住宅ローンの事前審査・本審査の流れと銀行の審査基準のポイント

住宅ローンの事前審査・本審査の流れと銀行の審査基準のポイント

住宅ローンを借りるときに、最も気になるのは審査に通るかどうかだろう。銀行はどんなところをチェックするのか、審査に通りやすくするポイントはあるのか、もし落ちてしまった場合はどうすればいいのだろうか。

事前審査と本審査の2段階で審査される

住宅ローンは数千万円の大きな金額になる場合がほとんどなので、お金を貸す銀行にもリスクがある。万が一、返済が滞ると大きな損失を被ることになりかねないので、「きちんと返してくれるのか」「万が一返済できなくなっても差し押さえなどで回収できるのか」などといった点を審査するのだ。

まずは住宅ローンを借りるときの手続きの流れから確認しておこう。住宅ローンの審査は通常、事前審査と本審査の2段階で行われる。正式な住宅ローンの申し込みの前に、事前審査を受ける。事前審査にかかる期間は3~4営業日程度が一般的だ。最近はインターネットで手軽に事前審査の申し込みができる銀行が増えている。

事前審査では購入する物件や借りる人の収入、職業などがチェックされるが、あくまで自己申告が基本となる。銀行によっては源泉徴収票(給与所得者の場合)など収入を確認する資料の提出を求められることもある。

なぜ事前審査の手続きがあるのかというと、住宅の場合は住宅ローンが借りられないとその家が買えないケースが多いので、売買契約の前に住宅ローンが借りられるかどうかの目星をつけておく必要があるからだ。したがって事前審査に通らないと住宅の売買契約を結ぶことができず、次の本審査にも進めないことになる。

さて無事に事前審査をパスしたら正式申し込みだ。この際、物件や借りる人に関するさまざまな書類を提出しなければならない。物件については売買契約書や重要事項説明書、建築確認済証や登記事項証明書など。借りる人については源泉徴収票のほか住民税の課税証明書や印鑑証明書、住民票などだ。配偶者などを連帯保証人にする場合や、住宅が共有名義の場合はそれぞれの印鑑証明書や収入証明書も必要になる。

本審査は事前審査よりも詳細なチェックが行われるので、期間も1週間程度かかるケースが多い。事前審査に通ったからといって安心していると、本審査が通らなかったということもあり得るので油断は禁物だ。本審査をパスしたら晴れて銀行と住宅ローン契約を結び、住宅の引き渡しと同時に借り入れ(融資実行)となる。

住宅ローン手続きの流れ(標準的な期間)

総借入額や年間返済額と年収との兼ね合いが最大のポイント

では銀行は事前審査や本審査で具体的にどんなところをチェックするのか。ファイナンシャルプランナーの風呂内亜矢さんに教えてもらった。

「年収との兼ね合いが最も重視されます。特に重要なのが、総借入額が年収の何倍になるかという点と、年間返済額が年収の何割かを示す返済負担率です。住宅ローンの場合、総借入額は年収の7~8倍が限度。返済負担率の審査基準は銀行により30~40%程度ですが、最近は基準が厳しめになる傾向にあるようです。総借入額や返済負担率には住宅ローン以外の借り入れも含まれ、特に返済負担率への影響が大きくなります」(風呂内さん、以下同)

たしかに金融機関を対象とした住宅金融支援機構の調査結果を見ると、返済負担率(返済比率)の重視度が高いことが分かる。ほかに借りる人の職種や勤務先、雇用形態なども重視されている。また借入比率というのは住宅価格に占める借入額の比率のこと。例えば、住宅価格が4000万円で、頭金を400万円用意している場合、借入金額は3600万円となり、借入比率は90%だ。借入比率が小さい、つまり頭金を多く用意している人ほど審査が通りやすくなるのだ。

住宅ローンの本審査で重視度が増している項目

総借入額に含まれる住宅ローン以外の借り入れには注意が必要だと、風呂内さんは話す。

「特に見落としがちなのは、スマートフォンやタブレットなどの端末購入費を分割払いにしているケースで、これも借り入れとみなされます。またクレジットカードにキャッシングやカードローンの機能が付いていると、実際の借り入れがなくても借入額に含められる場合があるので、不要なキャッシング枠やクレジットカードは解約しておくほうが無難でしょう。また奨学金の返済をしている場合は、返済比率には影響しますが、延滞さえしていなければそれ自体が問題になることはないようです」

勤務形態については勤続3年以上が目安となる。転職したばかりなど勤続期間が3年未満だと審査で不利になることが多いという。「ただし職種が変わらず収入がアップしているケースでは必ずしも不利にならない場合もあるようです。資格を持っているとプラスに評価されることもあるので、アピールしてみてもいいでしょう」

銀行や支店によって審査基準が異なることも少なくない

せっかく手間をかけ書類を集めて申し込んだのに、審査が通らないケースもままあるものだ。そんなときはよく「一つの銀行がだめでも、別の銀行なら通ることもある」という話を聞くが、本当だろうか。

「銀行によって審査基準が異なることは実際にある話です。それどころか、同じ銀行でも支店によって対応が変わることもあるようです。特に売上目標を達成するために決算期末は審査が緩くなることもあるようなので、諦めずに複数の銀行や支店に相談してみるといいかもしれません」

また、収入が不安定な自営業者などの場合は、地域密着型の地方銀行や信用金庫などが借りやすい場合もあるようだ。「日ごろからコツコツと貯蓄しておくなど、少額ずつでも取引をしておくと審査で有利になることもあります」

安定した収入や勤続年数などに今ひとつ自信のない人は、【フラット35】を利用する方法もある。「【フラット35】は物件審査の比重が高く、借りる人については例えば『勤続3年以上』といった基準はありません。転職して間もない人でも審査に通りやすいといえます」

さらに奥の手として、不動産会社が提携する銀行の住宅ローンを利用する方法が挙げられるという。「銀行によっては提携先の不動産会社の物件であれば審査基準が緩和されるケースもあるので、提携ローンの利用を検討してみてほしいですね」

住宅ローンの審査は借りる人にとってはブラックボックスのような世界だが、審査のポイントが分かれば少しでも借りやすくする方法も見えてくる。せっかくの低金利を逃すことなく、確実に住宅ローンを借りてマイホームを実現したいものだ。

取材・文:大森 広司
公開日 2017年09月21日
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