家を売買するときにかかる仲介手数料って?

家を売買するときにかかる仲介手数料って?

物件を売買するときに必要になる仲介手数料は、物件価格によって計算方法が変わるということをご存じでしょうか。そこで今回は、仲介手数料の計算方法や、値引きの交渉は可能かなどを、カエルホームズの木津さんに教えていただきました。

仲介手数料とは?消費税もかかるの?

仲介手数料は、不動産会社に払う成功報酬

不動産物件の売却や購入を考えたとき、多くの人が不動産会社に相談に行くでしょう。相談を受けた不動産会社の担当者は、依頼内容をふまえたうえで売却・購入のための活動を行います。

「不動産会社が、お客様の依頼に基づいて行った購入や売却活動の対価が仲介手数料です。契約が成立した場合、購入・売買の契約時や引渡し時に不動産会社に支払うことになります」(カエルホームズ・木津雄二さん。以下同)

ちなみに、仲介手数料には消費税がかかります。2019年10月には、8%から10%へと増税されました。

写真
仲介手数料は不動産会社に支払う、売却・購入活動への成功報酬です(画像/PIXTA)

仲介手数料の計算方法は?

法律で上限額が決められている

仲介手数料の金額は、宅地建物取引業法で上限額が定められています。上限額の計算方法は、物件の売買価格により異なります(下表参照)。

売買時における仲介手数料の上限額
売買価格※ 仲介手数料の上限額
200万円以下の部分 売買価格の5%以内+消費税
200万円超400万円以下の部分 売買価格の4%以内+消費税
400万円超の部分 売買価格の3%以内+消費税
※売買価格には消費税を含まない

例えば、3000万円の物件を購入する場合、計算式は以下のようになります。

■仲介手数料の上限額=200万円×5%+200万円×4%+2600万円×3%+消費税=105万6000円

このように、金額を区切って3回計算するのは手間がかかるため、速算式という方法で計算することも可能です。もちろん、どちらの式で計算しても金額は同じになります。

速算式での計算方法
売買価格※ 仲介手数料の上限額
200万円超400万円以下の場合 売買価格×4%+2万円+消費税
400万円超の場合 売買価格×3%+6万円+消費税
※売買価格には消費税を含まない

売買価格別にみる、仲介手数料の目安

では、実際に仲介手数料はいくらになるのでしょうか。売買価格別に金額の目安を計算してみましょう。

売買価格別、不動産会社に払う仲介手数料の上限目安
売買価格※ 仲介手数料の上限(A) 消費税額(B) 不動産会社に払う仲介手数料の上限目安(A+B)
1000万円 36万円 3万6000円 39万6000円
2000万円 66万円 6万6000円 72万6000円
3000万円 96万円 9万6000円 105万6000円
4000万円 126万円 12万6000円 138万6000円
5000万円 156万円 15万6000円 171万6000円
6000万円 186万円 18万6000円 204万6000円
7000万円 216万円 21万6000円 237万6000円
8000万円 246万円 24万6000円 270万6000円
9000万円 276万円 27万6000円 303万6000円
1億円 306万円 30万6000円 336万6000円
※売買価格には消費税を含まない

仲介手数料が不要なケースもある?

“手に入れる方法”によって仲介手数料はかからない

物件の売買時に発生する仲介手数料は、売主と買主とを仲介してくれた不動産会社に支払う成功報酬です。しかし、“手に入れる方法”によって仲介手数料は不要になります。次からは、ケース別に必要・不要について説明しましょう。

■新築マンションを購入する
不要 必要
マンションを建設した不動産会社が販売する マンションを建設した不動産会社ではなく、別の不動産会社が販売する
■中古マンションを購入する
不要 必要
・売主が不動産会社で、買主との間に他の不動産会社が入らない
・個人から直接購入し、間に不動産会社が入らない(※1)
個人や売主の不動産会社ではなく、別の不動産会社が仲介する
■新築戸建てを購入する
不要 必要
戸建てを建設した不動産会社が販売する 戸建を建設した不動産会社ではなく、別の不動産会社が仲介する
■中古戸建てを購入する
不要 必要
・売主が不動産会社で、買主との間に他の不動産会社が入らない
・個人から直接購入し、間に不動産会社が入らない(※1)
個人や売主の不動産会社ではなく、別の不動産会社が仲介する
■注文住宅を建てる
不要 必要
建築会社との工事請負契約により家を建てるため、間に不動産会社が入らない
■土地を購入する
不要 必要
・売主が不動産会社で、買主との間に他の不動産会社が入らない
・個人から直接購入し、間に不動産会社が入らない(※1)
個人や売主の不動産会社ではなく、別の不動産会社が仲介する
■リノベーション物件(※2)を購入する
不要 必要
不動産会社が中古物件買ってリノベーションをした物件を販売する 売主や工事会社などがリノベーションした物件を、不動産会社が仲介する

※1.間に不動産会社が入らない分、トラブルが起きた際にはすべて当事者間で解決をしないといけません。このようなリスクがあることを覚えておきましょう
※2.リノベーション物件とは、中古物件を不動産会社が買い取り、リノベーションをした後に販売している物件のこと

写真
リノベーション物件の購入時には、仲介手数料の有無を早めに確認するとよいでしょう(画像/PIXTA)

仲介手数料の値引きはできる?

売主側の場合、契約内容次第で値引きできる場合も

物件を売りたいと考える「売主」は、不動産会社に売却活動を依頼するときに、販売活動に関する契約(媒介契約)を結びます。その契約の内容には、仲介手数料の取り決めも含まれています。

「不動産会社は売却物件があれば、売主と媒介契約を結びたいと考えています。理由は、媒介契約を結んでいれば、売却が決まったときに売主から仲介手数料をもらえるからです。また、買主を自分たちで見つけた場合には、買主からも仲介手数料がもらえます。

買主を他の不動産会社が見つけたとしても、売主からの仲介手数料を確実にもらうには、媒介契約を結んでおく必要があります。このような仕組みを理解したうえで、契約時に仲介手数料の交渉してみるとよいかもしれません」

買主側の場合、交渉次第で値引きも可能に

一方、物件を購入する「買主」にも、仲介手数料を値引いてもらう方法はあるのでしょうか。

「お客様のご要望をかなえるために、仲介手数料を値引くケースは時々あります。

例えば、6050万円の物件に対し、予算の都合で50万円値引いて欲しいというお客様がいるとします。まずは売主に相談をしますが、値下げできない事情がある場合、代わりに仲介手数料を値引くことで取引を成立させるケースがまれにあります。

お客様にとっては、購入に関する費用が50万円下がるなら何から値引きをしても一緒ですし、不動産会社としても、引き合いの少ない物件の販売活動を長期化させるよりも、確実に成約させる方法を選択する場合があるからです。

ただし、不動産会社それぞれの考え方がありますので、まずは相談してみてください」

写真
仲介手数料で分からないことがあれば、気軽に不動産会社に質問・相談するとよいでしょう(画像/PIXTA)

仲介手数料を支払うタイミングは?現金で払うの?

タイミングは不動産会社によって異なる

売買における仲介手数料は、どのタイミングで不動産会社に支払うのでしょうか。

「仲介手数料を支払うタイミングや回数は、不動産会社によって異なります。

支払うタイミングは、売買契約時や引渡し時が多いようです。
支払う回数は、引渡し時に1回で全額払うケースもあれば、契約時と引渡し時の2回に分けて半金ずつというケースもあります」

支払いは現金が一般的だが、振込みOKの不動産会社も

仲介手数料は、基本的に現金で不動産会社に支払います。最近は振込みに対応してくれる不動産会社もありますが、その場合、手数料が自己負担になるケースが多いようです。

「物件の購入契約を結ぶときには、手付金を持参します。このタイミングで仲介手数料を支払う場合、かなりの大金を持参することになります。多額の現金を持ち歩くことが不安な方は、不動産会社に振込みができないかの確認をした方がよいかもしれません」

支払いの準備段階で注意したいのが、ATMでの引き出しです。最近は引出し上限額が設定されている場合が多く、契約当日に全額引き出せない!と慌てる人もいるようです。銀行窓口なら基本的に引出し上限額はありませんので、当日または前日までに用意できるようなスケジュールを立てておきましょう。

写真
売買価格により仲介手数料は高額になることも。支払い当日に慌てないように金額は事前に確認しましょう(画像/PIXTA)

早めに仲介手数料の要・不要を確認して、スムーズな売買を

ここまで紹介したように、売買における仲介手数料は、売買価格によって計算式が異なるうえ、交渉次第では値下げが可能なこともあります。また新築マンションやリノベーション物件などに多い「売主物件」を購入する場合や、請負契約など仲介を挟まない場合には、仲介手数料は無料になります。気になる物件を見つけたら、仲介手数料が必要・不要かを確認しておきましょう。

金額の目安や、支払うタイミングを早めに把握しておくことが、スムーズに売却・購入を進めるポイントになると言えるでしょう。

まとめ

不動産会社が行う物件の売却や購入活動への対価が仲介手数料。成功報酬なので、売却や購入が決まったら支払う。

仲介手数料の金額は物件の売買価格により異なり、400万円超の場合は売買価格×3%+6万円+消費税(10%)。

仲介手数料を支払うタイミングは、売買契約時や引渡し時が多い。

新築マンションを探す
中古マンションを探す
新築一戸建てを探す
中古一戸建てを探す
注文住宅の会社を探す
土地を探す
売却査定する
賃貸物件を探す
取材・文/山南アオ
公開日 2019年11月26日
関連する最新記事を見る
住みたいエリアや購入価格からマンション・一戸建てを探そう!
住まいの種類
住みたいエリア
  • エリア
  • 都道府県
  • 市区郡
購入価格

お役立ち講座・個別相談のご案内無料

住まい選びで「気になること」は、人それぞれ。スーモカウンターのアドバイザーは、新築マンション・建築会社選びをサポートするプロ。講座や個別相談を通じて、よかった!と思える安心の住まい選びをお手伝いします。
カウンターアドバイザー

住み替えサポートサービス

ページトップへ戻る