【フラット35】の制度が変更?買い替え、借り換えの人にどんな影響?

住宅金融支援機構が全国の民間の金融機関等を通じて提供している【フラット35】は、全期間固定金利の代表的な住宅ローン商品です。取扱金融機関等によって、適用金利や手数料等は異なりますが、利用条件など融資制度の内容は全国共通です。

【フラット35】は、毎年度のように制度改正を行っています。今回は、2020年4月1日以後の申し込み分から適用される制度変更の内容を簡単にまとめたいと思います。

1 総返済負担率の算定に含める借入金の対象を一部見直し

(1)賃貸予定又は賃貸中の住宅に係る借入金の返済額を年間合計返済額の対象に追加

【フラット35】を利用するには、年収に占める年間合計返済額の割合(=総返済負担率)が以下の表の基準を満たしている必要があります。

年収 400万円未満 400万円以上
基準 30%以下 35%以下

このときの年間合計返済額の算出においては、【フラット35】の返済額だけでなく、その他の住宅ローンや教育ローン、自動車ローン、カードローン(キャッシングやリボ払いも含む)などの返済額も加算されます。

そして、今回の制度改正によって、「賃貸予定または賃貸中の住宅についての借入金の返済額」も加算されることになります。

つまり、マンション投資などの目的で賃貸物件用のローン(事業用ローン)を組んでいる場合のローンの返済額も、年間合計返済額に加えなければならなくなったということです。該当する人はあまり多くないかもしれませんが、借入金を利用してマンション投資や不動産投資をしている人は注意が必要でしょう。

なお、アパートなどを1棟まるごと建てるためのアパートローンなどの返済額は、年間返済合計額には加算されません。

(2)売却予定の住宅に係る住宅ローンの取り扱いの見直し

売却予定の住宅にローン残高がある場合、その売却代金でローンを完済できることが確実な場合や、売却代金よりもローン残高のほうが多くても、手元にある資金などを使って完済できることが確実な場合は、新たに組む【フラット35】の総返済負担率の計算において、売却予定の住宅の返済額は年間合計返済額に加えなくてもよくなります。

これまでも、申込先の金融機関等の判断によって同様の取り扱いは行われていましたが、4月以降は【フラット35】の全国共通の取り扱いとして明確になったという制度改正です。

2 資金使途がセカンドハウスの取得の場合の取り扱いを一部見直し

セカンドハウス(=生活の拠点としている現在の住まいのほかに、週末などに自分で利用(居住)する住宅)を取得するための【フラット35】について、これまでは、セカンドハウスの数に制限はありませんでした。2つでも3つでも融資の要件を満たしているのであれば、【フラット35】を利用することができたのです。

しかし、2020年4月以降は、セカンドハウスは1つまで、つまり、サードハウスの取得には【フラット35】は利用できなくなるということです。

なお、取得したセカンドハウスを賃貸に出した場合は、【フラット35】の残債を一括返済する必要がありますのでご注意ください。【フラット35】は賃貸用の物件のための融資を認めていないためです。

3 【フラット35】借換融資の借入期間を一部見直し

【フラット35】は、借入期間(返済期間)に下限があります。原則として、15年(申込本人または連帯債務者が満60歳以上の場合は10年)です。このため、残りの返済期間が15年未満になっている住宅ローンの借り換えの場合は、申し込みができないケースもありました。

2020年4月以降は、「35年-住宅取得時に借り入れた住宅ローンの経過期間(1年未満切上げ)」が15年(申込み本人または連帯債務者が満60歳以上の場合は10年)未満の場合でも、【フラット35】を借り換えで利用できるようになります。つまり、残りの返済期間が15年より短い場合でも【フラット35】に借り換えできるようになるということです。

以上、簡単ではありますが、2020年4月1日以後の借入申込分から適用される制度改正の内容についてまとめました。マイホームをこれから初めて取得しようとしている人にはあまり関係ない制度改正ですが、このような改正が毎年度のように行われていますので、定期的にチェックするとよいでしょう。

ちなみに、2021年1月にも、【フラット35】Sの省エネルギー性の基準見直しや、【フラット35】リノベの要件見直しなどが予定されています。詳しくは、【フラット35】のwebサイトをご覧ください。

イラスト/杉崎アチャ

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公開日 2020年04月09日
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