贈与にかかる税金はいくらから? 住宅取得等資金と不動産贈与

人から財産をもらうと、原則として贈与税が課税される。ではいくらから税金がかかるのか。親から不動産をもらった場合や、住宅購入の援助を受けた場合はどうなるのか紹介しよう。

贈与税ってなに?

人から財産をもらうと、もらった人に贈与税がかかる。たとえくれた相手が親や配偶者だとしても、原則として贈与税が課税されるのだ。

もらった財産は毎年1月1日から12月31日までの分が合計されて税額が計算される。これを「暦年課税」と呼んでいる。贈与を受けたら翌年の3月15日までに税務署に申告し、納税の手続きをしなければならない。もし申告せずに後から贈与を受けたことが発覚したら、ペナルティを課せられることもあるので気を付けよう。

とはいえ、お小遣い程度の少額をもらうたびに申告するのは大変だ。そこで年間110万円の基礎控除額が定められており、その範囲内であれば申告の必要はなく、課税もされない。逆に110万円を超える財産をもらったら、翌年には申告して贈与税を納める必要がある。

贈与税の税額は、もらった財産の額に応ずる税率をかけて計算される。税率は贈与額が大きいほど高くなる「累進課税」だ。具体的には一般の贈与と、親や祖父母など直系尊属から20歳以上の人への贈与とに分けられ、それぞれ以下の速算表で税額が計算できる。

贈与税速算表(一般の暦年贈与)
贈与額 税率 速算控除額
~200万円 10%
~300万円 15% 10万円
~400万円 20% 25万円
~600万円 30% 65万円
~1000万円 40% 125万円
~1500万円 45% 175万円
~3000万円 50% 250万円
3000万円超 55% 400万円
※贈与額は、基礎控除額110万円を差し引いた額
贈与税速算表(直系尊属から20歳以上の人への暦年贈与)
贈与額 税率 速算控除額
~200万円 10%
~400万円 15% 10万円
~600万円 20% 30万円
~1000万円 30% 90万円
~1500万円 40% 190万円
~3000万円 45% 265万円
~4500万円 50% 415万円
4500万円超 55% 640万円
※贈与額は、基礎控除額110万円を差し引いた額

例えば20歳以上の人が親から1000万円をもらった場合は、下記の計算式で177万円が課税させる。

贈与税の計算例

(贈与額1000万円-基礎控除額110万円)×税率30%-速算控除額90万円=177万円

不動産をもらった場合の贈与は?

贈与税は財産の贈与にかかる税金なので、現金だけでなく不動産をもらった場合にも課税される。ただし、税額を計算するときの金額は実際に売買するときの時価(通常の取引価格)ではなく、相続税を計算するときと同じ相続税評価額(以下、評価額)で計算する。この評価額は時価よりも低くなるのが一般的だ。もっとも不動産とともに債務も一緒に引き受ける場合には「負担付贈与」とされ、贈与税の計算上、不動産の評価額は通常の取引価額とされるので注意が必要だ。

親が持っている住宅に子どもがタダで住み、家賃を払わなかったとしても贈与税はかからない。しかし、親が子に不動産を贈与したと認められる場合は、贈与税が課税される。

なお、配偶者に不動産を贈与する場合も贈与税が課税されるが、一定金額まで事実上非課税となる特例もある。結婚して20年以上たった夫婦間で「住宅」や「住宅の取得資金」を贈与した場合は、2000万円まで非課税になる「配偶者控除」が受けられるのだ。110万円の基礎控除と併用できるので、合計で2110万円まで非課税になる。

この配偶者控除を利用するには、以下の要件をすべて満たす必要がある。
ただし、この特例が利用できるのは夫婦ごとに一生に一度だけだ。

配偶者控除の要件

・婚姻期間が20年以上
・「住宅」や「住宅の購入資金」の贈与であること
・配偶者がその住宅に贈与を受けた翌年3月15日までに居住し、その後も引き続き住み続ける見込みであること

住宅取得等資金の贈与は?

贈与税にはもう一つ、重要な特例がある。それが「住宅取得等資金の贈与税の非課税特例」だ。20歳以上の人が親や祖父母(直系尊属)から住宅取得等資金の贈与を受けた場合に、700万円まで非課税になる。こちらも110万円の基礎控除と併用できるので、合計で810万円まで贈与税がかからない。

この特例を受けるためには、以下のすべての要件を満たす必要がある。

住宅取得等資金の贈与の特例要件

・贈与を受けた年の1月1日時点で20歳以上であること
・贈与を受けた年の合計所得金額が2000万円以下であること
・贈与を受けた年の翌年3月15日までに引き渡しを受け、同年12月31日までに入居すること
・購入する住戸の床面積(登記簿面積)が50m2以上240m2以下であること
・マンションなど耐火建築物は築25年以内、木造など耐火建築物以外は築20年以内。または現行の耐震基準に適合していることが証明された住宅

なお、以下のうちいずれかの要件を満たす住宅を取得する場合は、非課税枠が500万円加算され、1200万円となる。基礎控除と合わせて1310万円まで非課税だ。

非課税枠が500万円加算される要件

・(省エネ)断熱等性能等級4または一次エネルギー消費量等級4以上相当であること
・(耐震)耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)2以上または免震建築物であること
・(バリアフリー)高齢者等配慮対策等級(専用部分)3以上であること

また、2019年10月1日からの消費税増税に合わせ、非課税枠が拡大されることになっている。増税前の駆け込み需要と、増税後の反動減を抑えるための措置だ。具体的には、2019年4月1日以降に売買契約や工事請負契約を結び、住宅に10%の消費税がかかるケースについては、非課税枠が2500万円にアップする。

この非課税枠2500万円への拡大は、2020年3月31日の契約まで1年間の期限付きだ。その後の非課税枠は2020年4月1日~2021年3月31日の契約は1000万円、2021年4月1日~同年12月31日の契約は700万円と、段階的に縮小される。

「相続時精算課税」って? 「暦年課税」との違いは?

ちなみに贈与税の課税方法には暦年課税のほかにもう一つ、「相続時精算課税」という方法がある。

これは特定の父や母、祖父母(贈与者)からの贈与について、累計で2500万円の贈与まで贈与税が非課税となり、2500万円を超える贈与に一律20%の贈与税が課税されるというもの。将来、贈与者の相続が発生したときに相続税で精算し、納税した贈与税より相続税のほうが多ければ足りない分を納税し、贈与税のほうが多ければ払いすぎた分が還付される。

どんな場合に相続時精算課税を選ぶ人が多いかと言うと、一度に非課税枠を超える高額な財産を贈与するケースが考えられる。例えば家賃収入が見込めるアパートなどを贈与することで、子や孫が家賃収入を得られるようになるといったメリットもあるだろう。

なお、相続時精算課税は贈与したときの財産の評価額が相続発生時に相続財産の金額に加算されるため、相続税の節税にはならないので注意しよう。

住宅取得等資金の贈与の非課税枠は相続時精算課税でも利用できる
(2018年の贈与、一般住宅の場合)
※贈与税はかからないが、将来の相続時に親の相続財産に贈与額が加算され、相続税が計算される。基礎控除と併用は不可

この相続時精算課税制度を選べるのは、贈与のあった年の1月1日時点で父母や祖父母が60歳以上で、子や孫が20歳以上のケース。制度を利用する場合は、贈与を受けた子や孫が、贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日までの間に所轄の税務署に「相続時精算課税選択届出書」を提出して贈与税の申告をする必要がある。

一度、相続時精算課税制度を選ぶと、それ以降は同じ贈与者からの贈与については暦年課税に戻すことはできず、110万円の基礎控除も適用されなくなる。ただし、住宅取得等資金の贈与税の非課税特例は併用できるので、相続時精算課税制度による2500万円の「特別控除」と併せて3200万円(一定の基準を満たす住宅は3700万円)まで贈与税がかからない。

さらに相続時精算課税制度にも住宅取得等資金の特例があり、住宅取得等資金を贈与する場合は贈与者の年齢制限がなくなる。この特例の要件は前出の住宅取得等資金の贈与の特例の要件とほぼ同じだが、対象となる住宅の床面積は「50m2以上」だけで上限はない。また、この特例の期限は2021年12月31日までだ。

財産の贈与にかかる税金や特例を十分に理解して、不動産を賢くあげたりもらったりできるようにしておこう。

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構成・取材・文/大森広司 イラスト/杉崎アチャ
公開日 2018年11月09日
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