住宅ローンのつなぎ融資はどんな時に必要? 負担を抑えるコツとは

住宅ローンのつなぎ融資はどんな時に必要? 負担を抑えるコツとは

住宅ローンを借りる時には「つなぎ融資」を利用する場合がある。あまり聞きなれないローンかもしれないが、注文住宅を建てる時には必要になるケースも少なくない。どんな時に利用するのか、費用はどのくらいかかるのか、家を建てる前に確認しておこう。

つなぎ融資とは注文住宅の着工金や中間金を用立てするためのローン

住宅ローンは家が完成してから融資が実行されるのが一般的だ。分譲マンションを買う時などは引き渡しを受ける前に金融機関と住宅ローンの契約を交わし、建物が完成したあと、引き渡しのタイミングに合わせて融資を実行してもらうことで購入代金を支払えばいいので手続きはさほど面倒ではない。だが、注文住宅を建てる時にはお金の支払いが少し複雑になる。

通常、注文住宅を建てる時には建築費用を分割で支払う。工事の着工時に支払う着工金、上棟時に支払う中間金、竣工時に支払う竣工金などだ。ところが、前述のとおり住宅ローンは家が完成してからまとめて融資が実行されるのが一般的なので、住宅の完成前に支払う代金については、それなりの段取りをしておく必要があるのだ。

それぞれの金額はケースにより異なるが、着工時と上棟時に工事代金の30%ずつなどとするなど、負担もそれなりの場合が多い。仮に工事代金が3000万円とすると、着工金と中間金がそれぞれ30%だと900万円ずつ、合わせて1800万円必要になる。これだけの金額を自己資金で支払える人はさほど多くはないだろう。

そこで登場するのがつなぎ融資だ。つなぎ融資とは、注文住宅を建てる時に必要な着工金や中間金などを一時的に用立てるローンのこと。借りたお金はあくまで「つなぎ」なので、住宅が完成して住宅ローンが実行されたらそのお金でつなぎ融資を返済する仕組みだ。条件を満たせば、土地の購入代金から利用できる。

つなぎ融資のイメージ図

つなぎ融資には利息と手数料、印紙代などの費用がかかる

つなぎ融資を利用する場合は、住宅ローンを申し込む金融機関にお願いするほか、ノンバンクなどが扱うつなぎ融資を紹介してもらうのが一般的だ。

ではつなぎ融資を利用するとどんな費用がかかるのか。ファイナンシャルプランナーの久谷さんに教えてもらった。

「詳細は借入先によって異なりますが、つなぎ融資では利息と手数料、印紙代などがかかります。利息は住宅ローンと比べて高めで、今なら3%前後が一般的。手数料は10万円程度、印紙代は借入額に応じてかかります」(久谷さん、以下同)

土地購入代金として3000万円、着工金と中間金をそれぞれ900万円、つなぎ融資で借り入れるケースについて、費用の試算例が下の図表だ。表を確認すると、利息、手数料のほかに、万一を担保するための保険料もかかることが分かる。利息や保険料は融資額が多かったり、借入期間が長かったりすると高くなる。手数料は初回のみだ。初回の土地購入代金の融資では、手数料のほか利息や保険料などが差し引かれ、振り込まれるのは2905万円ほどだ。同様に、着工金の場合は約881万円が、中間金では約890万円が振り込まれ、費用の合計は122万円ほどになる計算だ。この費用は自己資金で賄う必要がある。

■つなぎ融資の試算例(土地購入時・着工時・上棟時に合計4800万円を借り入れるケース)
土地購入時 着工時 上棟時 合計
借入日 2017年5月22日 2017年8月22日 2017年11月22日 ーーー
融資額(A) 3000万円 900万円 900万円 4800万円
利息 66万200円 13万2300円 6万6500円 85万9000円
手数料 10万8000円 ーーー ーーー 10万8000円
保険料 17万8200円 5万3500円 2万6700円 25万8400円
費用計(B) 94万6400円 18万5800円 9万3200円 122万5400円
振込額(A-B) 2905万3600円 881万4200円 890万6800円 4677万4600円

※2018年2月22日返済、年利2.90%、手数料、保険料は消費税込み、金額は概算。別途、印紙代、振込手数料などがかかる

なお、金融機関によっては抵当権設定の仮登記を行うケースもある。その場合は登録免許税や司法書士への報酬が必要だ。

親から贈与を受ければつなぎ融資が不要になるケースも

つなぎ融資を利用すると、自己資金が少なくても注文住宅を建てられる。とはいえ、利息などの費用がかかるので、使わずに済ませられればそれに越したことはないだろう。はたしてつなぎ融資を使わずに家を建てる方法はあるのだろうか。

「親などからの贈与を受けて自己資金を増やす方法もありますが、その場合は贈与を受けるタイミングに注意が必要です」

「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税の特例」の適用を受けられれば、今なら最大700万円(省エネ等性能の高い住宅は最大1200万円)まで贈与税がかからない。ただし、「贈与を受けた翌年の3月15日までに引き渡しを受けて居住すること」が原則となる点に要注意だ。年内に着工金や中間金の費用を親からもらったものの、工事に時間がかかり竣工・引き渡しが翌年の3月15日より後にずれ込むなどで、特例が使えなくなるケースも考えられる。

注文住宅を建てるときは、いつ、いくら支払うのかをあらかじめ確認することが欠かせない。つなぎ融資以外にも、金融機関によっては、着工金や中間金を先に融資する「分割融資」を扱うところもある。そういった選択肢も含めて、どのタイミングで融資を受けられるのか、費用はいつ、どのくらいかかるのか、といった点を事前に確認しておこう。

取材・文:大森 広司
公開日 2017年10月16日
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