借地権とは? 借地権のメリット・デメリット、相続するときの注意点を解説

借地権とは? 借地権のメリット・デメリット、相続するときの注意点を解説

家を建てるための土地探しをしていると「借地権」「借地権付き建物」という言葉をよく見聞きします。そして数多くの物件を見ていると、同じような条件の「所有権」の土地より、「借地権」の土地のほうが価格が手ごろに感じられるという人も多いのではないでしょうか。ここでは、そもそも借地権って何? 土地の権利にはどんな種類があってどう違う? 相続できるの? などについて解説します。

借地権とは? どんな権利?

一般的に土地は「所有権」を売買されるケースがほとんど。これは文字どおり、土地を所有する権利のことで、権利形態が「所有権」の土地は自分のものとなります。一方、「借地権」とは、土地を借りて家を建てる場合に、その土地を借りる権利のこと。ここに家を建てると、土地は地主のもの、建物は自分のものとなります。

一戸建てには、地主から借りた土地に家が建っているケースと、土地が借り物ではなく、建物とセットになって売られているケースがあり、前者を「借地権付き建物」と言います。

借地権の種類

現存している借地権は、以前からあった「旧借地権」と、平成4年8月に制定された「借地借家法」の2種類。さらにこの「借地借家法」を大きく区別すると、「普通借地権」と、借りられる期間を定めた「定期借地権」に分けられます。主なものはこの3つとなります。

●旧借地権
契約期限は決まっていますが、更新することで期限を延長して借りることができます。契約期間は、建物の構造によって下表のように異なります。

構造 存続期間 最低期間 更新後の期間
木造等 30年 20年 20年
鉄骨造・鉄筋コンクリート造 60年 30年 30年

●普通借地権
契約期限は決まっていますが、更新することによって期限を延長して借りることが可能。 存続期間は構造に関係なく当初30年、合意の上の更新なら1回目は20年、以降は10年となっています。

●定期借地権
最も多い「一般定期借地権」は存続期間が50年以上です。更新はなく、契約終了後は更地にして地主に返還する必要があります。更新はできないものの、最初の契約期間が50年以上と長いため、そこに永住する予定でなければ問題ありません。

一般定期借地権のほかにも「事業用定期借地権」、「事業用定期借地権」があります。借地権付きの家を所有していたり、相続したりする場合は、契約期間を確認しておくといいでしょう。

借地権付き建物のメリット・デメリットは?

借地権付き建物のメリットは、大きく3つ

●土地に対する固定資産税・都市計画税がかからない
土地は地主のものなので、土地にかかる税金(固定資産税・都市計画税)はすべて地主に支払い義務があります。あくまで土地に対しての税金がかからないということであって、建物に対しての固定資産税、建物の取得にかかる不動産取得税などはかかるという点に注意しましょう。

借地権付き建物は、土地が借り物なので、土地に対する税金は地主が支払います
借地権付き建物は、土地が借り物なので、土地に対する税金は地主が支払います(イラスト/てぶくろ星人)

●所有権と比べて土地の価格が割安
地代はかかっても、所有権の土地を購入するケースよりは割安。その地域の相場によっても異なりますが、借地権の場合、所有権の土地購入費用の6~8割程度で売買されていることが多いようです。

●期限を延長して借りることが可能
借地権は期限付きですが、更新できる場合は期限を延長して借りることが可能です。

借地権付き建物のデメリットもよく考えて

●地代がかかる
借地権を利用する場合、毎月、地主に地代を支払う必要があります。建物のローンがある場合、地代と合わせてそれも支払いが必要になります。

●建て替え・リフォームの際は地主の許可が必要
増改築の内容によっては、地主の許可が必要となることも。同じ面積・間取りで内装や設備を新しくするだけなら、許可が不要なこともあります。

まとめ

借地権には主に「旧借地権」「普通借地権」「定期借地権」の3種類がある

借地権付き住宅のメリットは、土地に対する税金がかからないこと

リフォームの内容によっては地主の許可が必要になることも

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取材・文/前川ミチコ イラスト/てぶくろ星人
公開日 2020年02月25日
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