【フラット35】は人によってデメリットも? 民間銀行の住宅ローンと徹底比較

「住宅ローンを選ぶとき、よく耳にするのが【フラット35】。金利が変わらないから安心という理由で、この住宅ローンを選ぶ人も多いだろう。しかし、【フラット35】は人によって向き・不向きがあり、選ぶ際には注意が必要だ。そこで今回は民間銀行の住宅ローン(民間ローン)と比較しながら、【フラット35】のメリット・デメリットを見ていこう。

【フラット35】とは? 基礎知識をおさらいしよう

【フラット35】とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して扱っている住宅ローン。民間では扱いにくい固定金利の住宅ローンとして、2003年からスタートした。
その最大の特徴は金利が固定型であることだ。金利が何パーセントかは金融機関によって異なるが、比較的低い金利であることは共通している。対象となる住宅には基準が設けられており、耐震性や省エネ性などが一定の基準を満たすと当初の金利が引き下げられる【フラット35】Sもある。

どこで借りられるかといえば、民間の金融機関だ。都市銀行や地方銀行をはじめ、信用金庫や信託銀行などのほか、ネット銀行や【フラット35】を専門に扱うモーゲージバンクと呼ばれる金融機関もある。窓口や金利はさまざまだが、借りられる人の条件や住宅の条件などは一律で決められている。

また、金融機関によっては【フラット35】ではない固定金利の住宅ローンを独自に扱っているケースもある。つまり同じ金融機関で2種類の固定金利(全期間固定や35年固定と呼ぶ場合もある)を扱っているのだ。何パーセントかという利率はどちらも同じような水準である場合が多いが、手数料など借りるときの諸費用に違いがある。

【フラット35】と民間銀行の住宅ローンを比較!

では、【フラット35】と民間ローンにはどんな違いがあるのだろうか。

まず金利タイプだが、【フラット35】が固定金利しか選べないのに対し、民間ローンは変動金利や固定期間選択型、固定金利などいくつかのタイプのなかから選べるケースが多い。

借りるときの手数料はどちらも金融機関によって異なる。3万~10万円程度の場合が多いが、借入額の2%(税抜き)としているケースも少なくない。【フラット35】などではこれら2タイプの手数料のいずれかを選べる場合もある。その場合、借入額に連動した手数料のほうが金額が高くなるのが通常なので、その分金利が低く設定されている。

借入時に民間ローンでは数十万円程度の保証料がかかるケースが多いが、【フラット35】では保証料はかからない。ネット銀行などでも保証料がかからない民間ローンを扱っているケースがあるが、その場合は手数料が借入額に連動して高めに設定されていることが多い。

審査の厳しさにも違いがある。【フラット35】の場合は【フラット35】以外のローンも含むすべての借り入れを対象に、年間合計返済額が年収に占める割合(総返済負担率)に基準を設けている。年収400万円未満なら総返済負担率は30%以下、400万円以上なら35%以下だ。一方、民間ローンにも年収基準はあるが、同時に収入の安定度も審査される。転職したばかりなど収入が安定しない人は借りにくいことが多いのだ。

このほか、借りた人が万一死亡した場合などに保険金でローンが完済される団体信用生命保険(団信)は、民間ローンではいずれも保険料が金利に含まれる。ただ、【フラット35】は団信に加入しなくても借り入れが可能で、その場合は金利が0.2%低くなる。

また繰り上げ返済するときの手数料は、いずれもwebで手続きすれば無料のケースがほとんどだが、【フラット35】ではwebでも窓口でも無料。ただし、web手続きの場合は10万円以上、窓口の場合は100万円以上という繰り上げ返済額の制限が付くので注意が必要だ。

【フラット35】 民間ローン
金利タイプ 固定金利のみ 変動金利や固定期間選択型などから選べるケースが多い
借入時の手数料 金融機関により数万円~借入額の2%程度 金融機関により数万円~借入額の2%程度
保証料 なし なし~借入額の2%程度
保証人 不要 原則不要
住宅の技術基準 あり なし
審査の厳しさ 年収基準を満たせばOK 収入の安定度なども審査される
団体信用生命保険 原則加入(保険料は金利に含まれる) 必須加入(保険料は金利に含まれる)
繰り上げ返済の手数料 なし(ただし、web手続きの場合は10万円以上、窓口手続きの場合は100万円以上の繰り上げ返済額が必須) web手続きの場合はなしのケースがほとんど
特典の有無 住宅が一定基準を満たせば当初金利が優遇される(【フラット35】S) ほとんどの金融機関で金利優遇を実施している

(図表1)【フラット35】と民間ローンの違い

【フラット35】が向いているのはどんな人?

では【フラット35】が適しているのはどんな人なのか、ファイナンシャルプランナーの風呂内亜矢さんは次のように教えてくれた。

「まず収入はあるけれど会社員ではない、自営業の人などが借りやすいのが【フラット35】の特徴です。また金利が固定型なので、金利上昇リスクを避けたい人や、金利をリサーチするのが好きではない人などに向いているでしょう」

将来、自宅を人に貸す可能性がある人にも、【フラット35】は適しているという。

「民間の住宅ローンはあくまで自宅を対象としているので、途中で住まなくなって人に貸す場合は、転勤などを除けば原則として完済やローン条件の変更をしなければなりません。【フラット35】も自宅用であることは同じですが、途中で人に貸すことになってもそのまま借り続けることが可能です」

さらに投資用の物件をすでに持っている人も、【フラット35】は借りやすいという。

「ローンを組んで投資用の賃貸住宅などを買った人は、自宅用の住宅ローンを借りるときに審査が厳しくなりがちです。でも【フラット35】では投資用物件から得られる家賃収入を加味してもらえるので、自宅用のローンを借りやすい傾向があります」

【フラット35】を借りるときの注意点は?

【フラット35】を借りるときにはどんな点に注意すればよいのか。引き続き風呂内さんに聞いてみた。

「【フラット35】の金利は固定型としては確かに低いのですが、勤務先の提携ローンなどを利用すると民間ローンのほうが最終的な金利が低くなるケースもあるので、自分が利用できるローンを比較検討することをオススメします。逆に民間ローンのほうが金利が低くても、手数料や保証料も加えるとトータルでは【フラット35】のほうが負担が軽くなる場合もあります。借りるときの諸費用も加味して比べるといいでしょう」

また頭金が少ない人も注意が必要だという。というのも、【フラット35】は住宅価格に占める借入額の割合(融資率)が9割を超えると、借入額全体の金利が高くなるからだ。

「【フラット35】では仲介手数料や登記費用などの諸費用も借りることができますが、【フラット35】は融資率9割までに抑えて低金利で借り、足りない分を諸費用ローンで借りる方法もあります。諸費用ローンは2%台程度で借りられる場合が多いので、10年返済など短期で返済すればトータルの負担を抑えられることも多いです」

さらに【フラット35】の優遇金利である【フラット35】Sは当初5年または10年の金利が0.25%引き下げられるおトクな制度だが、その利用にも注意すべき点があるとのことだ。

「当初の金利が低くて毎月返済額が軽くなるのはたしかに大きなメリットですが、それによって家計が緩み、貯蓄がおろそかになってしまうケースもあり得ます。5年後や10年後には確実に金利が上がり、返済負担が増えることも忘れずに家計を管理しましょう」

【フラット35】と【フラット35】Sの返済額の比較

※借入額3000万円、35年元利均等返済、【フラット35】金利1.4%の場合
※金利Aプランは当初10年、金利Bプランは当初5年の金利を0.25%引き下げ

【フラット35】

年利 毎月返済額
当初5年間 1.40% 9万392円
6~10年目 1.40% 9万392円
11年目以降 1.40% 9万392円

【フラット35】S(金利Bプラン)

年利 毎月返済額
当初5年間 1.15% 8万6799円
6~10年目 1.40% 8万9907円
11年目以降 1.40% 8万9907円

【フラット35】S(金利Aプラン)

年利 毎月返済額
当初5年間 1.15% 8万6799円
6~10年目 1.15% 8万6799円
11年目以降 1.40% 8万9412円

(図表2)【フラット35】と【フラット35】Sの返済額の比較

低金利で固定型というメリットのある【フラット35】だけに、そのメリットを最大限に活かす借り方を心がけるようにしたい。

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取材・文/大森広司、イラストレーション/杉崎アチャ
公開日 2018年06月27日
最終更新日 2018年08月28日
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