契約不適合責任（瑕疵担保責任）や住宅の瑕疵とは　品確法や住宅瑕疵保険についても解説

住宅の「瑕疵（かし）」の意味をわかりやすく解説

「契約不適合責任」は2020年3月末までは「瑕疵担保責任」といわれていたものです。民法改正により2020年4月以降、「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」に変わり、買主の権利が広がりました。
そこで、瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いや、契約不適合責任に追加された新しい期間制限などについても詳しく解説しましょう。

住宅の瑕疵って？　どの部分の欠陥や不具合のこと？

住宅の瑕疵とは、購入した住宅（新築・中古）に見つかった「住宅が備えるべき通常の機能、または契約で定められた機能が果たせないような欠陥・不具合」をいいます。民法では、住宅の売買のほか、注文住宅の新築や増改築（リフォーム）の請負工事などについても、瑕疵が見つかった場合の規定を設けています。

新築住宅の場合、生活に大きな支障をきたす雨漏りは、瑕疵とみなされるケースが多い

住宅の瑕疵で代表的なものとして、購入した住宅に入居した後「雨漏り」が発覚した場合があげられます。雨漏りがあっては生活に支障をきたしてしまい、当然ながら「住宅の通常の機能を備えている」とはいえません。このため多くの場合、住宅の屋根や外壁など「雨水の侵入（雨漏り）を防ぐ部分」の欠陥は瑕疵とみなされます。

このほか一般的に瑕疵とされるのは、新築住宅の屋根や柱、梁、壁、土台など「建物の構造耐力上主要な部分」に、施工不良等が見つかるケース【図1】。
中古住宅では「建物の構造耐力上主要な部分」の木部腐食、シロアリ被害等のほか、給排水管等の損傷などが問題になることもあります。

【図1】新築・中古住宅の瑕疵の例＜木造(在来軸組工法）の戸建住宅の場合＞

（図作成／SUUMO編集部）

また、「住宅の売買契約や工事請負契約で定めた機能が果たせない瑕疵」の例としては、注文住宅の耐震性能や省エネ性能が、請負契約で定めた基準より低かったケースなどがあります。一般的には安全とされる住宅性能であったとしても、契約で定めた機能が果たせないとして瑕疵とされることがあるのです。

瑕疵がある物件か…。気になるときは契約前に確認を

不動産の瑕疵としては、住宅等の建物の瑕疵のほか、土地の一部に有害物質による土壌汚染があるなどの「土地の瑕疵」や、建築基準法等の規定と異なる建て方になっているなどの「法律上の瑕疵」があります。

また、過去に住宅内やその周辺で深刻な事故や事件が発生したなど、いわゆる事故物件と呼ばれるケースが問題になることがあります（心理的瑕疵）。

瑕疵物件を購入しないためには購入契約の前に、建物・土地の物理的瑕疵のほか、法律上の瑕疵や心理的瑕疵についても、売主等に確認しておくことが大切です。

「契約不適合責任」とは

「契約不適合責任」について見ていく前に、旧民法の「瑕疵担保責任」について紹介します。

改正前の「瑕疵担保責任」の範囲と買主の権利

「瑕疵担保責任」は、売買契約前に買主が「通常の注意を払っても気付く事ができなかった瑕疵」に対して、売主が負う責任のこと。例えば、購入前の現地見学の際、買主が天井に大きな雨漏りのシミを見つけて雨漏りすることに気づいていた場合、売主の瑕疵担保責任は問えません。つまり、瑕疵担保責任の対象となる瑕疵は「普通に見ただけでは分からないキズや欠陥であること」が条件になります（これを「隠れた瑕疵」といいます）。

また、旧民法では、購入後に隠れた瑕疵が発覚した場合、買主は売主に対して、瑕疵担保責任に基づく「損害賠償請求」や「契約解除（契約の目的を達しないほどの瑕疵の場合）」「瑕疵の修補の請求（注文住宅等の工事請負契約の場合）」ができるとしていました。

2020年4月に民法が改正され、「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に変わりましたが、2020年3月末までに住宅の売買契約や工事請負契約を結んでいる場合は、旧民法の「瑕疵担保責任」が適用されます。また、契約書に瑕疵担保責任の条項（特約）がある場合はその内容が優先されます。

2020年3月末までの契約は「瑕疵担保責任」、2020年4月以降は「契約不適合責任」に変わった

2020年4月以降の契約は「契約不適合責任」

契約不適合責任の「契約不適合」について、新民法では「住宅の種類や品質に関して契約の内容に適合しない」状態と規定しています（民法第566条）。

例えば中古住宅を購入し、入居後すぐに雨漏りが見つかった場合、それが契約不適合にあたるかどうかは、契約書等に「雨漏りがある」と書かれているかどうかによります。
買主が契約前に雨漏りすることを知っていたとしても、「雨漏りがある」と契約書に明記されていなければ、契約不適合責任に基づく請求が可能なこともあるのです。

ですから、中古住宅を売却する場合、売主は住宅の瑕疵などの現状をより正確に伝える売買契約書類を作成し、買主に説明することが重要です。

また、契約不適合責任では、買主の権利として、損害賠償や契約解除のほか追完（修繕）請求、代金減額請求も可能になりました。

住宅の「瑕疵担保責任」と「契約不適合責任」の時効と権利行使期間

入居後、自宅に瑕疵を見つけた場合、その瑕疵に対して損害賠償請求等が可能な期間には制限があります。
瑕疵担保責任の時効や権利行使期間について旧民法では、上表のように定められていました。

これに対し新民法では、契約不適合責任などに基づく損害賠償請求等が可能な期間制限について新たな規定が追加され、以下のように適用されることになりました。

つまり、契約不適合責任に適用される期間制限と時効の関係は、「住宅等の引き渡しから10年で消滅する。その間に買主が契約不適合を知った場合は、1年以内に売主に通知し、契約不適合を知った時から5年以内に権利行使をしなくてはならない」ことになります。

ここでいう「通知」は、不適合があることを通知することで足り、売主の契約不適合責任を追及する意思を明確に告げる必要はありません。通知の方法は、一般的には、内容証明郵便など証拠が残る形で行われます。「権利行使」は、具体的に契約不適合責任の追及を行うことをいい、具体的には訴訟を起こしたり調停の申し立てをしたりすることを指します。

なお、消滅時効の客観的起算点（引き渡しから10年）と主観的起算点（知ってから５年）はいずれか早いほうが優先されます。例えば、下図のように、引き渡しから6年後に契約不適合の状態を知ったとしたら「10年」が時効となります。つまり、契約不適合を知ってから4年以内に権利行使しないとならないわけです。

■契約不適合責任の「時効」と「期間制限」

【CASE1】権利を行使できる期間が５年のケース　【CASE２】権利を行使できる期間が５年未満のケース
買主は、契約不適合を知ってから1年以内に売主等に通知しないと損害賠償請求等の権利を失う。この期間のことを通知義務の期間制限（通知期間）と呼ぶ
（図作成／SUUMO編集部）

新築住宅等の「瑕疵担保責任」に関わる法律

新築住宅の瑕疵については、契約不適合責任などを定めた「民法」のほか、新築住宅の売主等に10年の瑕疵担保責任を義務付けた「品確法（住宅品質確保の促進等に関する法律／2000年4月施行）」と、

新築住宅等について、10年間の瑕疵担保責任期間中に売主等が倒産した場合などに備える「住宅瑕疵担保履行法」があります。

以下、新築住宅の瑕疵に関わる2つの法律について説明しましょう。

品確法で定められた新築住宅等の瑕疵担保期間は10年

品確法では、【図１・構造耐力上主要な部分と雨水の侵入を防ぐ部分】の瑕疵に対する責任期間を住宅等の引き渡しから「10年」とし、瑕疵担保責任に基づく買主の権利として、契約不適合責任と同様に損害賠償請求、追完請求、代金減額請求、契約解除を認めています。

また、売主と買主の合意により、新築住宅の瑕疵担保責任期間を20年以内に延長する特約を付けることも可能です。
ただし、買主が瑕疵を知った場合には1年以内に売主等に通知し、瑕疵を知ってから5年以内に権利行使しなくてはなりません。

新築住宅（注文住宅）は「瑕疵担保責任10年」が義務付けられている。また、瑕疵担保責任期間を20年以内に延長する特約を付けることも可能。

では、構造耐力上主要な部分と雨水の侵入を防ぐ部分以外に不具合や欠陥などが見つかった場合はどうなるのでしょうか。
この場合、民法上の契約不適合責任が適用されますが、責任の行使期間については、契約時の特約で「目的物の引き渡しから2年（注文住宅の新築等の場合、住設備機器に関しては1年）」とされることが多いようです。

その理由は、売主が不動産会社など宅地建物取引業者の場合、「契約不適合（瑕疵担保）責任」の権利行使期間について「目的物の引き渡しから2年以上」であれば、「契約不適合を知った時から１年より短くする特約」（※）を付けられるからです。

※『民法所定の「契約不適合（瑕疵担保）責任」の期間制限より短くする特約』（宅地建物取引業法（以下「宅建業法」）第40条）

このほか、新築住宅では、住宅の内装や設備など所定の部分に不具合などが見つかった場合に備えた、アフターサービス契約を結ぶのが一般的。契約時に住宅の部位別に修理期間を定めた「アフターサービス規準」が渡されるので確認しておきましょう。

住宅瑕疵担保履行法：購入者の利益を守る新築住宅の瑕疵（かし）保険

「住宅瑕疵担保履行法」は、品確法で定められた「新築住宅の10年間の瑕疵担保責任期間」内に、売主である不動産会社や注文住宅の建築を請け負った工務店等が倒産した場合でも、瑕疵担保責任に基づく無料補修などが確実に受けられることを目的とした法律です。

同法では、売主等による瑕疵担保責任の履行を確実なものにするため、売主等に「住宅瑕疵担保責任保険（新築住宅かし保険）への加入」または「保証金の供託」のいずれかを義務付けています。新築住宅の売主等がどちらに加入しているかは、契約前に行われる重要事項説明で必ず説明されるので、確認しておきましょう。

中古住宅の「契約不適合（瑕疵担保）責任」は「特約」で決められる

次に、中古住宅の「契約不適合（瑕疵担保）責任」について見ていきましょう。中古住宅においては、契約時の「特約」によって、「契約不適合（瑕疵担保）責任」の責任期間が決められることが一般的です。

売主が個人の場合、契約不適合（瑕疵担保）責任期間は2～3カ月が一般的

民法で定められた「契約不適合（瑕疵担保）責任」は任意規定のため、売主と買主の合意によって民法とは異なる内容の取り決めができます。この取り決めを「特約」として契約書に記載すると、民法規定ではなく特約の内容が優先されます。

特に、個人が売主の中古住宅の場合、「契約不適合（瑕疵担保）責任」の責任期間（時効）を「2カ月または3カ月」とする特約を設けるのが一般的です。売主が個人の場合、10年の消滅時効は負担が重く、中古住宅は購入後の経年変化により不具合が発生することも多いためです。

また、あまりにも築年が古い住宅などを個人間で売買する場合、売主と買主の合意によって「契約不適合（瑕疵担保）責任を一切負わないものとする」という特約を結ぶこともあります。

一方で、通常の注意を払っても気づかないような「隠れた瑕疵」については契約不適合（瑕疵担保）責任を負うケースもあるので注意が必要です。

売主が不動産会社の場合、中古住宅の瑕疵担保（契約不適合）責任期間は2年以上

同じ中古住宅でも、売主が不動産会社（宅地建物取引主任者）の場合は、原則として民法の規定により売主に有利な特約は付けられません。ただし、契約不適合（瑕疵担保）責任の行使期間については、契約時の特約で「目的物（住宅等）の引き渡しから2年」とされることが多いようです。

中古住宅も「契約不適合（瑕疵担保）責任」の権利行使期間について「目的物の引き渡しから2年以上」であれば、「契約不適合を知った時から１年より短くする特約」（※）を付けられるからです。

※『民法所定の「契約不適合（瑕疵担保）責任」の期間制限より短くする特約』（宅建業法第40条）

これは「宅建業法」の規定によるもので、もしも責任期間が2年未満の特約を結んだ場合、特約は無効となり、原則通り民法の「契約不適合（瑕疵担保）責任」の規定が適用されます。

中古住宅の瑕疵に備える方法は？

瑕疵担保責任の期間が短い中古住宅を安心して購入するため、建物検査サービスが普及しています。また、中古住宅用の構造耐力上主要な部分、雨水の侵入を防止する部分等の瑕疵を対象とした「瑕疵（かし）保険」や「建物状況調査（インスペクション）」の制度も登場しています。売主が個人の場合、保険や建物状況調査の依頼は原則として売主が行いますが、買主からの依頼が可能なこともありますので仲介会社に相談してみましょう。なお、保険料や検査料の負担については売主と買主の合意によって決めるため、買主が全額負担するケースもあります。

中古住宅の売買を安心して行う方法の一つに建物状況調査（インスペクション）サービスがある

最後に、新築住宅と中古住宅に関する瑕疵担保（契約不適合）責任の法律や責任期間、時効などをまとめました。長く安心して住める住宅選びに役立ててください。

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