年収950万円で借りられる住宅ローンの金額や、無理のない借入額はどうやって出すの？

年収950万円の世帯。借りられる住宅ローンはいくら？

自分は住宅ローンを借りられるのか、借りられるとすればいくらくらいなのかは、金融機関の審査によって決まります。審査項目や審査基準は金融機関によって異なりますが、住宅ローンを申し込む人の年収は借入可能額を検討するうえでの重要なポイントです。多くの金融機関では、年間返済額が税込年収の35％程度の返済負担率におさまることを要件にしているようです。返済負担率とは額面（税込）年収に対する比率ですが、全期間固定金利型の【フラット35】の場合は、年収400万円未満なら返済負担率は30％、年収400万円以上なら35％が上限です。

返済負担率による年間返済額の上限は下のように算出します。

年収950万円で返済負担率35％の場合

借入限度額を計算するための審査金利とは？

返済負担率35％で試算した年間返済額332.5万円なら、住宅ローンはいくら借りられるのでしょうか。

住宅ローンの場合、各金融機関が独自に設定する審査方法によって決まります。借り入れの上限を決める計算には「審査金利」が使われます。審査金利は金融機関によって、また、融資を申し込む人の返済能力によって異なります。実際に返済がスタートしたときに適用になる金利が変動金利0.7％だとしても、3～4％の審査金利で借入限度額を試算されると、適用される金利で試算した場合よりも借入限度額が低くなるので注意が必要です。

【フラット35】の場合は、融資を申し込んだ月の実行金利（金利は窓口になる金融機関によって異なります）が審査金利となります。

返済期間別、金利別、返済負担率別の借入額の目安

下の表は返済期間別、金利別、返済負担率別に住宅ローンの借入可能額を試算したものです。

年収950万円の人が返済期間35年で住宅ローンを借りるなら、固定金利2.3％では7985万円、変動金利0.7％では1億315万円＊になりますが、審査金利3％の場合は7197万円、審査金利4％の場合は6256万円が目安になります。

【フラット35】の場合は、審査金利と実行金利に大きな開きはありませんが、銀行などの住宅ローンの場合、実際の借入限度額は審査基準によって変動します。複数の金融機関に審査を申し込んで、自分がいくら借りられそうかを確認しておきましょう。

＊民間金融機関の住宅ローン限度額は金融機関ごとに決められており、金融機関や住宅ローン商品によっては融資限度額は1億円です。なお、【フラット35】の場合、融資限度額は8000万円ですが、2026年4月から融資限度額が1億2000万円に引き上げられました。

年収950万円、住宅ローンを借りて頭金なしで買える家の価格は？

購入できる家の価格は住宅ローンなどの借入額と頭金の合計額。年収950万円なら借りられる金額は、【フラット35】の場合、返済負担率35％が借りられる金額の上限で、固定金利2.3％、35年返済、元利均等返済の条件で試算すると7988万円です【フラット35】のホームページのローンシミュレーションで試算）。頭金を用意する場合は、この7988万円に頭金額を加算したものが買える家の価格の目安となります（返済期間や金利によって借りられる金額は異なります）。

では、頭金なしではどうでしょう？【フラット35】の場合、頭金が物件価格の1割を下回ると適用金利が0.1％程度高くなるため、固定金利2.4％で試算し直すと借入可能額は7868万円。頭金なしで買える家の価格は7868万円までということになります。

注意したいのは、この借入可能額はあくまでも【フラット35】の融資条件による金額だということ。家計の状況は世帯によって異なりますから、返済負担率35％から算出した借入可能額は、無理なく返せる金額ではないかもしれません。

家計からの支出は世帯によってさまざまです。子どもや親など同居する人数が多ければ食費や光熱費などの出費は増えますし、教育や趣味にどれくらいお金をかけたいかも世帯によって異なります。住宅ローンの返済は長期間続きますから、住宅ローンの返済額はいくらまでにすれば無理のない資金計画といえるかを慎重に考えておくことが重要です。

返済負担率25％の借入可能額もチェックしておこう

家計に無理のない返済負担率は25％程度までが目安といわれます。

【フラット35】を利用した人の返済負担率の2014年度以降の平均（※）も21.1～23.4％におさまっています。年収950万円の人の場合、返済負担率25％に相当する年間返済額は237.5万円。返済期間35年なら、金利2.3％で5708万円、金利0.7％で7373万円が借入可能額の目安となります。

今の年収で無理のない資金計画を考えるときに、返済負担率35％だけでなく、25％で借りる場合の借入額や家計への負担感の違いもチェックしておきましょう。

※参考：2024年度　フラット35利用者調査（住宅金融支援機構）

手取月額55.4万円。住宅ローンの返済額を引いた金額が生活費

住宅ローンの返済がスタートすると実際の生活費はいくら残るのか、手取りベースでシミュレーションしておくことも大切です。

一般的には、税込年収の7～8割程度が手取金額※と考えられています。仮に75%を手取り額として試算すると、税込950万円の手取年収は712.5万円。この712.5万円を12カ月で割った金額の59.4万円が手取月額となります。ここから、返済負担率35％の場合のローン返済額をマイナスすると、残金は下の計算式のようになります。わが家はいくらの生活費が残るか、シミュレーションしてみましょう。

※手取年収は家族構成や社会保険料、加入している保険、そのほか節税対策等により異なります。
※手取月額にはボーナス分も含まれるため、年俸制以外の場合、実際の手取月額はもっと少なくなります。

返済負担率別　手元に残るお金（一戸建ての場合）

返済負担率別　手元に残るお金（マンションの場合）

入居後のランニングコストを考えておこう

住宅を購入すると住宅ローンの返済のほか、ランニングコストが発生します。

固定資産税・都市計画税、火災保険・地震保険、マンションなら管理費や修繕積立金、駐車場代などもかかります。一戸建ての場合も将来のリフォームや修繕に備えるための積み立てが必要でしょう。また、購入した物件によっては、前居よりも光熱費や交通費が増えることもあります。住宅ローン返済だけでなく、ランニングコストも含めて家計に無理が出ないかを考えておきましょう。

新築マンションの価格が高騰。一戸建てや別エリアの物件からも探そう

都心にある新築マンションの価格が高騰している今、住宅ローンの借入額では足りないというケースもあるでしょう。その場合、購入する物件を見直すことも必要です。

希望の広さやエリアを重視したい場合は新築一戸建て、中古マンションや中古一戸建ても視野に家探しをすると選択肢が増えます。エリアや駅からの距離、家の広さなどの条件が同じなら、中古物件の方が新築物件よりも購入しやすい価格で販売される傾向があるからです。路線や都心からの距離を変えて、家探しの範囲を広げることで予算内の物件に出合える可能性も広がります。

ただし、中古物件の状態によっては、リフォーム費用がかさみ、新築購入と出費があまり変わらなかったというケースもあるので注意が必要です。

（画像／PIXTA）

住宅ローンの借入可能額を決めるのは年収以外に何がある？

住宅ローンをいくら借りられるかは、年収以外にも返済期間や金利などによって異なります。借り方、返し方がどう影響するかを知っておきましょう。

返済期間の長さ

同じ年収でも返済期間が長いほど借入可能額は大きくなります。住宅ローンは、一般的には80歳までに完済できる期間か、35年返済のどちらか短い方が最長返済期間です（最近は最長40年、50年といった返済期間を設定できる住宅ローンもあります）。

金利の高さ

同じ金額を借り入れても、適用される金利が低い方が月々の返済額は小さくなります。つまり、月々の返済額が同じ場合、金利が低い方が借りられる金額は大きくなります。

金利の高さは金融機関や住宅ローン商品によって異なるほか、借りる人が頭金をどれくらい用意するかなどによって引き下げ金利が適用されるなど借り方によって違ってきます。

金利のタイプ　固定金利と変動金利の違い

住宅ローンの金利は主に「固定金利型」と「変動金利型」。一般的に、変動金利型の方が固定金利型よりも低い金利で借りることができ、借入可能額も大きくなります。

ただし、変動金利型は今後の経済情勢などによって金利が変動します。変動金利型を選ぶなら、上昇の可能性も考えて多く借りすぎないことが大切です。

固定金利と変動金利の仕組み（図作成／SUUMO編集部）

返済方法　元利均等か元金均等か

住宅ローンの返済方法には、元利均等返済と元金均等返済があります。

返済方法として一般的なのは元利均等返済。元金と利息を合わせて月々の返済額が均等になるように返済していく方法です。

元金均等返済は返済期間中、元金を均等に返済していく方法。支払う利息はローン残高に対してかかるため、返済が進むにつれて月々の返済額（元金＋利息）が減っていく仕組みです。元金均等返済は【フラット35】のほか、取扱金融機関で利用することができます。返済期間や金利などの条件が同じ場合、元利均等返済の方が元金均等返済よりも借入可能額は大きくなります。当初の月々返済額が高くなるため審査が厳しくなり、年収や物件の価格によっては元利均等返済しか通らないケースもあります。

元利均等返済（図作成／SUUMO編集部）

元金均等返済（図作成／SUUMO編集部）

年収950万円なら【フラット35】からいくら借りられる？

【フラット35】のメリットは？

【フラット35】とは住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して扱う住宅ローン。融資実行時に設定された金利が完済まで変わらない完全固定金利型であることが大きな特徴。完済までの資金計画が明確で、金利の動きに一喜一憂する心配がない点がメリットです。

また、申し込む人の雇用形態が問われないという特徴があります。つまり、契約社員の方や自営業、個人事業主でも一定の安定した年収があれば、一般の住宅ローンより審査に通りやすくなる点もメリットです。

【フラット35】の借入可能額はどう決まる？

【フラット35】は年収400万円以上の場合、返済負担率の上限は35％。年収950万円の人の場合、年間返済額の上限は332.5万円ということになります。返済期間35年、金利2.3％でローンを借りるなら、年収950万円では元利均等返済なら7988万円、元金均等返済なら6447万円が借入可能額の目安。元金均等返済は初回の返済額が多いため、元利均等返済よりも借入可能額が少なくなります。

住宅ローンの審査で希望の金額が借りられるかが決まる

審査には仮審査と本審査がある

住宅ローンの借り入れを申し込むと、返済能力や物件の担保価値などを仮審査（事前審査）と本審査の2回に分けて審査されます。

仮審査では主にローンを申し込む人の年収や勤務先、物件の種類や金額などがチェックされます。購入する物件や申し込む人の条件が同じでも、融資の可否は金融機関によって異なりますから、複数の金融機関で仮審査を受けておくと効率的です。

仮審査に通ったら、次は本審査。本審査では仮審査よりも詳細な物件情報や、本人確認や年収確認などのための公的な書類が求められます。

住宅ローンの申し込みから契約までの流れ

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（図作成／SUUMO編集部）

年収だけでなく、返済能力や年齢、勤続年数なども審査項目

住宅ローンの融資についての審査項目や基準は金融機関ごとに定められていて、公表はされていません。

下は、国土交通省の「令和6年度　民間住宅ローンの実態に関する調査」の結果。9割以上の民間金融機関が「考慮する」と回答した審査項目を抜粋しました。これを見ると、年収だけでなく、完済時や借入時の年齢、健康状態、勤続年数、返済負担率など、返済能力にかかわる項目が審査されていることがわかります。

（画像／PIXTA）

今は住宅の買い時、建て時といえる？

新築検討者の7割超が今は建て時と回答

リクルートの調査「2025年　注文住宅動向・トレンド調査」を見ると、住宅の新築を検討中の人のうち、「かなり建て時である」「まあ建て時である」と新築に前向きな世帯は、年収600万円以上1000万円未満では73.3％。住宅価格や建築費用が高騰し、住宅ローン金利も上昇傾向にある今、住宅を買うなら今のうち、と考えている傾向がうかがえます。

年収別の建て時意識（検討者・全国）

出所：「2025年　注文住宅動向・トレンド調査」（リクルート）。調査は2025年7月25日～8月7日、1年以内に一戸建てを建築した1,342名と、今後2年以内に一戸建ての建築を検討している1,378名を対象

家を買うときの諸費用の準備を忘れずに

購入時には諸費用の支払いも必要

家を買うときには、物件の価格以外にもさまざまな諸費用がかかります。諸費用も含めて資金を借りることができる住宅ローンもありますが、その場合、借入額が増えることで月々の返済額も大きくなります。諸費用が自己資金でまかなえるかは借入額に影響しますから事前のチェックを忘れずに。

諸費用の金額（目安）

諸費用はどんなものがある？

住宅を購入するときにかかる諸費用について紹介します。できれば物件価格の5～10％程度の諸費用予算を考えておきましょう。

（画像／PIXTA）

住宅ローンを借りるときに加入する団体信用生命保険とは？

団体信用生命保険とは？

住宅ローンを借りるときは団体信用生命（団信）に加入するのが一般的です。

団信とは、住宅ローンを借りた人が返済中に死亡した場合や、高度障害などで働けなくなった場合など、万が一の場合に、保険金でローンが完済されるというもの。保険料は住宅ローンの金利に含まれるのが一般的。団信に加入していれば、ローンの返済がなくなるため遺族は安心して住み続けることができます。

ペアローンを利用する場合に検討したい連生団信

二人で同じ金融機関からそれぞれに住宅ローンを借りて、一つの家を購入するのがペアローン。返済中にどちらかが死亡した場合、死亡した人のローンの残債は団体信用生命保険で完済されます。しかし、遺された人の返済は続きます。

遺された人に十分な年収があれば問題ありませんが、仕事を辞めていたり、子育てにかかる出費が大きかったりすると経済的に困ることもあります。ペアローンを利用するなら、どちらかが亡くなったときに遺された方のローンも完済できるよう、それぞれに生命保険に加入しておく方法があります。

または、「連生団信（れんせいだんしん）」という、どちらか一方が死亡、または高度障害の状態になったときに、二人分のローン残高の合計がゼロになる団信を検討する選択肢もあります。【フラット35】では、以前から「デュエット（ペア連生団信）」という名称で扱われているほか、最近では民間金融機関の住宅ローンでも利用できるケースがあります。

さまざまな特約付きの団信

団体信用生命保険にはさまざまな特約（オプション）が付いたタイプがあります。例えば、がんや脳卒中・心筋梗塞などの3大疾病になったときに住宅ローンの返済がなくなる3大疾病保障特約付きは、金利の上乗せなしで付加されるものがあります。

3大疾病に加えて、糖尿病や高血圧性疾患、慢性腎不全など、さまざまな病気で手術をしたり、一定の症状が一定期間以上続いたりした場合に、ローンの返済がなくなる疾病団信（8大疾病保障、11疾病保障、全疾病保障など）は、保険料が金利上乗せでの負担となる有料のオプションとなるケースが一般的です。

そのほか、ケガ・病気のため公的介護保険制度での所定の要介護状態になった場合にローン返済がなくなるタイプ、女性向け住宅ローンに手厚い疾病保障をセットして提供しているタイプなど、さまざまな団信があります。

持病があっても加入可能なワイド団信

団体信用生命保険（団信）は健康状態や過去の病歴によっては加入できないケースがあります。しかし、金融機関によっては持病があっても金利を上乗せすることで加入が可能な「ワイド団信」を取り扱っています。

利用できる団信のタイプは、金融機関や住宅ローン商品によって異なります。また、特約の保障内容や保険金が支払われる条件などもそれぞれ異なります。内容をしっかり把握したうえで加入しましょう。

年収950万円で頭金なしで家を買っても無理はない？

頭金なしでも買える家の選択肢は多い

年収950万円の世帯が審査金利3％～4％、返済期間35年で住宅ローンを借りる試算をすると、返済負担率35％なら借入可能額は6000万～7000万円。返済負担率25％なら借入可能額は4000万～5000万円が目安です。東京都心の新築マンションでは希望の立地や広さ、間取りの物件に出合えなくても、中古マンションや新築戸建てから探したり、エリアを広げれば土地を買って注文住宅を建てたり、新築マンションから選んだりすることもできそうです。東京以外の都市であれば、都心で新築マンションを探すこともできるでしょう。年収950万円の場合、頭金なしでも購入物件の選択肢はとても多いといえます。

自己資金に余裕があるなら頭金を入れておく

頭金なしで住宅を購入できる金額を借りられたとしても、あえて頭金を入れることで受けられるメリットがあります。借入額を減らせるので月々返済額が少なくなりますし、利息のかかる借入額が少ない分、総支払額を下げることもできます。金融機関によっては頭金が一定割合以上あれば金利の引き下げを受けられる場合もあります。

また、将来、家を売却することになった場合、住宅ローンの残債が少ない方が売りやすいことも覚えておきましょう。住宅ローン返済中の場合、家を売却して得た利益か自己資金でローンの残りを完済し、金融機関が設定した抵当権（担保権）をはずさなければ売却は困難。返済中に繰り上げ返済をしていなければ、購入時に頭金を入れていた方が、売却時の住宅ローンの残債は少ない状態となっていますから、売却もしやすくなるでしょう。

頭金を入れる主なメリット

• 借入額を減らせるため月々の返済負担が軽くなる
• 利息が減ることで完済までの総支払額が少なくなる
• 金融機関や頭金の額によって金利の引き下げを受けられる
• 頭金なしよりもローンの残債が少ないため、将来、売却がしやすい

頭金が貯まるまで待つのは金利上昇の今は良い選択とはいえない？

頭金が貯まるまで住宅購入を先送りにした場合、頭金を入れるメリットよりも、貯金に時間をかけたことによるデメリットの方が大きくなる可能性があります。

頭金を貯めるために5年、10年といった年月がかかると、その間に借りる人の年齢は上がります。定年退職までに住宅ローンを完済できる返済期間が短くなり、月々返済額が大きくなってしまいます。また、今は金利が上昇傾向。頭金を貯めている間に金利が上がることで、貯めた頭金が利息に消えてしまうこともあります。今暮らしているのが賃貸住宅なら頭金を貯めている間の家賃負担が発生します。

これから時間をかけて頭金を貯める主なデメリット

• 借りる人の年齢が上がるため、定年退職までに完済できる返済期間が短くなる
• 返済期間が短くなると月々の返済負担が大きくなる
• 借入時に金利が上がっていると、せっかく貯めた頭金が金利の支払いに消えることもある
• 頭金を貯めている期間は家賃がかかる

（画像／PIXTA）

年収950万円で家を買うときの注意ポイントは？

年収やライフスタイルの変化に備えて資金計画や物件選びをする

20～30代で家を買う計画を立てている場合は、今後の年収や仕事などの変化に対応できるかを考えて、慎重な資金計画や物件選びをしましょう。

特に、これから子どもを、と考えている共働き夫婦の場合、今の世帯年収を基準にして住宅ローンの借り入れをすると、共働きをやめることにしたときに月々の返済が負担になりがちです。若い世帯はどちらかが仕事を辞める、転職するなどで年収が変化することもあります。転勤や転職で転居しなければならないことも。

年収や働き方が変わっても無理なく返済していける金額を考えて借り入れをすることが大切。駅近の物件など、売却しやすいかも考えた物件選びもしておきましょう。

住宅ローン金利の最新情報をチェック！

現在、住宅ローン金利は上昇傾向。あわてず慎重に物件探しや頭金の用意をすることは大切ですが、必要以上に時間をかけていると、借り入れの申し込み時には想定よりも高い金利で返済することになる場合も。数千万円という高額な金額を借り入れて、数十年の長期にわたって返済する住宅ローンは、少しの金利差が総返済額（元金＋利息）に影響します。今、変動金利や固定金利の相場はどれくらいなのか、どれくらいのスピードで上昇しているのかなど、物件探しと並行して最新の金利情報もチェックしておきましょう。

借り換え前提で変動金利を選ぶのは要注意

変動金利型の住宅ローンは1％を下回る低金利で借りられるケースが多くあります。しかし、今は住宅ローン金利が上昇傾向。6000万円を金利0.7％、35年返済で借りた場合、月々返済額は約16.1万円ですが、5年後に1.2％が適用になると月々返済額は約17.3万円に増額になります。金利上昇によって返済額が増えるリスクがあるとしても、「月々の返済額を抑えるために変動金利型で借りておき、金利が上昇したら借り換えればいい」と考える人もいるでしょう。しかし、借り換えを前提にした資金計画には大きな落とし穴があります。

金利が変わらない固定金利型に借り換える場合、変動金利型が上昇しているなら、固定金利型はさらに高い金利になっているはず。借り換えをすることで月々の返済負担はかえって大きくなります。

また、もともと低かった変動金利型の住宅ローン金利が上昇しているなら、より低い金利のローン商品を探すのは難しいといえます。さらに、借り換えをする時期には、借りる人の健康状態や経済状況が変化していることも。健康状態や収入の安定性、年齢などを理由に、希望通りの融資が受けられないケースもあります。

返済が始まってから将来が不安になったり、返済負担が重たく感じたりすることのないように住宅ローンは無理のない範囲で借りることが大切です。

自分の無理のない借入額や用意できる頭金額が見えてきたら、マンションか戸建てか、新築か中古か、広さはどれくらいがいいかなど、理想のマイホームに求める条件を整理して、物件探しをスタートしましょう。

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  執筆

  田方 みき

  ｜住宅系ライター
  広告制作プロダクション勤務後、フリーランスのコピーライターに。現在は主に、住宅ローンや税金など住宅にかかわるお金や、住まいづくりのノウハウについての取材、記事制作・書籍編集にたずさわる。

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