欠陥住宅をつかまないために注意するポイントは?万が一のときの相談先も知っておこう!

欠陥住宅をつかまないために注意するポイントは?万が一のときの相談先も知っておこう!

テレビなどでよく耳にする「欠陥住宅」。家は人生に一度あるかないかの大きな買い物なだけに、「せっかく手に入れたマイホームが欠陥住宅だった!?」などという事態は避けたいもの。そこで今回は一級建築士の佐川旭さんに、欠陥住宅をつかんでしまわないために注意すべきことや、万が一欠陥が見つかったときにどうすればいいか聞いてみた。

欠陥住宅ってなに?具体的な事例をご紹介

住宅の安全性に関わる構造上の欠陥がある住宅が「欠陥住宅」

「欠陥住宅」という言葉がよく聞かれるようになったのは、1995年の阪神・淡路大震災以降。建物の倒壊による圧死事故の原因として、住宅の構造上の欠陥が多く指摘されたことから社会問題として注目され、一般に知られるようになった。しかし、佐川さんによると、欠陥住宅が注目された90年代当時から法整備なども進み、手抜き工事やコストカットなどによる悪質な欠陥住宅というものは、昨今では減少したという。

「欠陥住宅というのは、基礎や土台、柱や梁など、家の骨子となる部分に安全性を欠いた欠陥があり、住む人の安全性が守られていない住宅を指します。例えば、建具や設備など、安全性には関係のない軽微な欠陥は”不具合“であり、そのような不具合があるからといって、一概に欠陥住宅であるということにはなりません」(佐川さん、以下同)

欠陥により引き起こされる不具合で多いのは「ひび割れ」

では、欠陥によって住まいに現れる現象としては具体的にどのようなものがあるかというと、ひび割れや変形、汚れや傾き、雨漏りなどさまざま。公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センターによる統計データによると、一戸建て住宅の紛争処理事例の争点になった主な不具合事象で最も多いのは、基礎・外壁などのひび割れ、次いで多いのは床・開口部・建具などの変形だ。

外壁塗装のひび割れ
欠陥住宅でなくても、ひび割れが発生することは少なくない(画像/PIXTA)

「住宅の欠陥によって引き起こされる現象は入居後1~3年の間に顕在化することが多いですね。新築の場合、売主や工務店、ハウスメーカーなどによって1年ごとなどの定期点検が行われるのが一般的なので、欠陥による不具合などが生じている箇所については、そのときにきちんと確認してもらいましょう。経年による劣化などではなく、新築時の施工が原因である場合は無料で対応してもらえます」

また、中古住宅の場合は2018年4月の宅建業法の一部改正にともない、売買時の建物状況調査(インスペクション)に関する告知が義務化。不動産業者はインスペクション業者の斡旋や売主・買主への説明などが必要になった。調査済みの場合は購入前に業者に報告書をもらうなどして、検査結果に問題がないかなど確認をしておこう。

紛争処理の争点になった主な不具合事象(戸建住宅)
戸建住宅における紛争処理の争点となった不具合事象は、ひび割れが34%と最も多い
公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センター HPより(2019年4月26日時点)

欠陥住宅かも!?と思ったときはどうすればいい?

業者には欠陥を補修する義務がある

万が一マイホームに欠陥が見つかった場合は、先述したとおり、新築時の施工に起因する欠陥であれば、無料で修理をしてもらうことができる。これは「住宅品質確保促進法(以下、品確法)」という法律によって、住宅を供給した業者側は無料で住宅の瑕疵(工事不備や欠陥)を補修する義務があるためだ。

品確法は住宅性能表示制度や新築住宅の10年の保証期間などを定めた法律で、完成引き渡し後10年以内に、住宅の基礎、壁、柱など「構造耐力上主要な部分」や屋根や外壁など「雨水の浸入を防止する部分」に瑕疵が見つかった場合は、売主や施工会社が無償で補修をしなければならないと定めている。

住む人を守る「品確法」と「住宅瑕疵担保履行法」
「品確法」と「住宅瑕疵担保履行法」を知り、安心する居住者

しかし、欠陥が見つかった時点で売主などが倒産していて、「誰に責任を取ってもらえばいいかわからない……」という事態もありうるだろう。そのような場合のために「住宅瑕疵担保履行法」という法律によって、売主は10年間の瑕疵担保責任を負うための資力確保として、「保証金の供託」か「保険加入」を義務づけられている。つまり、売主が倒産していても、欠陥の補修費用は保険などでカバーできるため、購入者が泣き寝入りする事態にはならないというわけだ。

ただし、中古住宅を購入する場合は、売主の瑕疵担保責任についてはケースバイケースなので十分な確認が必要だ。売主が不動産業者である場合、売主には2年間の保証が義務付けられているが、売主が個人の場合には、保証期間を契約で定めることができるため、瑕疵担保責任を免除としている場合もある。瑕疵担保責任の期間については契約書に明記されているので、事前に必ず確認しておこう。

欠陥かもと思ったら、まずは売主に相談を。第三者もうまく活用

住みはじめてから不具合を感じたら、まずは売主に相談し、欠陥があれば補修してもらうということになるのだが、修理を依頼したにもかかわらず、対応してもらえないなどというケースもあるだろう。話し合いがうまく進まない場合は第三者に介入してもらうのも一つの手だ。「専門家に第三者として介入してもらうことで、問題がスムーズに解決する場合が多々あります。建物調査を行う調査会社や、身近に一級建築士の知り合いなどがいれば相談してみるのもいいでしょう」

また、住宅性能評価を受けた住宅については、品確法によって住宅専門の紛争処理体制も整備されており、引き渡し後に不具合や欠陥が見つかり、売主などとトラブルになった場合は1万円の手数料で国土交通省が指定・監督する住宅紛争処理支援センター(公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センター)に紛争処理を依頼できるので、同センターの電話相談窓口「住まいるダイヤル」に相談してみるのもいいだろう。

欠陥住宅をつかまないために、事前に気を付ける点は?

業者との信頼関係をしっかり築いておくことが重要

マイホームに欠陥が見つかった場合、購入者の権利は守られているとはいえ、できれば欠陥住宅を購入してしまう事態は避けたいもの。欠陥住宅をつかまないために、購入前に気を付けておくべきことは、まずは信頼できる業者かどうか自分で判断することだと佐川さんは指摘する。

「家を建てるのは”人“ですから、何より信頼関係をしっかりと築いていけるかどうかが重要です。まずは会社選びの段階で、社長の人柄や現場監督の能力などまで考えて、信頼して任せられるか判断するようにしたいですね。
また、現場監督の指示が行き届いていなかったり、職人がスキル不足だったりすることから欠陥や不具合につながることもあるので、きちんと統制が取れているかどうかなども、建設中の現場に足を運び、コミュニケーションをとりながら自分の目で確認しておきましょう。きれいに清掃され、道具なども整理整頓して管理されているかなどもチェックすべきポイントですね」

家を購入すると、売主とはその後長い付き合いがはじまる。欠陥住宅などを売りつけない信頼できる会社かどうか購入前に見極めておくのはもちろん、万が一不具合が起きてもトラブルに発展しない関係性を構築しておくことも重要だ。

建設中の現場で、直接つくり手とコミュニケーションをとっておこう
建設中の現場で、直接つくり手とコミュニケーション
現場で何か気になる点があれば、建設中に第三者の調査会社などに調査を依頼することも可能だ。引き渡し前に欠陥に気付ける可能性もある
まとめ

欠陥住宅とは、住宅の基礎、壁、柱、屋根や外壁などに欠陥があり、住む人の安全性が守られていない住宅のこと

住宅の欠陥が発覚した場合は、法律で保証される10年以内に早めに行動することが必要

トラブルに発展しないよう、事前に慎重な会社選びをすることに加え、つくり手との信頼関係もつくっておくことが大切

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取材・文/島田美那子 イラスト/伊藤美樹
公開日 2019年05月30日
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