旧耐震、新耐震基準、耐震等級、軽震 とは? 耐震構造、制震構造、免震構造の違いは?耐震性に優れた構造や地震に強いマンションはどう選ぶ?

旧耐震、新耐震基準、耐震等級、軽震とは? 耐震構造、制震構造、免震構造の違いは?耐震性に優れた構造や地震に強いマンションはどう選ぶ?

地震の多い日本だから、大きな買い物であるマンションを選ぶ際には、耐震性にも注目したいものです。
耐震性の高いマンションの構造は? 新築と中古で選び方に違いはあるの? など、地震に強いマンション選びに役立つ情報を、「住んでいるのに全然知らない!? 『住まい』の秘密<マンション編>」の著者、加藤純(かとう・じゅん)さんに教えてもらいました。

マンションの耐震基準とは? 耐震等級とは? 耐震について理解しよう!

「耐震基準」には「旧耐震」と「新耐震」がある

地震の多い日本では、マンションの建設時に地震対策が取られています。その際に、建物が地震に耐える能力の基準となるのが「耐震基準」です。
耐震基準は大きな地震が起きるたびに見直されてきましたが、近年で最も大きな改訂は、1981年6月の改訂です。これは、1978年に発生した宮城県沖地震をきっかけに強化された耐震基準で、それ以前の基準である「旧耐震基準(旧耐震)」と区別して、「新耐震基準(新耐震)」と呼ばれています。

「新耐震は、柱や梁に入れられる鉄筋の密度などが、旧耐震に比べて強化されています。実際に、1995年に発生した阪神・淡路大震災では、新耐震で設計された建物の倒壊はほとんど見られませんでした。なお、新耐震になったのは1981年ですが、建築確認を受けてから完成するまでにおよそ1~2年かかることを踏まえると、新耐震基準を満たしているかどうかは、1983年以降に完成したマンションを目安にするといいでしょう」(加藤さん、以下同)

●旧耐震

・震度5程度の地震で崩壊・倒壊しないレベルの耐震性
・震度5を超える地震に対する規定は特になし

●新耐震

・震度5程度の地震でほとんど損傷しないレベルの耐震性
・震度6強~7程度の地震で崩壊・倒壊しないレベルの耐震性

「耐震等級」は数字が大きいほど倒壊・損傷しにくい

耐震基準とは別に「耐震等級」という言葉もあります。これは、2000年に定められた「品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)」に基づいて制定されたもので、地震が起きたときの倒壊のしにくさや、損傷のしにくさを3段階の等級で表しています。

「等級1が新耐震を満たすレベル、等級2が等級1の1.25倍、等級3が等級1の1.5倍の強度です。コストが高くなることや、壁が厚くなるため居住空間が狭くなるなどの理由で、マンションの多くは等級1です。等級2はたまに見かける程度、等級3となるとほとんどないと思っていいのではないでしょうか。ただし、等級1でも新耐震を満たすレベルなので、決して耐震性が低いわけではありません」

耐震等級
等級3 等級1で想定される1.5倍の地震が起きても耐えられる
等級2 等級1で想定される1.25倍の地震が起きても耐えられる
等級1 数百年に一度程度発生する地震に対して倒壊、崩壊等しない
数十年に一度程度発生する地震に対して損傷しない
耐震等級は等級1が新耐震を満たすレベル

「耐震」「制震」「免震」とは何がどう違う? 「軽震」って何?

「耐震」「制震」「免震」の違いは?

建物の地震対策としては、「耐震」のほかに、「制震」や「免震」があります。

「『耐震』が建物全体を頑丈にして地震を受け止め、地震に耐えられるようにするのに対し、『制震』はダンパーなどの装置を使って建物に伝わった揺れを吸収し、抑え込みます。また、『免震』は地盤と建物の間に積層ゴムなどの装置を設け、地震の揺れを建物に伝わりにくくします。マンションの多くは耐震構造ですが、最近は免震構造や制震構造を売りにするマンションも増えてきました。当然コストもかかりますが、その背景には、建物の高層化や大地震の後も住み続けられるようにしたいというニーズの高まりがあるようです」

一般的に「耐震」よりは「制震」や「免震」の方がコスト高とは言っても、単純な価格比較にはあまり意味がありません。なぜなら、マンションは立地や地盤、規模、形状、高さなどによって最適な構造で設計・施工されていることが大前提だからです。例えば、地盤が軟弱か強固か、支持地盤の深さはどの位かによって、杭の形態や長さ、方式、基礎の仕様などが変わるため、コストもケースバイケースとなります。

●耐震構造

壁や柱を強化したり、補強材を入れることで建物自体を堅くして振動に対抗する

●制震構造

建物内にダンパーと呼ばれる振動軽減装置を設置し、地震のエネルギーを吸収。建物に粘りをもたせて振動を抑える

●免震構造

建物と地面の間に免震装置を設置。建物を地面から絶縁して、振動を伝えない。建物内部のダメージも防ぐ

耐震構造、制震構造、免震構造の違い
耐震構造、制震構造、免震構造の違い
「耐震」は揺れに耐え、「制震」は揺れを吸収し、「免震」は揺れをそらす(図/SUUMO編集部)

軽震とは?

なお、免震や制震と似た言葉に「軽震」という言葉もあります。「震動を軽減する」という意味にも取れそうですが、これはマンションなど建物の構造とは関係ありません。今は使われていませんが、昔の言い方で「震度2」にあたる軽い地震のことです。

RC造、SRC造、S造って何? 構造で地震に対する動きはどう変わるの?

コンクリートが進化して、マンションの主流はRC造

マンションの広告を見ていると、「RC造」「SRC造」といった言葉を見かけます。これらは、マンションの構造を表していて、RC造は「鉄筋コンクリート造」、SRC造は「鉄骨鉄筋コンクリート造」のことです。ほかに「S造」というものもあり、これは「鉄骨造」を指します。これらの構造によっても地震に対する挙動に違いが出てきます。

・RC造
 圧縮する力に強いコンクリートと、引っ張る力に強い鉄筋を組み合わせた頑丈な構造です。骨組みとなる部分に鉄筋を組んで型枠というパネルで囲み、中にコンクリートを流し込んでつくられます

・SRC造
RC造の柱や梁の中に鉄骨を入れたものです。同じ強度が必要な場合、RC造よりも柱や梁を細くすることができます

・S造
しなやかで強い鉄骨を柱や梁に使う構造で、オフィスビルなどでは一般的ですが、地震のときに揺れやすいため、大規模なマンションではほとんど使われません

「70~80年代に立てられた7階建て以上の高層マンションでは、SRC造が多く見られましたが、最近では高層マンションでもRC造が主流です。これは、高強度コンクリートの研究と導入が進歩したためで、コストのかかる鉄骨を入れなくても、RC造で十分な強度が保てるようになったからです」

マンションの柱の構造
マンションの柱の構造
鉄筋や鉄骨をコンクリートとどう組み合わせるかで構造が変わる(図/SUUMO編集部)

ダブル配筋とは? 耐震性に関係あるの?

マンションの中には「ダブル配筋」をPRポイントに挙げているものもあります。ダブル配筋というのは、構造上主要な壁などのコンクリート内に収める鉄筋を2列にしたものです。ちなみに、鉄筋が1列のものはシングル配筋といいます。

鉄筋の太さが同じならば、シングル配筋よりダブル配筋のほうが強いと言えるのでしょうか?

「実は、RC造の場合、鉄筋が多ければ多いほど壁は強くなります。ただし、それは壁の厚みに対する比率によります。例えば、一般的な壁の厚さは120mm~180mmですが、300mm以上の厚い壁がダブル配筋でも、一概に強いとは言い切れません。逆に、120mmの壁がシングル配筋でも壁が薄ければ弱いとは言えないのです。もっとも、120mmの壁に鉄筋を2列収めることは不可能なので、必然的にシングル配筋になります」

現在、多い壁厚は180mmです。180mmであれば、ダブル配筋が可能です。そして、最近建てられたマンションで180mmの壁厚の場合は、ほとんどがダブル配筋だと考えていいでしょう

「前提として、建築基準や耐震基準を満たしていれば、シングル配筋でもダブル配筋でも問題ないのですが、もし気になる場合は、壁厚と配筋について、販売会社や施工会社に問い合わせてみてもいいですね。中古マンションを購入する場合は、管理会社などから図面を確認できるはずですので問い合わせしてみてください」

シングル配筋とダブル配筋
シングル配筋とダブル配筋
シングル配筋は鉄筋が1列、ダブル配筋は鉄筋が2列(図/SUUMO編集部)

何階建てかによって、選ぶべきマンションの構造は変わるの?

マンションの構造は、RC造、SRC造のように、柱や壁の材料で分けることもできますが、「ラーメン構造」か「壁式構造」かといった、建物の支え方によって分類することもできます。

ラーメン構造とは

「ラーメン構造は、柱と梁を接合してフレームにする構造で、ちょうどテーブルをイメージしてもらえばいいでしょう。ラーメン構造は、RC造だけでなく、SRC造でも、S造でも広く用いられている構造です。デメリットとして、柱や梁が室内に出っ張ってきますが、間仕切り壁を移動してリフォームすることができるなど、メリットもあります。

壁式構造とは

対して壁式構造は、強い壁を設けて、箱のように建物を支える構造です。壁式構造の場合は、室内に柱や梁が出っ張ってこないので室内空間はスッキリするのですが、動かせない構造壁が住戸内にあるため、リフォームの際に大がかりな間取りの変更は難しい構造です」

耐震性という点では、ラーメン構造よりも壁式構造に軍配が上がります。ラーメン構造は、基本構造がフレームのため、横からの力の影響を受けやすく、地震による横揺れに弱いからです。一方の壁式構造は、建物を構造壁という面で支える構造のため、高い耐震性を誇ります。

「ただし、壁式構造は高層マンションでは採用されません。なぜなら、ラーメン構造に比べて自重が重くなり、高層になると建物の強度が十分に保てなくなるからです。壁式構造は、主に5階建て以下のRC造のマンションで用いられます。6階以上のマンションや、SRC造のマンションは、まずラーメン構造だと思っていいでしょう」

なお、低層ならばラーメン構造、壁式構造、どちらの構造のマンションもありますが、立地などの条件も含めて最適となるような構造で設計・施工されているため、一概にどちらがコスト高になるとは言えません。

ラーメン構造と壁式構造
ラーメン構造と壁式構造
建物を柱と梁で支えるのがラーメン構造、壁で支えるのが壁式構造(図/SUUMO編集部)

耐震性で気をつけたほうがいいマンションの構造は?

新耐震基準に適合していれば、ほとんどのマンションは問題ないのですが、中には構造上気をつけたほうがいいマンションもあります。例えば、凸凹の少ない整った四角形のマンションは荷重が均等にかかるため、バランスの良いマンションと言えます。しかし中には、建物が変形していたり、均等にバランスが取れていないマンションもあります。

「構造上バランスが取れていないマンションは気をつけた方がよいでしょう。例えば、次に挙げたようなマンションは、バランスの良いマンションと比べると耐震性に劣るマンションになります」。

ピロティ形式のマンション
「ピロティ形式とは、1階が駐車場などの壁のない空間になっており、2階以上が住戸になっている建物の形式です。ラーメン構造の建物でも、壁があることで耐震性は向上しますが、最も力が加わりやすい1階部分に壁が少ないため、ピロティが多かったり偏ったりしていると構造上アンバランスとなり、耐震性が気になります」

構造形式が途中から変わるマンション
「高層マンションなどで、下層部がSRC造、上層部がRC造というように、途中で構造形式が変わるマンションがありますが、実はこのタイプのマンションも耐震性という面ではバランスが均一ではありません。
このようなタイプのマンションは、地震によって建物が揺れたときに、下層部と上層部で揺れの挙動が変わるため、構造が切り替わる境目に力が集中しやすくなります」

羊羹のように横に長細いマンション
「意外かも知れませんが、横に細長いマンションも注意が必要です。このようなマンションも、大きな地震が起きた場合に、エネルギーが建物の長い辺に集中しやすく、損傷するリスクがあります。長大なマンションでは、途中で建物を分離させて力を逃がします」

バランスの悪いマンションは地震に弱い
バランスの悪いマンションは地震に弱い
ピロティが多すぎるなど、バランスの悪いマンションには要注意(画像/PIXTA)

耐震性に注目してマンションを選ぶときのポイントは?

基本的に新耐震なら心配なし

最後にまとめとして、新築、中古それぞれで、耐震性に注目してマンションを選ぶときのポイントを挙げました。

新築マンションの選び方

●新耐震基準なので基本はクリア
●耐震等級は1でも十分だが2ならより安心
●予算が許せば免震構造や制震構造を選ぶ
●壁厚180mmならダブル配筋を選ぶ
●バランスの悪いマンションには要注意

中古マンションの選び方

●なるべく新耐震を選ぶ
●壁厚180mmならダブル配筋を選ぶ
●技術の進歩により、高層でもRC造でOK
●バランスの悪いマンションには要注意

なお、築25年を超えるマンションは、原則として住宅ローン減税を受けられません。ただし、「耐震基準適合証明書」があれば、築25年を超える中古マンションでも住宅ローン減税を受けることができます。取得にはさまざまな要件がありますが、中古マンションの購入を検討している方は、耐震基準適合証明書の有無もチェック項目に入れておくといいでしょう。

マンション選びにはさまざまな要素が絡み合うため、耐震性だけに注目すればいいというわけではありません。それでも、「住」の安全・安心を考えるなら、耐震性にも目を向けることをおすすめします。

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取材・文/福富大介(スパルタデザイン) 
公開日 2020年01月23日
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