【フラット35】にも種類がある?買取型と保証型の違い

最長35年返済、固定金利型の住宅ローンである【フラット35】。全国の幅広い金融機関等で取り扱っています。この【フラット35】には「買取型」「保証型」の2つの種類があります。今回は、「買取型」と「保証型」の仕組みや、利用の際のポイントについて解説します。

【フラット35】には実は弟分がいた?少し性格が違う?

【フラット35】は、住宅金融支援機構がつくって全国の金融機関等に卸しているような商品で、利用条件などのルールは統一されています。取扱金融機関等による違いは、適用金利と融資手数料くらいです。

一度でも住宅ローン商品を比較検討したことがある人なら、【フラット35】の名前は見たり聞いたりしたことがある人が大半かと思います。しかし、そんな【フラット35】に「買取型」と「保証型」という2つの種類があるって、知っていましたか?

実は、全国のたくさんの金融機関等(2021年9月6日現在、321機関)で取り扱っているのが「買取型」です。旧住宅金融公庫の時代の2003年10月から取り扱いが始まったもので、最初は「証券化支援による新型住宅ローン」と呼ばれていました。その後、愛称が公募され、2004年12月に【フラット35】という名前になりました。

初期のころから、「保証型」もつくられてはいたのですが、取扱金融機関等が2、3機関しかなく、積極的には取り扱われていませんでした。そのため、【フラット35】といえば「買取型」で、「保証型」は仕組みとしては存在しているけれども、ほとんど取り扱われていないものとして10年以上が経過していました。住宅金融支援機構による【フラット35】の表記も、「買取型」が【フラット35】、「保証型」が【フラット35(保証型)】というように、「保証型」だけ普通の【フラット35】とは違うかのように表記されています。

長い間幼い弟分のように「買取型」の陰に隠れていた「保証型」でしたが、ここ数年、取扱金融機関等が増え(2021年9月6日現在、新規受付を行っているのが9機関)、利用者も着実に増えてきているようです。

「買取型」と「保証型」の仕組みの違い

住宅金融支援機構が債権を買い取るのが「買取型」

多くの金融機関等で取り扱われている「買取型」の仕組みは、下の図のとおりです。
簡単に言うと、金融機関等が【フラット35】として債務者に貸し出した住宅ローンの「返済してもらえる権利」(=住宅ローン債権)を、住宅金融支援機構がお金を出して買い取ります。

お金が入ってきた金融機関等は、さらに住宅ローンを貸し出します。住宅金融支援機構は、それをまた買い取ります。金融機関等は、住宅金融支援機構からお金をもらって、何度も住宅ローンを貸し出すことができ、利ザヤを獲得できるのです。

住宅ローン債権を買い取った住宅金融支援機構は、それを大きな金額にまとめて、住宅ローン債権を裏付けとしたMBS(MortgageBacked Securities)と呼ばれる資産担保証券(債券のようなもの)を発行し、金融機関などの機関投資家に販売します。

MBSを買った機関投資家は、利息や償還金をもらい、住宅金融支援機構は機関投資家からMBSの発行代金が入ってくるので、そのお金を使って、さらに住宅ローンを買い取るわけです。

住宅ローンを証券化する(=返済してもらえる権利を紙の証券のように売買できるようにする)ことによって、同じお金でたくさんの人に住宅ローン商品を提供できたり、同じお金で何回も利ザヤを稼いだりできる仕組みなのです。

【フラット35】(買取型)の仕組み
【フラット35】(買取型)の仕組みを表した図
図作成/SUUMO編集部

滞納になった場合、住宅金融支援機構が金融機関をサポートするのが「保証型」

一方、「保証型」の仕組みは、下の図のとおりです。
住宅ローンを証券化するという点では「買取型」と同じなのですが、住宅金融支援機構が直接住宅ローン債権を買い取るのではなく、取扱金融機関等のサポートをする(=保証する)イメージです。

【フラット35】(保証型)を借りた利用者が返済できなくなったときに、金融機関等に対して住宅融資保険の保険金を支払ったり、機関投資家に対して発行される証券の保証を行ったりするのが住宅金融支援機構の役割となっています。

金融機関等からお金を借りて、定期的に返していくという住宅ローンの利用者にとっての違いはほとんどありません。住宅ローンを証券化するという【フラット35】の裏側の仕組みが若干違うということです。

【フラット35】(保証型)の仕組み
【フラット35】(保証型)の仕組みを表した図
図作成/SUUMO編集部

利用者にとって「買取型」と「保証型」はどう違う?

【フラット35】を利用する人にとっては、「買取型」も「保証型」も大きな違いはないのですが、下表にあるとおり、担保の部分や団体信用生命保険(団信)の部分が異なります。

「買取型」はどこの金融機関等で利用しても機構団信なので保険料は同じですが、「保証型」は金融機関等ごとの団信となるので、保険料も異なる可能性があります。

また、適用金利や融資手数料は、「買取型」と同様、取扱金融機関等によって異なりますが、繰り上げ返済手数料なども金融機関等によって異なる可能性があります。つまり、「買取型」以上に金融機関等ごとの違いがありますので、事前の比較検討が重要でしょう。

なお、金融機関等によっては、頭金を多く入れることができる人ほど適用金利を引き下げ、「買取型」の適用金利よりも低い金利を利用できるようにしているところもあります。親からの資金援助が受けられるなど、頭金を多く準備できる人は「保証型」で金利の低い商品を探すのもひとつの方法でしょう。

【フラット35】(買取型)と【フラット35】(保証型)の主な違い
買取型 保証型
ローンの貸し手 金融機関
ただし、住宅ローンは、融資後に住宅金融支援機構が買い取る
金融機関
取扱金融機関 321機関 11機関
※新規受付を行っている金融機関は9機関
担保 借入対象となる住宅およびその敷地に住宅金融支援機構を抵当権者とする第1順位の抵当権を設定 借入対象となる住宅およびその敷地に金融機関を抵当権者とする第1順位の抵当権を設定
団体信用生命保険 新機構団体信用生命保険制度を利用できる 金融機関の提供する団体信用生命保険を利用できる。金融機関によって保険商品は異なる
※新機構団体信用生命保険制度梁用できない
2021年9月6日現在。表作成/SUUMO編集部(出所:住宅金融支援機構)

2021年9月6日現在、新規受付を行っている金融機関は以下の9機関です。
・日本住宅ローン
・アルヒ
・財形住宅金融
・広島銀行
・クレディセゾン
・住信SBIネット銀行
・愛媛銀行
・日本モーゲージサービス
・ファミリーライフサービス
※借入金利、融資手数料その他の商品性については取扱金融機関のホームページでご確認ください。

まとめ

【フラット35】には「買取型」と「保証型」がある

「買取型」は金融機関が貸し出した【フラット35】の住宅ローン債権を、住宅金融支援機構が金融機関から買い取る

「保証型」は住宅金融支援機構が直接住宅ローン債権を買い取るのではなく、保証することで金融機関をサポートする

「買取型」も「保証型」も取扱金融機関によって金利や融資手数料が異なる。保証型の場合、団体信用生命保険の保険料や繰り上げ返済手数料も異なる

イラスト/杉崎アチャ

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公開日 2021年10月29日
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