仲介手数料とは？家や土地を売買するときにかかる仲介手数料の計算方法や、目安の金額を紹介

物件を売買するときに必要になる仲介手数料は、物件価格によって計算方法が変わるということをご存じでしょうか。そこで今回は、仲介手数料の計算方法や、値引きの交渉は可能かなどを、SIRE代表取締役の木津さんに教えていただきました。

仲介手数料とは？消費税もかかるの？

仲介手数料は、不動産会社に払う成功報酬

不動産物件の売却や購入を考えたとき、多くの人が不動産会社に相談に行くでしょう。相談を受けた不動産会社の担当者は、依頼内容をふまえたうえで売却・購入のための活動を行います。

「不動産会社が、お客様の依頼に基づいて行った購入や売却活動の対価が仲介手数料です。契約が成立した場合、購入・売買の契約時や引渡し時に不動産会社に支払うことになります」（SIRE代表取締役の木津雄二さん。以下同）

ちなみに、仲介手数料には消費税がかかります。

仲介手数料は不動産会社に支払う、売却・購入活動への成功報酬です（画像／PIXTA）

仲介手数料の計算方法は？

法律で上限額が決められている

仲介手数料の金額は、宅地建物取引業法で上限額が定められています。上限額の計算方法は、物件の売買価格により異なります（下表参照）

例えば、3000万円の物件を購入する場合、計算式は以下のようになります。

■仲介手数料の上限額＝200万円×5％＋200万円×4％＋2600万円×3％＋消費税＝105万6000円

このように、金額を区切って3回計算するのは手間がかかるため、速算式という方法で計算することも可能です。もちろん、どちらの式で計算しても金額は同じになります。

売買価格別にみる、仲介手数料の目安

では、実際に仲介手数料はいくらになるのでしょうか。売買価格別に金額の目安を計算してみましょう。

仲介手数料が不要なケースもある？

“手に入れる方法”によって仲介手数料はかからない

物件の売買時に発生する仲介手数料は、売主と買主とを仲介してくれた不動産会社に支払う成功報酬です。しかし、“手に入れる方法”によって仲介手数料は不要になります。次からは、ケース別に必要・不要について説明しましょう。

※1．間に不動産会社が入らない分、トラブルが起きた際にはすべて当事者間で解決をしないといけません。このようなリスクがあることを覚えておきましょう
※2．リノベーション物件とは、中古物件を不動産会社が買い取り、リノベーションをした後に販売している物件のこと

リノベーション物件の購入時には、仲介手数料の有無を早めに確認するとよいでしょう（画像／PIXTA）

仲介手数料の値引きはできる？

売主側の場合、契約内容次第で値引きできる場合も

物件を売りたいと考える「売主」は、不動産会社に売却活動を依頼するときに、販売活動に関する契約（媒介契約）を結びます。その契約の内容には、仲介手数料の取り決めも含まれています。

「不動産会社は売却物件があれば、売主と媒介契約を結びたいと考えています。理由は、媒介契約を結んでいれば、売却が決まったときに売主から仲介手数料をもらえるからです。また、買主を自分たちで見つけた場合には、買主からも仲介手数料がもらえます。

買主を他の不動産会社が見つけたとしても、売主からの仲介手数料を確実にもらうには、媒介契約を結んでおく必要があります。このような仕組みを理解したうえで、契約時に仲介手数料の交渉してみるとよいかもしれません」

買主側の場合、交渉次第で値引きも可能に

一方、物件を購入する「買主」にも、仲介手数料を値引いてもらう方法はあるのでしょうか。

「お客様のご要望をかなえるために、仲介手数料を値引くケースは時々あります。

例えば、6050万円の物件に対し、予算の都合で50万円値引いて欲しいというお客様がいるとします。まずは売主に相談をしますが、値下げできない事情がある場合、代わりに仲介手数料を値引くことで取引を成立させるケースがまれにあります。

お客様にとっては、購入に関する費用が50万円下がるなら何から値引きをしても一緒ですし、不動産会社としても、引き合いの少ない物件の販売活動を長期化させるよりも、確実に成約させる方法を選択する場合があるからです。

ただし、不動産会社それぞれの考え方がありますので、まずは相談してみてください」

仲介手数料で分からないことがあれば、気軽に不動産会社に質問・相談するとよいでしょう（画像／PIXTA）

仲介手数料を支払うタイミングは？現金で払うの？

タイミングは不動産会社によって異なる

売買における仲介手数料は、どのタイミングで不動産会社に支払うのでしょうか。

「仲介手数料を支払うタイミングや回数は、不動産会社によって異なります。

支払うタイミングは、売買契約時や引渡し時が多いようです。
支払う回数は、引渡し時に１回で全額払うケースもあれば、契約時と引渡し時の２回に分けて半金ずつというケースもあります」

支払いは現金が一般的だが、振込みOKの不動産会社も

仲介手数料は、基本的に現金で不動産会社に支払います。最近は振込みに対応してくれる不動産会社もありますが、その場合、手数料が自己負担になるケースが多いようです。

「物件の購入契約を結ぶときには、手付金を持参します。このタイミングで仲介手数料を支払う場合、かなりの大金を持参することになります。多額の現金を持ち歩くことが不安な方は、不動産会社に振込みができないかの確認をした方がよいかもしれません」

支払いの準備段階で注意したいのが、ATMでの引き出しです。最近は引出し上限額が設定されている場合が多く、契約当日に全額引き出せない！と慌てる人もいるようです。銀行窓口なら基本的に引出し上限額はありませんので、当日または前日までに用意できるようなスケジュールを立てておきましょう。

売買価格により仲介手数料は高額になることも。支払い当日に慌てないように金額は事前に確認しましょう（画像／PIXTA）

早めに仲介手数料の要・不要を確認して、スムーズな売買を

ここまで紹介したように、売買における仲介手数料は、売買価格によって計算式が異なるうえ、交渉次第では値下げが可能なこともあります。また新築マンションやリノベーション物件などに多い「売主物件」を購入する場合や、請負契約など仲介を挟まない場合には、仲介手数料は無料になります。気になる物件を見つけたら、仲介手数料が必要・不要かを確認しておきましょう。

金額の目安や、支払うタイミングを早めに把握しておくことが、スムーズに売却・購入を進めるポイントになると言えるでしょう。

●取材協力
木津雄二さん

オーナー自身が空室のポータルサイト掲載を依頼し、閲覧数や内見結果などの募集効果を把握できる賃貸オーナー向けサービス「ECHOES（エコーズ）」を運営