土地の購入や売却をしたとき、確定申告は必要?

いつか住宅を建てようと土地だけをローンで購入した場合、住宅ローン控除の対象にはなるのでしょうか? また、土地を売却して利益が出た場合、確定申告は必要でしょうか? 今回は、土地の売買やローンの借り換えにかかわる、確定申告や年末調整の手続きについて、ファイナンシャル・プランナーの菱田雅生さんにQ&Aで解説していただきました。

住宅ローンで土地購入したときの確定申告の疑問

Q1

家を建てようと土地をローンで購入。確定申告で住宅ローン控除は受けられますか?

住宅借入金等特別控除(通称、住宅ローン控除または住宅ローン減税)は、住宅ローンを組んで住宅を新築または購入、増改築した場合に適用されるものなので、土地のみのローンの場合は対象となりません。

ただし、住宅を建築することを目的として土地を購入していて、土地購入後2年以内に住宅を建築するなど、一定の要件を満たしている場合は、土地部分のローンについても住宅ローン控除が受けられるようになります。

なお、その場合でも、住宅部分に住宅ローンを組んでいることが要件となっていますので、住宅ローンを利用して住宅を建築し、その住宅に入居するまでは、土地部分のローンの返済が始まっていたとしても、住宅ローン控除は受けられません。

手続きとしては、住宅に入居し、住宅ローンの返済が始まった翌年に確定申告をして、住宅ローン控除を受け始めることになります。

土地の譲渡所得と確定申告の疑問

Q2

土地の売買で利益が出ました。サラリーマンですが、確定申告の必要はありますか?

土地や建物を売却して利益が出た場合、その利益は譲渡所得扱いとなり、確定申告が必要です。土地や建物の譲渡所得は、給与所得などとは合算せずに単独で税金を計算する分離課税となっています。

譲渡所得の額は、売却代金から購入代金や売買時の諸経費などを差し引いて求めます。そして、算出された譲渡所得にかかる税率は、以下のように短期と長期の2種類に分かれます。短期と長期の区分は、譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下か5年超かによる区分です。

なお、一定の要件を満たすマイホームを売却して利益が出た場合は、短期譲渡か長期譲渡かにかかわらず、譲渡所得から3000万円を差し引ける特例(3000万円特別控除)の制度があります。

つまり、マイホームを売って利益が出ても、3000万円までは税金がかからないということです。ただし、税金がかからない場合でも、3000万円特別控除を利用するためには確定申告が必要になりますのでご注意ください。

■土地や建物の譲渡所得にかかる税率
所得税 住民税 合計
短期譲渡所得
(所有期間が5年以下)
30.63% 9% 39.63%
長期譲渡所得
(所有期間が5年超え)
15.315% 5% 20.315%
※復興特別所得税を含む
確定申告の準備のイメージ
(画像/PIXTA)

住宅ローンの借り換えと年末調整の疑問

Q3

銀行の住宅ローンや【フラット35】を返済中。住宅ローン控除期間中に借り換えをしたら、年末調整ではどんな手続きが必要でしょうか?

借り換えをした場合でも、住宅ローン控除の残りの期間がある場合は、引き続き年末調整で住宅ローン控除を受けることができます。

その際に必要な書類は、1回目の控除を受けるための確定申告後、税務署から送られてきた【「給与所得者の(特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書」兼「年末調整のための(特定増改築等)住宅借入金等特別控除証明書」】という書類と、住宅ローンの借り換え先の金融機関等から送られてきた【住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書(残高証明書)】になります。

ただし、10月以降に借り換えを行った場合、借り換え後の金融機関等から送られてくる残高証明書が、年末調整に間に合わない可能性があります。その際は、確定申告をして住宅ローン控除の適用を受けることになります。

通常、所得税の確定申告は、2月16日から3月15日までという期限がありますが、所得税の還付を受ける申告(還付申告)の場合は、1月1日から3月15日までとなっていて、早く申告をすれば、それだけ早く還付されることになります。なので、残高証明書などの書類が揃い次第、年明けの早めの段階で申告を済ませたほうがよいでしょう。

まとめ

土地のみを購入した場合のローンは、住宅ローン控除の対象外

土地や建物の売却して出た利益は譲渡所得扱いとなり、確定申告が必要

住宅ローン控除期間中の借り換えは、引き続き年末調整で住宅ローン控除を受けられる

イラスト/杉崎アチャ

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公開日 2022年01月06日
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