消費税10%で住宅取得。13年間の住宅ローン控除で節税できた分、どう有効活用する?

消費税が10%に上がりました。多くの人にとって一生のうちで最も大きな買い物とも言えるマイホームについて、消費税が8%から10%に上がってしまったというのは、大きな負担増になるでしょう。

土地には消費税はかかりませんが、建物には消費税がかかるので、仮に建物部分の価格が2000万円だったとしたら、
  2000万円×8%=160万円 だったのが、
  2000万円×10%=200万円 と、40万円も負担が重くなるわけです。

そんなに負担が重くなるなら8%のうちに買ってしまおう。
そんなに負担が重くなってしまったのなら買うのをやめよう。

と思う人が多ければ多いほど、増税前の駆け込み需要が増えますし、増税後の買い控えが増えるでしょう。なので、政府も以下の4つの支援策を打ち出したのです。

(1)住宅ローン控除の控除期間3年延長
(2)すまい給付金の所得制限の引き上げ
(3)次世代住宅ポイント制度導入
(4)住宅取得等資金贈与の非課税枠引き上げ

簡単に言えば、「増税後にマイホームを買っても、損ではないですよ」という制度にしたわけです。

増税で負担が増えた分を控除期間延長分でキャッシュバック

ここでは、控除期間が3年延長された住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)について、少しおさらいしておきましょう。

住宅ローン控除とは、返済期間10年以上の住宅ローンを組んでマイホームを新築、購入、増改築した場合に、年末のローン残高の1%の所得税が最長10年間、戻ってくるという制度でした。支払っている所得税では引ききれなかった控除額は、翌年度の住民税からも控除される仕組みになっています。

年末のローン残高が2000万円だったら、1%の20万円の税金が戻ってくるというわけです。それが10年間受けられるわけですから、減税効果もそれなりに大きいでしょう。

それが消費税10%になった2019年10月1日~2020年12月31日までにマイホームを新築、購入、増改築し、入居した人の場合は、控除期間が3年延長されて、最長13年となりました。ただし、11年目から13年目の控除額は、(1)年末ローン残高の1%、(2)建物購入価格の2%÷3、のどちらか小さい金額が控除額となります。

建物購入価格の2%というのは、建物部分にかかる消費税が8%から10%に引き上がった分、つまり、増税によって負担増になった金額です。それを「÷3」する。そうです、11年目から13年目までの3年間に分けてキャッシュバックしてくれるということです。これなら、8%のときの控除額と10%のときの控除額で、10%のほうが不利ということにはならないでしょ?ということです。

所得税などから控除される額
所得税などから控除される額
図/SUUMO編集部

ちなみに、すまい給付金の制度も、これまでは年収510万円以下でないと給付金をもらえませんでしたが、増税後は年収775万円以下であれば給付金をもらえるようになっています。多少なりとも給付金をもらえる人が増えたわけです。

節税できた分は、ローン残高を早く減らすために活用

では、このような減税や給付金で浮いたお金はどのように利用するのが賢いでしょうか?

基本的な考え方としては、ローン残高を早く減らす方向で活用したほうが無難でしょう。金利水準が低いとはいえ、ローンは借金です。利息負担があります。ローンの利息は常にローン残高に対してかかってきます。残高が少なければそれだけ利息負担も軽くなります。1日も早く、1円でも多く返してしまうことが、トータルの利息負担を軽くします。

繰り上げ返済よりも運用して増やしたほうがトクになる可能性もありますが、それは、住宅ローン金利以上の利回りで増やせる場合です。安全確実に住宅ローン金利以上の利回りで運用できるのであればいいですが、なかなか「安全確実に」というのが難しいでしょう。だとすれば、やはり借金は一刻も早く完済することを目指すべきでしょう。住宅ローンは一度組んだら終わりではありません。定期的に見直しをして、「有利」かつ「できる限り早く」完済しちゃいましょう!

参考URL
増税に対する4つの支援制度のポイントを紹介(政府広報オンライン)

イラスト/杉崎アチャ

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公開日 2019年10月25日
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