住宅ローン、変動金利と固定金利のメリットとデメリットを比較

住宅ローンの金利には変動金利や固定金利などいくつかの種類があるので、どれを選べばよいか迷う人も多いだろう。それぞれの金利タイプの特徴や、どんな人にどの金利が適しているのかを知っておこう。

変動型の返済額は5年間変わらず、上がっても125％まで

住宅ローンの金利には、大きく分けて変動金利（変動型）、固定金利（固定型）、固定期間選択型の3つのタイプがある。住宅ローンを借りるときには、どの金利タイプにするか選べるケースが多い。

変動型は借りている途中で金利が変動するタイプで、多くの銀行が扱っている。金利は半年ごとに見直されるのが一般的で、マーケットの短期金利が動くと連動して上下する。短期金利とは取引期間1年未満の金利のことで、具体的には銀行が企業に貸し付ける際の最優遇金利である短期プライムレートに連動する。

変動型の金利が上下しても、すぐに返済額も変動するわけではない。返済額の見直しは5年に一度だ。その間に金利が上がっていれば5年後に返済額も上がるが、それまでの返済額の125％までが上限となる「125％ルール」がある。例えば、毎月の返済額が10万円の場合、見直し後の返済額の上限は12万5000円となる。

ただし、金利が上がれば利息は上限なく増えるので、125％ルールが適用される場合は返済額に占める元金分が圧縮され、返済しても借入元金がなかなか減らないことになる。

これに対し、返済期間中の金利がずっと固定されるのが（全期間）固定型だ。金利が固定されているので、返済額も変わらない。【フラット35】が代表的だが、銀行が独自に固定型を扱っているケースも少なくない。金利はマーケットの長期金利、すなわち10年国債の金利などを基準に決められる。

固定期間選択型は3年、5年、10年などと金利を固定する期間を選べるタイプ。固定期間中は金利も返済額も固定されるが、固定期間が終了するとその時点の金利で変動型か固定期間選択型を選ぶことになる。固定期間終了の時点で金利が上がっていれば返済額も上がり、変動型のような125％ルールもない。

変動型　住宅ローン金利タイプ

（図版作成／SUUMO編集部）

（全期間）固定型　住宅ローン金利タイプ

（図版作成／SUUMO編集部）

固定期間選択型住宅ローン金利タイプ

（図版作成／SUUMO編集部）

変動型や固定期間の短いタイプほど金利は低め

3つの金利タイプは仕組みだけでなく、金利水準も異なる。一般的には変動型が最も低いとされる。というのも変動型は短期金利が上がれば連動して上がるので、融資する銀行にとって資金を調達する短期金利のほうが貸し出すローン金利を上回るリスクが低く、低い金利で貸すことができるからだ。

逆に固定型はいったん融資するとずっと金利が変わらないので、長期金利の上昇により収益が縮小するリスクがある。そのため変動型に比べて金利が高めになるのが通常だ。固定期間選択型は変動型と固定型の中間ぐらいだが、固定期間が長いほど金利は高くなる傾向がある。

では人気のある金利はどのタイプだろうか。【フラット35】を扱っている住宅金融支援機構の調査によると、時期によって多少の差はあるが、最近では変動型を選ぶ人が半数近くを占めている。次に多いのが固定期間選択型で、（全期間）固定型は2割に満たない。

（図版作成／SUUMO編集部）

こうしてみると、変動型のように金利が低いタイプほど人気が高いようにも見える。だが、固定期間選択型の内訳をみると5年以下の短期の固定よりも10年固定のほうが人気は高く、直近の調査では10年固定を選択する人が固定期間選択型の6割以上を占める。短期の固定は金利が低くてもすぐに上昇するリスクがあるため、少し長めの10年固定を選ぶ人も多いようだ。

（図版作成／SUUMO編集部）

金利も返済額もずっと変わらないのが固定型のメリット

3つの金利タイプには、それぞれメリットとデメリットがある。まず変動型は金利が低いことが最大のメリットだ。現状では店頭の表示金利（各金融機関が設定する住宅ローンの基準金利）は2％台が主流だが、各銀行とも金利引き下げをずっと続けており、実質的には0.6％前後で借りられるケースが多い。1000万円借りた場合の年間の利息が6万円程度で済む水準だ。

だが、デメリットもある。最も大きいのは金利が変動することだ。今は超低金利でこれ以上は金利が下がりそうもない状態だからこそ、今後は金利が上がるリスクが大きいといえる。金利が上がっても返済額は5年間上がらず、5年後に上がる場合も125％ルールという安全装置はあるものの、そのことが別のリスクにつながるという。

「返済額が125％で頭打ちになっても、金利は上がり続ける可能性があります。その場合、月々の返済額より利息が多くなり、返済しても借入元金が減らずに利息が積み上がる『未払い利息』が発生してしまうリスクがあるのです」と警告を鳴らすのは、ファイナンシャルプランナーの風呂内亜矢さんだ。

未払い利息が発生するのはかなり急激に金利が上昇する場合に限られる。例えば0.775％の変動型で借りた場合、5年後に金利が約4.7％以上に上がらないと未払い利息は発生しない。また仮に未払い利息の状態になっても、その後に金利が下がれば解消することもあるが、借入期間内に未払い利息が完済できない場合は、最終返済時に一括して支払うことになる。とはいえ、変動金利には金利上昇による返済額アップだけでなく、そうしたリスクがあることも頭に入れておく必要があるだろう。

一方、固定型のメリットは金利が変動せず、返済額もずっと変わらないことだ。デメリットは金利が高めなことだが、それも今ならかなり低い水準になっている。例えば【フラット35】なら1％台前半で借りられるケースが多い。「都市銀行などが独自に扱っている固定型も低金利になっており、【フラット35】と遜色ない低水準で借りられるケースもあります」（風呂内さん、以下同）

固定期間選択型は固定期間が終わると金利が変動するので、変動型の一種と考えることもできる。だが、大きな違いは125％ルールがないことだ。未払い利息のリスクはないが、固定期間終了の時点で金利が上がっていると返済額もそのまま上がってしまう点は注意が必要だ。

10年程度で退職が視野に入るなら10年固定という選択肢も

ではそれぞれの金利タイプはどんな人に向いているのか。まず変動型は「手元に余裕資金があり、日ごろから金利をウォッチできる人向き」と、風呂内さんは教えてくれた。「例えば住宅ローン控除の適用期間が終わる10年後に繰り上げ返済したり、金利が上昇したら5年後の返済額見直しに合わせて固定型に切り替えるといったことが機敏にできる人なら、変動型がお得でしょう。ただ、金利は固定型のほうが先に上がる場合が多いので、変動型から固定型への変更はそう簡単ではありません」

固定型はというと、「手元にあまり余裕資金のない、20～30代の若い人」にオススメだという。「若い人は返済期間を長く組むケースが多いので、金利変動のリスクが高まります。今は固定型もかなり低水準なので、リスクをとってまで変動型を選ぶメリットは小さいでしょう」

前述のデータから分かるように、固定期間選択型では10年固定を選ぶ人が多い。これはキャンペーンで10年固定の金利を特に引き下げる銀行が多いことも関係しているようだ。

「40代半ばから50歳前後で、あと10年ほどで退職が視野に入るといったケースでは、10年間だけ金利を固定できる10年固定が有効でしょう。10年間は金利の変動リスクがなく、固定型に比べて低金利なケースが多いからです。10年後に金利が上がっていた場合でも借入元金が少なくなっているので、退職金の一部などで繰り上げ返済するなどの対応がしやすいでしょう」

住宅ローンの金利を選ぶときは、タイプごとの特徴やメリット・デメリットをよく理解したうえで、自分に合ったものを選ぶようにしたい。