたい。

・エリアのブランド価値が上がり、地価が上昇して資産価値が上がる可能性がある

こうして再開発によって快適で住みやすい街になり、居住者や利用者が増加して人気エリアになれば、エリア自体のブランド価値が上がり、地価の上昇につながることもある。不動産観点においても、資産価値が上がった場合大きなメリットとなるため、将来性を見据えて不動産を取得するという人もいるだろう。

・街づくりやコミュニティ形成などが充実する

また、教育・文化施設や住宅等が新たにつくられることで、街全体のコミュニティも再形成される。再開発エリアは他エリアから転入する場合も多いので、既存の地域のコミュニティに入りづらいという事態も起こりにくく、コミュニティ形成のハードルが低くなるのもメリットだ。また、一緒にコミュニティをつくり上げていくことを楽しむことができれば、よりエリアへの愛着も増すだろう。

再開発でどう変わった?~豊洲エリアのケース~

実際に再開発された街がどのように変化したのかを知るために、豊洲エリアの事例を挙げてみよう。

豊洲エリアは大正後期から埋立事業によって形成された背景から工業系施設が多かったが、都心部や湾岸エリアと隣接した利便性の高さを活かした街づくりをするために、2000年代初頭から再開発が進められた。豊洲駅周辺に複合型大型商業施設やオフィスビル、大規模タワーマンションが次々と建築されて生活利便性が向上。東京湾ウォーターフロントに「住む」「働く」「学ぶ」「遊ぶ」の快適な環境が整ったことで、豊洲エリアは一躍人気エリアとなった。豊洲エリアの人口が再開発前と比べて5倍以上になっていることからも、その人気ぶりがうかがえる。

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※江東区区民部区民課資料より算出

また、2018年の公示地価は再開発前と比べて1.5倍以上に上昇した。このように、工業系施設を中心とする無機質な街だった豊洲エリアが、再開発によってにぎわいのある街へと生まれ変わったのだ。

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※国土交通省HPより算出(豊洲は商業地域のみの地価公示のため、商業地域で算出)

そして、2018年10月には豊洲市場もオープンし、現在も再開発が進んでいる豊洲エリア。今後の動向にも注目だ。

今後注目の再開発エリアは?

今後もさまざまなエリアで開発が進んでいく再開発。先述した豊洲や、東京2020オリンピック・パラリンピック競技大会に向けた準備が進められている「晴海エリア」を含む湾岸エリアは引き続き注目されている。

晴海エリアは、東京2020オリンピック・パラリンピック競技大会後に選手用宿泊施設が「HARUMI FLAG」として住居や店舗等に再整備される予定だ。居住者が一気に増えることを見越して、保育所や小中学校、老人ホームも整備され、人口約1万2000人となる大規模な再開発となる(2019年12月1期大会時に必要な部分の整備完了、2020年~2023年度改修工事実施予定)。

再開発の工事スケジュールや、建設予定施設の情報も公開されており、どのような街になるのかイメージもつかめるのでぜひチェックを。

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赤枠で囲まれている部分が市街地再開発事業施行区域 平成26年12月撮影(画像/東京都都市整備局提供)
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(画像/東京都都市整備局提供)

晴海エリアだけでなく、池袋、新宿、渋谷、品川など、ターミナル駅周辺エリアや、虎ノ門、麻布台周辺の都心エリアでも大規模な再開発が進んでいるので注目だ。すでに多くの人でにぎわうエリアだが、商業施設やオフィス、公共施設、コミュニティ施設などの複合ビルをはじめとする街の機能が整えられることで、街の景観はもちろん、暮らしもより快適になるだろう。

また、それ以外でも東京都内では多くの再開発案件が進んでいる。完成は5年後など街ができていくまでに時間はかかるが、物件購入検討の際は、再開発情報をあらかじめ確認することができるので、街づくりの過程も楽しみながら暮らしのイメージを膨らませてみよう。

再開発エリアは、大規模マンションが建築されるケースが多く、自分たちと志向性やライフスタイルが近い居住者も多数いるだろう。マンション自体が一つのコミュニティにもなるため、再開発エリアの大規模マンションは、比較的スムーズにコミュニティ形成がしやすいのも魅力の一つといえる。

このように、再開発エリアは住みやすく将来性が高いケースが多い注目のエリアなので、住宅購入の際はぜひ検討してみよう!

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文/金井さとこ
公開日 2019年03月29日
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