建築面積とは?バルコニーやひさしは含まれる?延べ面積・延床面積との違いは?

建築面積とは?バルコニーやひさしは含まれる?延べ面積・延床面積との違いは?

不動産広告などでよく目にする「建築面積」というのは、「延べ面積」や「敷地面積」などとどう違うのか、きちんと理解できていますか?建築面積とは何を指しているのか、また「建坪」との違いは何かなど、知っておきたいポイントを一級建築士の佐川旭さん監修のもと、詳しくご紹介してみたいと思います。

建築面積とは?

建物を真上から見たときの面積が建築面積

建築面積とは、建物の壁や柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積を指します。水平投影面積とは、建物の真上に太陽が来たときの建物の下にできる影の面積のこと。つまり、建物を真上から見たときの面積が建築面積となります。一般的な住宅の場合、1階より2階の面積の方が狭いことが多いので、1階の面積が建築面積に該当しますが、2階の方が1階よりも面積が大きい場合は、2階の面積が建築面積に該当します。
※面積の単位:m2(平方メートル)

また、建築面積を坪に換算して「建坪」と呼ぶこともありますが、建築基準法で明確に定義されている用語ではありません。一般的に建築面積と同義でよく使われる言葉ではありますが、どの面積を指しているかは実は曖昧な用語です。

一般的に1階の面積=建築面積。2階の方が広い場合は2階の面積
建築面積の説明イラスト

延べ面積(延床面積)」「敷地面積」とは

さらに、建築面積のほかにも、よく耳にする「延べ面積(延床面積)」「敷地面積」などがありますが、建築面積とはどう違うのか、それぞれの用語の意味を見ていきましょう。

・延べ面積
建物の各階の床面積を合計したもので、2階建ての家であれば、1階と2階の床面積を足した面積が住宅全体の延べ面積となります。延べ面積にはバルコニーや吹抜け、ロフトなどは含まれず、それらを含めた面積を示すものとして、「施工面積」という用語が使われることがあります。2階建て以上の場合、延べ面積の方が建築面積より広くなりますが、平屋の場合は「延床面積=建築面積」となります。また、延べ面積と延床面積は同じ意味で使われる言葉ですが、建築基準法では延べ面積と記載されています。

・敷地面積
建物の面積を指す建築面積に対し、敷地面積は建物が立っている、またはこれから建てる土地の面積のことを指します。真上から土地を見たときの水平投影面積なので、斜面などにある土地の場合、実際の面積よりも狭くなることがあります。

延べ面積と敷地面積
延べ面積と敷地面積の説明イラスト

建築面積は「建物を真上から見たときの面積」、延べ面積は「建物の床面積の合計」、敷地面積は「土地の面積」ということです。

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建蔽率(建ぺい率)・容積率についてもっと詳しい記事を見る

建築面積にバルコニーやひさしは含まれる?

1m以下の場合は含まれない

壁や柱で囲まれた部分が建築面積に該当するということは、壁や柱よりも外側に突き出している、バルコニーやひさしなどの部分は建築面積に含まれるのか気になりますが、突き出ている部分が1m以下の場合は建築面積に含まれません。ただし、1m以上突き出している場合は、突き出している部分の先から1m後退したところまでが建築面積に含まれます。バルコニーやひさしのほかにも、ピロティやポーチ、外廊下、外階段なども同様です。

1m以上の場合、先端から1m後退したところまでが含まれる
建築面積の説明イラスト

また、バルコニーやひさしが1m以下であっても、柱や、両サイドに壁がある場合は、柱や壁に囲まれた内側の部分が建築面積に含まれます。

両側に壁や柱があると建築面積に含まれる
両側に壁や柱があると建築面積に含まれる説明イラスト

中庭や車庫は含まれる?

建築物の面積を指す建築面積ですが、そもそも建築物とはどのようなものを指すのでしょうか。

建築基準法によると、屋根と柱、もしくは壁がある構造のものは建築物とされているため、屋根がついていれば建築面積に該当する建物となります。例えば、建物の内側に位置する中庭(パティオ)・坪庭などは、屋根がなければ建築面積には含まれません。

屋根がない中庭は建築面積に含まれない
中庭の写真

また、駐車場については、ガレージ(車庫)はもちろん、柱と屋根のみの構造の駐車場(カーポート)でも、屋根と柱があるので、建築面積に含まれるということになります。屋根のない青空駐車場であれば、建築物ではないので、建築面積には含まれません。

屋根があれば駐車場も建築面積に含まれる
駐車場の写真

建築面積は建ぺい率によって制限される

建ぺい率は敷地面積に対する建築面積の割合

いざマイホームを建てようとしたときに、敷地面積いっぱいに建築物を建てられるかというと、そうではありません。その土地に建てられる建物の建築面積は、「建ぺい率」によって制限されています。建ぺい率とは敷地面積に対する建築面積の割合で、例えば、100坪の敷地で建ぺい率50%の場合、建築面積の上限は50坪となります。

住む人はもちろん、周辺に住む住民にとっても、防災や通風などの点から安全性・快適性を担保するため、ある程度ゆとりのある住まい計画が必要です。そのため、建築基準法によって、建築面積には建ぺい率による制限が設けられています。

100坪の敷地で建ぺい率50%と80%の場合
100坪の敷地で建ぺい率50%と80%の場合の説明イラスト

建ぺい率は地域によって数値が異なる

同じ敷地面積でも、建ぺい率によって、建築面積の上限が変わってきます。用途地域などによって、建ぺい率が異なるため、注意が必要です。用途地域は、住居系、商業系、工業系などがありますが、住居系地域は7種類あります。

住居系地域の建ぺい率
用途地域 用途 建ぺい率(%)
第一種低層住居専用地域 (低層住宅専用の地域) 30・40・50・60
第二種低層住居専用地域 (低層住宅専用の地域・小規模の店舗はOK)
第一種中高層住居専用地域  (中高層住宅の専用地域)
第二種中高層住居専用地域 (中高層住宅の専用地域・必要な利便施設はOK)
田園住居地域 (農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅はOK)
第一種住居地域 (住宅地のための地域・大規模な店舗・事務所はNG) 50・60・80
第二種住居地域 (住宅地のための地域・大規模な店舗・事務所は一部NG)
準住居地域 (幹線道路沿いなど、自動車関連施設などと住宅が調和して立地する地域)
建ぺい率には、防火地域、耐火建築物、角地など、上乗せできる緩和条件もある

理想の住まいに必要な建築面積はどのくらいかを考えておくだけでなく、建ぺい率についてきちんと理解した上で、土地の購入にのぞむと安心です。必要な建築面積に対して、住みたい地域ではどの程度の敷地面積が必要なのか、用語や制限について知った上でイメージしておくといいですね。

まとめ

建築面積とは建物の水平投影面積

1m以下のひさしや柱などがないバルコニーは建築面積に含まれない

建ぺい率によって建築面積は規制されている

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取材・文/島田美那子
公開日 2019年09月18日
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