50代で家を買い替える人が注意したいことは?

最も気をつけるべきなのは、借金(ローン)を増やさないようにすることでしょう。
50代で、そこそこの年収がある人は、マイホームの買い替えのために住宅ローンを組もうと思えば、けっこうな金額のローンを組むことができてしまうからです。

金融機関によっても異なりますが、住宅ローンの返済終了時の年齢制限は、75歳や80歳が一般的です。つまり、75歳や80歳までに返済が終了する返済期間であれば、ローンを組めてしまうということ。50代といっても、55歳くらいまでであれば、20年とか25年の返済期間でローンを組むことができてしまうわけです。

50代でも意外に借りられる!でも、借り過ぎは老後生活破綻への道に

そして年収が1000万円前後もあれば、金融機関によっては6000万円や7000万円まで借りられる可能性があるということです。しかし、借りられる金額と、返せる金額は、全く違います。そんなに借りてしまったら、老後生活は破綻してしまう可能性が高まるでしょう。

したがって、マイホームの買い替えにあたって多少なりとも住宅ローンを組まなければならないのであれば、60歳とか65歳のリタイア(定年退職など)までにゆとりを持って返済できる資金計画かどうかが重要になります。このことは、50代の人に限った話ではありません。30代でも40代でも、マイホームの買い替えにあたっては、1回目の住宅取得時よりも年齢を重ねている分だけ、慎重に資金計画を立てることが重要なのです。

退職金での返済をあてにしないこと

さらに、50代の人の場合は、退職金をローン返済のあてにしないことも重要でしょう。50代のように勤続年数が長くなってきている人は、退職金など(退職一時金や企業年金、確定拠出年金(DC)など)に積み立てられているお金が、そこそこまとまった金額になってきているはずです。その金額がある程度分かっていたり、60歳や65歳まで働いた場合のモデル退職金額をすでに知らされていたりすると、それをあてにしてローンを組んでしまう人がいるのです。やはり、退職金などは老後生活のために一切手を付けない、きちんと取っておくような資金計画にしましょう。

老後資金を貯めていく時期。買い替えそのものを冷静に検討するべき

理想的なのは、現在のマイホームを売って売却代金で住宅ローンの残高を完済し、余ったお金と手元資金などで新しいマイホームを買う。住宅ローンは利用しないという資金計画です。50代はリタイアに向けて老後資金を貯めていくラストスパートの時期です。その時期にさらなる借金はとてもおすすめできません。確かに、過去最低水準にあるローン金利や、住宅ローン控除などの優遇策を考えると、昔に比べて住宅ローンは組みやすくなっています。しかし、リタイアが近づきつつある50代が、さらなるリスクを取りに行くのは、避けるべきかと思います。そもそもマイホームの買い替え自体、本当にしなければならないのかを冷静に検討すべきでしょう。

とはいえ、子どもたちが巣立って、それほど広い家は必要ではなくなった。郊外の一戸建てよりも都心のマンションで、駅が近い、病院が近い、スーパーが近いなど、リタイア後の夫婦の生活を冷静に考えて買い替えすべきだという結論に至った。というような人の場合は、可能な限り慎重に資金計画を練った上で、実行に移すのが無難かと思われます。

リバースモーゲージ型住宅ローンの利用は慎重に

なお、近年、住宅金融支援機構がつくって民間金融機関などが取り扱っている「リ・バース60」といった60歳以上の人向けのリバースモーゲージ型住宅ローンが登場しています(50歳以上の人向けは「リ・バース50」)。これは、マイホームの購入、リフォーム、ローンの借り替え、サービス付き高齢者住宅の入居一時金などのために利用できる住宅ローンで、毎月の支払いは利息部分だけ、ローンの元金部分は亡くなったときに住宅を売却して返済するような仕組みです。

確かに、年金生活に入ったときのローン返済が利息だけで済むので負担は軽いですが、ローンの元本が減らないということは、長生きするほど支払額が増えていく仕組みになっています。それでも、マイホームを子どもたちに残す必要のない人にとっては、利用価値があるかもしれませんが、利用にあたっては、慎重に検討し、子どもたちにも話をしておくべきでしょう。

イラスト/杉崎アチャ

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公開日 2019年06月20日
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