不動産投資のリスクは?投資に興味がわいたら知っておきたいこと

「不動産投資」とは、その名のとおり、不動産に投資をして収益を得ようとするものです。

そもそも「不動産」とは、民法上の規定では、「土地および土地に定着している物」とされています。土地の定着物とは、建物や立木、橋、石垣などを指します。つまり、不動産投資とは、簡単に言えば土地や建物への投資です。

しかし、不動産投資と一口に言っても、さまざまな種類があります。そして、その種類によってリスクの度合いが大きく異なりますので、それぞれのリスクや注意点をきちんと学んでから始めることが重要でしょう。

不動産投資の種類を知っておこう

不動産投資は、大きく2つに分類できます。

実物不動産投資

1つが、土地や建物そのもの(=実物不動産)を取得する実物不動産投資です。代表的な実物不動産投資には以下のようなものがあります。

・新築マンションや中古マンションの部屋を購入して貸し出すマンション投資
・マンションやアパートを丸ごと一棟建てて貸し出すアパート経営
・新築の戸建てや中古の戸建てを購入して貸し出す戸建て投資
・持っている土地を貸す
・持っている土地を駐車場にする
・持っている土地にトランクルームを設置して貸し出す
・持っている空き家を民泊にする
・持っている空き家をシェアハウスにする
・値上がりが期待できるタワーマンションなどを購入して値上がりしたら売る

間接的な不動産投資

そして、もう1つが、間接的な不動産投資です。賃料収入、売却益を分配する金融商品で、代表的なのが小口化不動産投資とREIT(リート)です。
小口化不動産投資は、1口10万円や100万円などから投資できるもので、不動産を複数の投資家で共有するようなものです。不動産特定共同事業法に基づく小口化商品として販売しているのが通常です。

高利回りを宣伝文句として掲げているものが多いですが、利回りは保証されているわけではありません。また、途中で換金する際に手数料が差し引かれるのが通常で、換金価格がどうなるかも不透明といったリスクがあります。

一方、REIT(リート)は、Real Estate Investment Trustの頭文字をとったもので、日本語にすると不動産投資信託です。2021年7月現在、日本のREIT(=J-REIT)は、62本が証券取引所に上場されて株式と同じように売買されています。

未経験者はまずはREITファンドあたりから始めるのがローリスク

REITは、銘柄ごとに投資対象としている不動産が異なり、オフィスビル中心のものやマンション中心のもの、物流センター中心のもの、商業施設中心のもの、さまざまな不動産を組み合わせているものなどがあります。

最低投資金額も銘柄によって10万円前後から80万円前後までさまざま。分配金利回りは3~4%あたりが中心です。

株式と同様、日々値動きがありますが、いつでも時価で売却できるので、流動性(換金性)は非常に高いと言えるでしょう。

多くの銀行や証券会社では、さまざまなREITに分散投資をしているREITファンドを取り扱っています。REITの個別銘柄を選んで投資をするよりもリスクを低くすることができ、1万円程度の少額から購入できます。運用や維持管理もファンドが行いますので、不動産投資を全くしたことがないような超初心者は、まずはREITファンドあたりから始めるのがローリスクだと思います。

REITに組み入れられている不動産は、基本的に価値の高い物件です。安定的に賃料収入が期待できます。逆に、そうでなかったらファンドに組み入れられているはずがありません。きっと、高い確率でシロウトが選ぶ不動産よりも収益性は高いはずです。そういう意味でも、まずはREIT、もしくはREITファンドから始めるのが無難でしょう。価格変動はありますが、いつでも換金できる点は安心できます。

不動産投資のイメージ
(画像/PIXTA )

実物不動産は物件による差が激しい

それでも実物不動産に投資したいという人は、不動産ならではのリスクや注意点をしっかりと理解しておきましょう。

まず、建物部分は確実に価値が下がっていくという点です。建物は経年劣化しますので、その分だけ価値が下がっていきます。つまり、建物部分も含めた不動産価格は、土地部分の価値がよほど上がらない限り、ジリジリと下がっていくのが通常です。貸し出した場合の家賃収入も、時間の経過とともに下がっていくのが通常です。

また、物件を管理する手間もかかります。管理会社に物件を任せることで手間をなくすことも可能ですが、その分のコストが発生します。さらに、空き家になってしまうリスクもあります。空室保証などをしている管理会社もありますが、当然ながら家賃収入から保険料のようなものが差し引かれますので、必ずしも有利だとは言えません。

それから、最も基本的かつ重要な注意点は、立地条件などの物件の条件によって、不動産投資の収益性が大きく異なる点が挙げられます。これから物件を買って不動産投資を始めようとしている人は、できる限り時間をかけて比較検討することが重要でしょう。専門の会社選びについても、複数の会社の担当者と話をすることで、業者の比較検討も慎重に行うべきです。

自分のお金で不動産投資を始める方法以外にも、相続によって取得した不動産の有効活用として不動産投資を検討するケースもあると思います。その場合も、その不動産の条件によって最適な活用方法は異なってきます。専門家に相談したい場合は、不動産関連の経験豊富な独立系FPや、信用できる専門の不動産業者を探してみるのがよいでしょう。

アパートなどを活用する不動産投資のイメージ
(画像/PIXTA )
まとめ

実物不動産投資では土地や建物そのもの(=実物不動産)を取得する

間接的な不動産投資の代表的なものは小口化不動産投資とREIT

不動産投資未経験者はREITファンドあたりから始めるのがローリスク

実物不動産は物件による差が激しくリスクもあるので注意が必要

イラスト/杉崎アチャ

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公開日 2021年09月01日
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