手付金、内金とは? それぞれ何が違うの? 知らないと損をする手付金・内金の知識

手付金、内金とは? それぞれ何が違うの? 知らないと損をする手付金・内金の知識

不動産の売買時や、賃貸住宅の契約時などで「手付金」あるいは「内金」、「申込金」という言葉を聞いたことのある人は多いでしょう。しかし「手付金」、「内金」、「申込金」はそれぞれ違うものだということをご存じですか? 「手付金」、「内金」の基本的な知識をカエルホームズの木津さんに教えてもらいましょう。

不動産売買における「手付金」とは

「不動産売買でよく扱われるのは『手付金』です」と木津さん。そこで、まずは手付金から説明をします。手付金を理解することで、他の「内金」等のお金も理解がしやすくなります。

手付金とは、土地や一戸建て、マンションなどの売買契約を交わす際に、買主が売主に渡すお金のことです。民法規定されています。「手付金は多くの場合現金で売主に渡され(※)、売買代金の一部に充当されます」

※中古住宅等、売主と買主の間に仲介する不動産会社がある場合、仲介する不動産会社経由で売主に渡すこともあります。

手付金には交付される目的により「解約手付」、「違約手付」、「証約手付」の3種類がありますが、宅建業法では、消費者保護の観点から手付金は原則的に「解約手付」として取り扱われます。「解約手付」とは、放棄することで契約を任意に解約できる性格の手付金であり、下記のようにすることが法律で定められています。

・買主の事情で解約する場合
手付金を放棄することで、契約を解除できます。これを「解約手付」と呼びます。

・売主の事情で解約する場合
預かっている手付金を買主に返すとともに、さらに手付金の同額(つまり2倍の額)を支払うことで契約を解除できます。これを「違約手付」と呼びます。

・契約成立の証拠として支払う場合
売買契約などが成立したことを示すために支払います。これを「証約手付」と呼びます。

不動産売買における「内金」とは

一方の内金は商業用語であり、手付金のように法律上の取り決めはなく、売買契約後に売買代金の一部を買主から売主へ先に払うお金のことです。「契約上の定めにより、手付金とは別に、売主側が設定するお金です。建物の請負契約にはよく見られますが、一般的な不動産売買契約には『内金』のやりとりはあまりありません」

手付金と違い、買主が放棄すれば契約を解除できるとか、売主が2倍払うと解約できるといった、法的な性格はありません。

これに似たような性格のお金に「申込金(申込証拠金)」というものもあります。他者が契約する前にその不動産を抑える意味で支払います。「このお金は、購入する意思を表すためのものです。購入時には申込金を差し引いた額を支払います。法的な根拠はなく、売主側の不動産会社の独自ルールとなります」。こちらも内金同様、契約を解除すれば戻ってきます。

「手付金」や「内金」を支払うタイミングや金額は?

「手付金」を支払うタイミングと金額

手付金を支払うタイミングは、契約成立の証拠という性格上、売買契約時になります。その際に設定される金額の相場としては「売買代金の5%~10%が一般的です」。なお、20%を超える額を手付金とすることは法律で禁じられています。

ちなみに未完成物件の場合、買主が売買代金の5%以上または1000万円以上を手付金として払うと、売主は契約が終了するまで保全措置を講じる義務が発生します。「例えば、契約して手付金を払ったのに売主側が倒産した場合、売主は預かっていた手付金を返還する必要がある、ということです」。完成物件の場合は10%または1000万円以上を手付金として払うと、同様に売主側に保全措置を講ずる義務が発生します。

「こうしたことは売買契約を結ぶ際の重要事項説明でも説明され、契約書にも記載されています。しっかりと説明を聞いて契約するようにしましょう」

「内金」を支払うタイミングと金額

一方、内金は売買契約の後に支払います。内金には手付金のような法的な取り決めはありませんから、金額は双方の合意の上で定められます。申込金も同様です。いずれも契約後に支払います。

手付金・内金

住宅ローンが通らなかった場合、手付金は戻る

先述のように、買主は売買契約時に手付金を支払います。住宅ローンの本審査を申し込むのはその後ですが、もし住宅ローンに通らなかったら手付金は戻ってくるのでしょうか? まず不動産売買の流れをおさらいしておきましょう。

1.買主が購入意思を売主に伝える
2.買主が住宅ローンの事前審査を受ける
3.事前審査に通ったら、売買契約を結ぶ
4.売買契約時に手付金を支払う
5.住宅ローンの本申込みをする

「たまに、事前審査は通ったのに、本審査で落ちることがあります。買主はお金を借りられていないのに、売買契約を結んでいるため、このままだと決済を迫られることになります。こうしたことで買主が困ることがないよう、住宅ローンの本審査に通らなかった場合、契約が白紙解除され、手付金が戻ってきます」

これを『住宅ローン特約』といいます。消費者保護の観点から設定されたものです。買主にとっては安心できる特約で、こちらも重要事項説明書に記載されています。なお、現金で購入する場合この特約は使えません。

住宅ローン特約では、契約時に「住宅ローンを利用する予定の銀行名」や金利などローンの内容、銀行からの融資承認を取得する期限など細かく決められています。そこで決めた銀行(=事前審査を受けた銀行)に住宅ローンを申請していないと、住宅ローン特約は受けられません。

また決められた期日までに住宅ローンの本審査に通らない場合、買主に手続き上の落ち度や過失(故意に住宅ローンの本審査を受けずに期限に間に合わなかったなど)がなければ契約は白紙解除となり、手付金は戻ります。

ちなみにローン特約に定めた金融機関でない銀行の融資を利用して決済をすることも可能です。その場合、ローン特約は利用できませんが、よりよい条件の融資を契約後に探すという事も可能になります。

なお上記のように手付金が戻る場合は、「内金」も戻ります。また買主の自己都合により手付金を放棄することで契約を解除する場合(解約手付)、手付金は戻りませんが、内金は戻ります。

「手付金」と「内金」の違いのまとめ

このように手付金と内金は扱いが異なるお金です。ここでまとめてみましょう。

手付金 内金
性格 契約成立の証拠として支払う
→後に売買代金に充当できる
・売買代金に充当される
法的根拠 ある ない
契約の解約後、返還される? ・買主の事情で解約する場合、手付金は戻ってこない(契約を解約できる)
・住宅ローンを組む場合、本審査に落ちたら契約は解除されるが、手付金は戻ってくる
・売主の事情で解約される場合、手付金の2倍の額が戻ってくる
返還される
支払うタイミング 不動産売買契約の締結時 不動産売買契約の締結後から引き渡し日の間
金額の相場 売買代金の5%~10% 契約による

家を買うということはそう何度も経験することではありませんし、支払ったお金は売買代金の一部になるわけですから、「内金」と「手付金」を混同したまま進めてしまいがちです。よくよく契約書や重要事項の説明を理解して契約を進めましょう。

賃貸住宅の契約での「内金」や「手付金」、「申込金」とは?

賃貸住宅の契約で「手付金」はない

不動産売買と違い、賃貸住宅の契約では「手付金」のような性格のお金はありません。「賃貸契約では、契約時に『敷金・礼金・仲介手数料・前家賃(+その他鍵代等諸費用)』を支払うだけ、というのが一般的です」

とはいえ「内金」や「申込金(申込証拠金)」といった言葉を聞いたという人もいるかもしれません。「不動産会社によっては、独自に契約時の費用の一部を『申込金』として支払いを求めることがあります。このお金は宅建業法上『預かり金』という扱いになり、契約をキャンセルした場合は本来戻ってきます」

契約時の費用の一部ですから、入居までに残金を支払うことになります。

ただし重要事項説明書や説明の際に「申込証拠金」等の説明で返還されない旨が説明されているなどした場合、返還されずにトラブルに繋がる場合もまれにあります。「重要事項説明は必ずしっかり聞き、納得した上で捺印するようにしましょう」

まとめ

法的な根拠のあるお金は「手付金」。「内金」は売買代金の一部を前払いするお金

買主は「手付金」を放棄すると契約を解約できる

「手付金」は「住宅ローン特約」により、ローンに通らない場合は返金される

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取材・文/籠島康弘 
公開日 2020年03月23日
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