繰り上げ返済は年末より年明けのほうがいいってホント?

繰り上げ返済は年末より年明けのほうがいいってホント?

住宅ローンの通常の返済とは別に、手元にある余裕資金などでローン残高の一部または全部を返してしまうのが「繰り上げ返済」です。繰り上げ返済した資金は、ローンの元金部分に充当されるので、それに対応する利息の負担がなくなります。その分、トータルの利息負担が軽減され、総返済額を少なくすることができるのです。

繰り上げ返済には、毎回の返済額を変えずに残りの返済期間を短縮する「期間短縮型」と、残りの返済期間を変えずに毎回の返済額を減らす「返済額軽減型」がありますが、どちらを利用するにしても、基本的には早く実行したほうが利息の軽減効果は大きくなります。

約100万円の繰り上げ返済、実行時期によって軽減効果はどう違う?

例えば、借入金額4000万円、適用金利1.5%(全期間固定)、返済期間35年で住宅ローンを組み、返済の途中で約100万円の繰り上げ返済(期間短縮型)を実行するとします。
この場合、返済開始1年後に繰り上げ返済したときの利息の軽減効果は約68万円になりますが、5年後だと約57万円、10年後だと約45万円となります。やはり、繰り上げ返済は早いほうが効果は大きいのです。

■借入額4000万円。約100万円の繰り上げ返済の実行時期と利息軽減効果
繰り上げ返済実行時期 利息軽減効果
返済開始1年後 約68万円
返済開始5年後 約57万円
返済開始10年後 約45万円
※金利1.5%(全期間固定)、返済期間35年で試算

住宅ローン控除の期間中は繰り上げ返済時期に注意

しかし、どんなときでも急いだほうがいいのかというと、そうでもありません。特に、住宅ローン控除を受けている人の場合は、繰り上げ返済を12月に実行するよりも、年が明けた1月に実行したほうが有利になる可能性が高いのです。

例えば、いまから8年前の2014年にローンを組んで住宅購入をした場合、当時の住宅ローン控除は現在の制度と同じで、控除期間は10年、毎年の控除額は年末のローン残高の1%でした。

仮に、4000万円を2%、35年返済で借りていたとして、5年が経過している場合、ローン残高は約3671万円になります。このときちょうど年末を迎えたとすると、住宅ローン控除によって約37万円(=3671万円×1%)の税金が戻ってきます(支払っている税額が上限)。

ところが、12月の返済時に約100万円の繰り上げ返済をしたとすると、その分年末のローン残高が減ってしまうので、単純計算でも約1万円(=約100万円×1%)、住宅ローン控除が減ってしまうわけです。これは、繰り上げ返済する予定の金額が多いほど、住宅ローン控除の減る金額が増えてしまうことになります。

一方、繰り上げ返済を1カ月遅らせることによって、繰り上げ返済の効果が減ってしまいますが、このケースで5年後と5年1カ月後に実行した場合の利息の軽減額の違いを計算してみると、およそ3000円程度でした。したがって、繰り上げ返済の効果は少し減るものの、住宅ローン控除の減る金額よりは少ないので、12月よりも翌1月に繰り上げ返済をしたほうがよいということになります。

年末ローン残高 約3671万円の場合
住宅ローン控除で最大約37万円(=3671万円×1%)の税金が戻る

▼繰り上げ返済をした場合

  • 12月に繰り上げ返済実行(約100万円)

→年末ローン残高が約3561万円になるので
住宅ローン控除は最大約36万円(=3561万円×1%)にダウン

  • 1月に繰り上げ返済実行(約100万円)

→住宅ローン控除は最大約37万円(=3671万円×1%)のまま
繰り上げ返済の利息軽減効果は12月より約3000円少ない

ちなみに、余裕資金がすでにあって、6月とか7月に繰り上げ返済ができそうな状態の場合は、半年以上遅らせた翌年の1月まで待ったほうがいいかというと、このようなケースでは逆に待たずに余裕資金ができたときにすぐ実行すべきだといえます。ローンの組み方にもよるので一概にはいえませんが、大雑把に言うと、夏のボーナスで繰り上げ返済をする場合は支給月に申し込み、冬のボーナスで繰り上げ返済をする場合は1月になってから申し込むのが妥当だといえそうです。


・2022年度の与党の税制大綱では、住宅ローン控除期間は新築が原則13年、中古住宅が10年で、控除率は年末ローン残高の0.7%となります

・住宅ローン控除の情報について詳しくはこちら

イラスト/杉崎アチャ

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公開日 2009年12月16日
最終更新日 2022年03月23日
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