CASBEEに住宅性能評価、家づくりやマイホーム選びで知っておきたい基準とは?

CASBEEに住宅性能評価、家づくりやマイホーム選びで知っておきたい基準とは?

家づくりやマイホーム選びを進めていくと、住宅に関するさまざまな専門用語を耳にします。「CASBEE(建築環境総合性能評価システム)」や「住宅性能評価」もそのひとつ。「CASBEE(建築環境総合性能評価システム)」や「住宅性能評価」とはどのようなものなのか、詳しく見てみましょう。

CASBEE(建築環境総合性能評価システム)とは

CASBEE(建築環境総合性能評価システム)は、建物を環境性能の面から評価・格付けする手法のひとつです。2001年4月に国土交通省住宅局の支援のもと開発され、その後、継続的に開発とメンテナンスが行われています。

CASBEEの特徴は、環境に対するさまざまな側面から建物を客観的に評価すること。「Sランク(素晴らしい)」「Aランク(大変良い)」「B+ランク(良い)」「B-ランク(やや劣る)」「Cランク(劣る)」の5段階で、省エネルギーや環境への負荷が少ない資材・機材の使用といった環境面への配慮、住空間の快適性、景観への配慮など、建物の品質を総合的に評価してランク付けされます。

CASBEEの評価の仕組み

CASBEEによる評価では、「建物の環境品質・性能:Q」と「建物の環境負荷:L」について個別に評価を行い、その値をもって「建物の環境品質・性能:Q」を分子、「建物の環境負荷:L」を分母にして5段階でランキングします。

「建物の環境品質・性能:Q」と「建物の環境負荷:L」について

ランキングは、分子になる「建物の環境品質・性能:Q」の値が大きいほど、また、分母になる「建物の環境負荷:L」が小さいほど高くなります。そして、その数値が大きいほど「より良い環境・品質・性能の建物を、より少ない環境負荷で実現している環境に配慮した建物」として高く評価されます。

●Q(Quality)とは
「建物の環境品質・性能:Q」の評価項目
・室内環境…騒音、温度、湿度、光、空気などの対策レベル
・サービス性能…機能性、快適性、耐用性などの確保レベル
・室外環境(敷地内)…まちなみ、景観、屋外(敷地内)の生物環境などの配慮レベル

●L(Load)とは
「建物の環境負荷:L」の評価項目
・エネルギー…建物や設備の負荷レベル
・資源、マテリアル…資源浪費や有害物質の使用レベル
・敷地外環境…大気汚染、騒音、振動、悪臭などの発生レベル

●CASBEEの評価ランク
Sランク  ☆☆☆☆☆:素晴らしい
Aランク  ☆☆☆☆ :大変良い
B+ランク ☆☆☆  :良い
B-ランク ☆☆   :やや劣る
Cランク  ☆    :劣る

分譲マンションを評価する「CASBEE建築(新築)」と「CASBEE新築(住戸ユニット」

CASBEE建築(新築)とは

新築のマンションのベランダ外観
(写真/PIXTA)

マンション全体(一棟)の環境性能については、戸建住宅を除く全ての用途に適用可能分な「CASBEE建築(新築)」を用いて評価します。しかし、分譲マンションの場合、住戸がある階数や位置などによって採光、通風、断熱性能、設備仕様などが異なるため、1つの住戸を対象に評価する場合には「CASBEE 住戸ユニット」を用います。

「CASBEE建築(新築)」では、マンション全体(一棟)の総合的な環境性能を「建築物の環境品質:Q」と「建築物の環境負荷低減性:LR」の2つに分け、それぞれ3つの項目から評価して5段階でランキングします。ここでいう指標LRは、「建築物の外部環境負荷:L」そのものを示すものではなく、「建築物の外部環境負荷:L」を低減させる性能レベル「LR(Load Reduction:環境負荷低減性)」を示しています。

●Q(Quality)…「建築物の環境品質:Q」の評価項目
・室内騒音レベルなどの室内環境
・耐震・免振性などのサービス性能
・生物環境の保全・創出といった室外環境(敷地内)

●LR(Load Reduction)…「建築物の環境負荷低減性:LR」の評価項目
・自然エネルギー利用などのエネルギー
・節水、リサイクル資材の利用などの資源・マテリアル
・騒音・振動・悪臭などの敷地外環境

「CASBEE建築(新築)」は自己評価ができるため、評価結果を提示して説明する場合には、その信頼性がとても重要になります。そこで、信頼性を向上させるための支援制度として「CASBEE評価員登録制度」があり、一般財団法人 建築環境・省エネルギー機構(IBEC)により登録された資格者「CASBEE建築評価員」が全国で活躍しています。「CASBEE建築(新築)」について説明を受ける場合には、誰が評価したのかチェックしておきましょう。

「CASBEE新築(住戸ユニット」とは

「CASBEE建築(住戸ユニット)」の特徴は、住戸の専有部分やバルコニーなどの専用使用部を主な評価対象としていること。マンションの躯体や廊下、エントランスなど共用部分も評価対象となりますが、住戸ごとに環境性能が評価されます。

省エネガラスの窓
(画像/PIXTA)

「CASBEE建築(住戸ユニット)」も、住戸ユニットの環境性能を「環境品質:Q」と「環境負荷低減性:LR」の2つに分け、それぞれ3つの項目から評価して5段階でランキングします。

●Q(Quality)…「環境品質:Q」の評価項目
・室内環境を快適・健康・安心にする
・長く使い続ける
・住戸ユニット周辺の環境を豊かにする

LR(Load Reduction)…「環境負荷低減性:LR」の評価項目
・エネルギーと水を大切に使う
・資源を大切に使いゴミを減らす
・地球、地域、住戸ユニット周辺の環境に配慮する

「CASBEE建築(住戸ユニット)」にも信頼性を向上させるための支援制度として「CASBEE評価員登録制度」があり、一般財団法人 建築環境・省エネルギー機構(IBEC)により登録された資格者「CASBEE建築評価員」が全国で活躍しています。「CASBEE建築(住戸ユニット)」も自己評価ができることから、説明を受ける場合には、誰が評価したのかチェックしておきましょう。

「CASBEE 戸建」は戸建て住宅を評価するツール

CASBEEには、戸建て住宅を評価するツール「CASBEE 戸建」があります。「CASBEE 戸建(新築)」では一戸建専用住宅と二世帯住宅が、「CASBEE戸建 既存」では一戸建専用住宅が対象となり、いずれのツールも戸建て住宅の環境性能を総合的に評価します。

青空と新築エコハウス
(画像/PIXTA)

「CASBEE 戸建」では、戸建住宅の総合的な環境性能を「戸建住宅自体の環境品質:Q」と「戸建住宅の環境負荷低減性:LR」の2つに分け、それぞれ3つの項目から評価して5段階でランキングします。

●Q(Quality)…「戸建住宅自体の環境品質:Q」の評価項目
・室内環境を快適・健康・安心にする
・長く使い続ける
・まちなみ、生態系を豊かにする

●LR(Load Reduction)…「戸建住宅の環境負荷低減性:LR」の評価項目
・エネルギーと水を大切に使う
・資源を大切に使いゴミを減らす
・地球・地域・周辺環境に配慮する

「CASBEE 戸建」も自己評価ができるため、評価結果を提示して住宅購入者などに説明する場合には、その信頼性がとても重要になります。そこで、信頼性を向上させるための支援制度として「CASBEE戸建評価員登録制度」と「CASBEE評価認証制度」が整備されており、正しい評価を実施できる者として登録された資格者には「CASBEE 評価員登録証明書」が交付されています。戸建て住宅の購入を検討する際、CASBEEについて説明を受ける場合には、担当者の登録資格についてもチェックしておきましょう。

CASBEEのランキングが高い・低いってどんなこと?

先に述べた通り、CASBEEには建物全体を評価するツールのほか、分譲マンションの住戸を評価する「CASBEE建築(住戸ユニット)」や、戸建て住宅を評価する「CASBEE 戸建」など、評価対象に応じていくつものツールが用意されています。どの評価ツールも「建物の環境品質・性能:Q」と「建物の環境負荷:L」について評価し、「Sランク(素晴らしい)」から「Cランク(劣る)」の5段階でランク付けされます。

ランキングは「建物の環境品質・性能:Q」の値が大きく、また、「建物の環境負荷:L」が小さいほど高くなるため、ランキングが高いほど「環境性能に優れた住宅」で、「長く快適に住み続けられる住宅」と判断することができます

CASBEEのメリット・デメリット

CASBEEの評価に優れた住宅のメリットは?

CASBEEは住宅の環境性能について、客観的に判断する指標になります。住まいの環境性能を把握するには専門的な知識が必要になることから、消費者がCASBEEによって環境性能を具体的に知ることができ、さらに、異なるエリアにある住宅を横並びで比較できるのは大きなメリットです。CASBEEの評価が高い住宅は、省エネ性能、断熱性能、まちなみ、周辺環境への配慮などに優れた住宅で、「快適な環境で長く住み続けられる」というメリットがあります

CASBEEの評価に優れた住宅のデメリットは?

その一方で、CASBEEは「庭に木を植えたり池をつくったりすると評価が高くなる」など、場合によっては住む人よりも環境が優先されることがあります。そのため、CASBEEの評価が高いからといって、必ずしも人が住みやすい環境ではない点がデメリットといえるかもしれません。

住宅の庭
(画像/PIXTA)

なお、CASBEEの評価が最も低い「Cランク」の住まいでも、欠陥住宅というわけではありません。住まい選びで環境性能を重視したい人は「B+ランク」を一つの目安にして、CASBEEの評価を比較・検討するといいでしょう。

知っておきたい!「CASBEEと長期優良住宅の違い」と「住宅性能表示制度」

住宅を評価する制度には「長期優良住宅認定制度」があり、制度の基準をクリアして認定を受けた家は「長期優良住宅」と呼ばれています。長期優良住宅として認定された住宅は、CASBEEで高い評価を受けた住まいと同様に「長く快適に住み続けられる住宅」と判断することができます。また、質の高い住宅を支援する【フラット35】Sが利用できるなど、住宅ローン金利が優遇されるというメリットがあります。

しかし、長期優良住宅は住宅の居住面積や建物の維持・管理、可変性も重要な評価ポイントになるのに対し、CASBEEは居住環境より環境性能を重点的に評価する傾向にあります。そのため、長期優良住宅に認定された住宅でも、CASBEEで高い評価は得られないということがあります

住まいの客観的な評価は、制度によって評価するモノサシが違います。長期優良住宅の基準も知って、住まい選びに役立てよう。

長期優良住宅として認定される住宅の基準

新築一戸建ての場合、長期優良住宅として認定されるには、所定の基準をクリアする必要があります。

1.バリアフリー性
将来のバリアフリーリフォームに対応できるようになっていること

2.可変性
ライフスタイルの変化に応じて間取り変更などが可能になっていること

3.耐震性
極めてまれに発生する地震に対し、継続して住むための改修の容易化を図るため、損傷レベルの低減を図ること(耐震等級2以上または免震建築物など)

4.省エネルギー性
次世代省エネルギー基準に適合するために必要な断熱性能などを確保していること(省エネルギー対策等級4以上)

5.居住環境
良好な景観の形成や、地域における居住環境の維持・向上に配慮されていること

6.維持保全計画
定期的な点検、補修等に関する計画が策定されていること

7.維持管理・更新の容易性
構造躯体に比べて耐用年数が短い内装や設備について、維持管理を容易に行うために必要な措置が講じられていること

8.劣化対策
数世代にわたり住宅の構造躯体が使用できること(床下空間330mm以上確保、劣化対策等級3相当)

9.住戸面積
一戸建ては75m2以上、少なくとも一つのフロアの床面積が40m2以上あること

長期優良住宅については、以下のページで詳しく紹介しています。
長期優良住宅の基準や条件は? 申請するとどんなメリットがあるの?

CASBEEと併せてチェックすべき「住宅性能表示制度」

住宅を評価する基準にも、さまざまな制度があります。住宅性能表示制度もその一つ。住まい選びではそれぞれの制度の特徴を理解し、求める性能にあわせて複数の制度を参考にするのがポイントです。

耐震補強の住居イメージ
(画像/PIXTA)

住宅性能表示制度とは?

マンションや戸建て住宅の品質について、第三者である専門家(住宅性能評価機関)が一定の基準に沿って評価するのが「住宅性能表示制度」。耐震性や耐火性など、住宅の外見や簡単な間取図からでは判断しにくい点について評価し、その結果は「等級」によって表示されます。

等級は項目ごとに違い、数字が高いほど性能が高いことを示します。しかし、住まいに求める性能は、ライフスタイルやデザイン、使い勝手などによって異なるため、等級が高いものや数値のよいものだけをむやみに求めるのは合理的ではありません。各家庭の事情に合わせ、性能の最適な組み合わせを選ぶことが大切です。

新築住宅における性能の表示項目には10分野あり、以下の項目ごとに評価されます。

1.構造の安定に関すること
地震の際の倒壊のしにくさや損傷の受けにくさ、強風や大雪に対する強さについて評価します

2.火災時の安全に関すること
火災発生時の燃え広がりにくさや避難のしやすさ、隣の住宅が火事のときの延焼のしにくさなどを評価します

3.劣化の軽減に関すること
土台や柱の傷みをおさえるための対策がどの程度されているかを評価します

4.維持管理・更新への配慮に関すること
水道管やガス管、排水管などの配管類の点検・清掃・補修のしやすさを評価します

5.温熱環境に関すること
冷房や暖房を効率よく行うため、床・壁・天井や窓の断熱性能について評価します

6.空気環境に関すること
建材に含まれるホルムアルデヒドや、換気設備の整備状況などを評価します

7.光・視環境に関すること
窓がどのくらいの大きさで設けられているかを評価します

8.音環境に関すること
主に共同住宅の場合の評価項目で、上の住戸からの音や下の住戸への音、隣の住戸への音などについて、伝わりにくさなどを評価します

9.高齢者等への配慮に関すること
高齢者や障がい者が暮らしやすいように、どの程度の配慮がされているかを評価します

10.防犯に関すること
防犯上有効な建物部品を設置するなど、外部からの侵入を防止するための対策がされているかを評価します

住宅性能評価書付き住宅とは?

住宅性能表示制度に基づいて発行されるのが「住宅性能評価書」、そして、住宅性能評価書を取得した住宅が「住宅性能評価書付き住宅」です。

住宅性能評価書では住宅の性能について、構造の安定に関することなど、上で紹介した10の分野について項目ごとに等級などで表示され、等級は数字が大きいほど性能が高いことを意味します。そのため、住宅性能評価書付き住宅は住宅の性能を客観的に知ることができ、また、住宅性能評価書を取得していることによって高い資産評価を得ることができます。

例)耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)
・耐震等級1…極めてまれに(数百年に一度程度)発生する地震に耐えられるもの
・耐震等級2…極めてまれに発生する地震の1.25倍まで耐えられるもの
・耐震等級3…極めてまれに発生する地震の1.5倍まで耐えられるもの

※等級1でも建築基準法を満たすため、大地震に耐えられると考えられています
※最高等級は項目により異なります

住宅性能評価書付き住宅にはいろいろなメリットがある

住宅性能評価書を取得した住宅性能評価書付き住宅には、以下のようなメリットがあります。

1.住宅の外見や簡単な間取図からでは判断しにくい点について評価されているため、住宅の性能を客観的に判断できる

2.住まいを購入する際、評価結果や等級をもとに横並びで比較することができる

3.住まいを売却する場合、高い資産評価を得ることができる

4.購入後に争いが起こった場合、国が指定する住宅紛争処理機関(各地の弁護士会)に紛争処理を申請できる

5.評価機関が建築工事を検査するため、ミスや手抜き工事の防止に役立つ

住宅性能表示制度については、以下のページで詳しく紹介しています。
家を買う・購入する前に知っておきたい住まい関連の諸制度:住宅性能表示制度

住まい選びで参考になる基準はいろいろあります。今回紹介したCASBEEもその一つ。「環境にやさしい家に住みたい」「長く快適に住み続けられる家が欲しい」という人は、CASBEEの評価「B+ランク」を一つの目安にして、住まい探しの参考にするといいでしょう。

まとめ

CASBEEは建物を環境性能の面から評価・格付けする手法のひとつで、性能について5段階で評価し、ランキングが高いほど「環境性能に優れた住宅」で「長く快適に住み続けられる住宅」と判断することができる

CASBEEには戸建て住宅を評価するツール「CASBEE 戸建」や、分譲マンションの1つの住戸を評価する「CASBEE 住戸ユニット」などさまざまなツールがある

長期優良住宅や住宅性能表示制度など、CASBEE以外にも住まいの性能を客観的に知るツールがあるが、それぞれ評価のモノサシが違うため、住まいに求める性能に応じて評価方法を選ぶことも必要

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公開日 2020年06月23日
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