住宅ローン特約って何？住宅の購入契約をするとき、特約をつけないとどうなるの？

住宅を購入するときの売買契約に「住宅ローン特約」というものを付けることがあります。これは、いったいどのようなものなのでしょうか。特約を付けるとどのようなメリットがあるのでしょうか。

「住宅ローン特約」は保険ではないけれど保険みたいなもの？

「特約」と聞くと、保険に付けるオプションのようなものを想像する人が多いと思いますが、「住宅ローン特約」は、住宅を購入するときの契約（売買契約）に付けるオプションです。

内容をひとことで言うと、
「住宅ローンの審査が通らなかったら買いませんので、手付金は私（買主）に返してくださいね」
といった感じの、買主と売主が結ぶ特約です。

一般に「住宅ローン特約」と呼ばれることが多いですが、「融資特約」や「融資条項」と呼ばれることもあります。

この特約を付けずに住宅の購入契約をしても、住宅ローンの審査がきちんと通って住宅ローンを組めるのであれば問題ありません。問題になるのは、住宅ローン特約を付けずに契約をして、住宅ローンの審査が通らなかった場合です。

住宅ローンの審査が通らないと、住宅ローンは組めません。お金が借りられないということは、住宅の購入契約も解除するしかないでしょう。このような場合は、買主側の都合による契約の解除になりますので、売主にすでに支払っている手付金は戻ってきません。さらに、売主から違約金などを請求される可能性もあります。

きちんと住宅ローン特約をつけていれば、こういう問題は発生しません。住宅ローンの審査が通らなかったときに、手付金の放棄や違約金の支払いなどが発生しないようにするための保険のようなものが住宅ローン特約だといえるでしょう。

ちなみに、過去の判例によれば、住宅ローン特約がなくても「住宅ローンの借り入れが契約の重要部分」であると認定されれば、錯誤による契約として、その契約の無効が認められることもあるようです。

とはいえ、もともと「住宅ローンの審査が通らなかったら買わない」と思っているのであれば、住宅ローン特約はきちんとつけておくべきでしょう。

住宅ローン特約には2種類ある

住宅ローン特約は、契約解除の手順の違いで「解除条件型」と「解除権留保型」の2タイプに分かれます。

解除条件型

「解除条件型」は、住宅ローンの審査が通らなかった場合に、自動的に契約が解除されるタイプです。

希望する金融機関などでの住宅ローン審査に落ちて、当初決めた期限が来ると、自動的に契約解除となります。売主に連絡をして契約解除の意思表示をする必要もありません。

しかし、住宅ローンの審査が通っていない状態で期限が到来したというだけで自動解除されてしまうので、2つ目3つ目と審査にチャレンジしたい場合は、当初決めた期限が来る前に売主に連絡をして、期間の延長をしてもらうなど、契約内容の一部を変更しておく必要があるでしょう。

解除権留保型

一方、「解除権留保型」は、住宅ローンの審査が通らなかったときに、契約を解除する権利が一定期間だけ発生するタイプです。自動解除ではないので、契約を解除したい場合は、買主は売主に対して契約解除の意思表示をする必要があります。

1つ目の金融機関等の審査に落ちても、契約解除の意思表示をしない限り契約は有効なので、2つ目3つ目と審査にチャレンジしたい人にはいいかもしれません。

ただし、あくまでも契約を解除する権利は一定期間だけのものです。その期間を過ぎてしまうと契約の解除権がなくなります。期限を過ぎてから契約の解除をしようとすると、手付金の放棄だけでなく、違約金などが発生する可能性がありますので注意が必要です。

住宅ローン特約の記載内容を確認しておくこと

契約書の住宅ローン特約に該当する部分に記載されている主な内容は、以下のとおりです。契約書を見るときには、必ず確認しておきましょう。

こんなときは住宅ローン特約が使えない！？

住宅ローン特約は、あくまでも買主がきちんと住宅ローンの申し込みをしたのにもかかわらず、審査に落ちてしまった場合に、期間を定めたうえで特別に契約解除を認める例外的な取り決めです。

したがって、買主が住宅ローンの申し込みをしなかったり、決められた書類の提出をしなかったりしたことで住宅ローンを借りられなかったような場合は、住宅ローン特約による契約解除はできないと思っておいたほうがよいでしょう。

イラスト／杉崎アチャ