住宅ローンの金利計算は自分でできる?月々の支払いシミュレーションをFPが解説! 

住宅ローンの金利計算は自分でできる?月々の支払いシミュレーションをFPが解説! 

子どもが大きくなりあこがれのマイホームの購入を検討しはじめたものの、やっぱり気になるのが住宅ローンの月々の支払い。現在の収入でどの程度の価格帯の家に手が届くのか、すぐにでも知りたいという方は多いのではないでしょうか。今回は、FPの佐藤さんに住宅ローンの仕組みから自分でできる金利計算シミュレーションなどをうかがいました。

住宅ローン「固定金利型」「変動金利型」「固定金利選択型」の違い

「住宅ローン」とは、一言でいうと金融機関から受ける融資のこと。住宅やマンション購入の際、多くの方が利用しています。融資を受ける際には当然金利が発生します。そして、金利には「固定金利型」「変動金利型」「固定金利期間選択型」の3種類に分類されます。「低金利時代」と言われていますが、私たちはどうやって選択すべきなのでしょうか。金利タイプ別の特徴を紹介します。

固定金利型

固定金利型は、完済までの金利が固定しているタイプです。借入期間中の金利が返済完了まで変動がないため、確実な返済計画が見立てられます。返済額の見通しを明確に持っていたい人にむいています。

「変動金利型」と比べると当初金利が高くなる傾向にありますが、今後金利が上昇する場合は安心です。逆に金利が下がる場合は借り入れ時から固定のままなので、借り換えを検討しましょう。

変動金利型

変動金利型は、返済中に金利の見直しが行われる(途中で変更が生じる)タイプです。金利は半年ごとに見直され、5年ごとにその金利変動に基づいて返済額の見直しが行われます。「固定金利型」に比べると当初の金利は低い傾向にありますが、将来の金利上昇リスクがあることを頭に入れておかねばなりません。

金利上昇が起こった場合、返済額の増加に耐えうる経済力が問われます。支払い余力がないのであれば「変動型」はオススメできません。金利の動きはこまめに確認することが重要。今後、金利下降が見込まれる局面にある場合には有利です。

先述の通り「固定金利型」より「変動金利型」の金利の方が安い場合が多いのですが、近年は金利の差が小さくなりつつあり、状況によっては逆転が起こることもあります。しっかりとして見極めが必要です。

固定金利選択型

当初一定期間の金利を固定するものです。たとえ世の中の金利がどう変動しようとも、3年・5年・7年など「ある一定の期間」は金利が固定され、期間が終了した時点で再度金利の種類を選択できます。6カ月で金利が変わる「変動型」にリスクを感じる人にはオススメです。原則、固定期間が短いほど金利は低くなります。

固定金利選択型のデメリットとして、借入時に固定期間が終了した後の返済額が確定しないため、返済計画が立てにくい点があります。また、「変動金利型」と同じく、金利上昇のリスクがあります。また、金融機関によっては、自動で変動金利になる商品や変動金利に切り替えた後はほかの金利に変更ができないローン商品もあります。契約時にしっかり確認しましょう。

家族のイメージ
(画像提供/PIXTA)

住宅ローンの返済方法
1.元利均等返済のメリットデメリット

住宅ローンの返済方法は「元利均等返済」と「元金均等返済」があり、借入時にいずれの方法かを選びます。大前提として、借入金の利息は常に返済時点の残高に対して前回返済からの経過日数分を支払うものです。返済別の特徴と、選択のポイントをご紹介します。

元利均等返済

元利均等返済の図
元利均等返済(SUUMO編集部作成)

月々の返済額(元金+利息)が一定となる返済方式です。月々の返済額が一定のため、ライフプランを考えやすい点が特徴です。子育て中で子育て費用がかかる場合、元利均等を選ぶ方がオススメですが、返済の開始当初は借入残高が多いため、それだけ利息の額も増加します。また、元金均等返済と比較し、元金部分の減りが遅くなり、結果として、元金と利息を足した総返済額が多くなるという特徴があります。

元利均等返済 メリット

・月々の返済額が同じなので返済計画がプランニングしやすい
・「元金均等返済」と比べスタートの支払いが安い

元利均等返済 デメリット

・返済開始当初は借入残高が多くなるため、その分の利息が発生する
・元金均等返済と比較して、総返済額が多くなる

住宅ローンの返済方法
2.元金均等返済のメリットデメリット

元金均等返済

元金均等返済の図
元金均等返済(SUUMO編集部作成)

返済する元金が一定で、残った元金に即した利息分が積み上げされる返済方法。期間経過ごとに元金と利息の合計額が減少します。退職後にかかる可能性があるのでそこを避けたい人や、子どもがまだ小さいため大学進学の時期に返済を減らしたい人など、将来的に返済額が下がることにメリットがある場合にオススメです。ただし、当初の負担額が高いため、返済負担率をクリアできず希望額を借り入れられない可能性もあります。かといって借入額を下げる選択をすると、欲しい物件が買えなくなってしまうこともあります。

元金均等返済 メリット

・トータルで支払う利息は元利均等返済に比べ少ない(最後まで金利が同じ場合)
・返済を重ねるごとに返済額が減少

元金均等返済 デメリット

・当初の返済額が高い
・初回の返済額が大きいため、収入が高いまたは借入金額を少なくしないと融資が下りない場合もある

元利均等返済/元金均等返済 住宅ローンシミュレーション

元利均等返済/元金均等返済別のシミュレーションで総支払額の違いをみてみましょう。

[例]
ローン借入期間:35年
借入金額:4000万円の住宅を建てた場合

1. 借入期間35年、全期間固定金利1.5%、元利均等返済、借入金額4000万円の場合
2.借入期間35年、全期間固定金利1%、元金均等返済、借入金額4000万円の場合
3.借入期間35年、全期間固定金利1%、元利均等返済、借入金額4000万円の場合

期間 金利 元利or元金 借入金額 総支払金額
1 35年 1.5% 元利均等返済 4000万 857万9726円
2 35年 1% 元金均等返済 4000万 526万2729円
3 35年 1% 元利均等返済 4000万 556万8283円

金利は数パーセントの違いでも、大きく総支払額が変わってきます。また、返済方法(元金均等返済か元利均等返済か)の違いでも総支払額が約300万円の差があります。

また、新築物件を建てるのか、中古住宅を探すのか、マンションを探すのかで金額も大きく変わってきます。借入金額を少なく、なるべく頭金を入れることをオススメします。

「自分でできる」元利均等返済と元金均等返済のカンタン計算方法

月々の返済額は、計算式で算出可能です。どういった方法があるのか紹介します。

電卓を持つ女性のイメージ
(画像提供/PIXTA)

計算式で計算する方法

1. 元利均等返済
・月々返済額=借入金額×(利率/12)×(1+利率/12)返済回数/(1+利率/12)返済回数-1

2. 元金均等返済
・月々返済額=(借入金額÷返済回数)+(借入残高×利率×日数/365)

電卓を叩くことで数字はきちんと出ます。しかし手計算は比較的労力のかかる方法です。ツールを使う方が労力負担を軽減できます。

Excelの「表計算」を使い、返済方法を試算してみよう!

Excelの財務関数を使って求める方法もあります。月々の返済額のうちの利息分を算出するには「IPMT関数」を使います。数式は以下のようになります。

●IPMT関数とは

一定利率の支払いが定期的に行われる場合、投資期間内の指定された期に支払われる金利を算出できます

[IPMT関数の要素]
→(利率,期,期間,現在価値,将来価値,支払期日)

[要素の指定のしかた]
利率 返済する金利(月利)を入力する
※月利…年利を12で割ったもの
利息を求めたい期。月々の利息を求めたい場合は「1」を入力する
期間 返済期間を入力する
現在価値 借入額を入力する
将来価値 借入額の残高を入力する。省略したい場合は「0」を入力する
支払期日 月末払いの場合は「0」、月初払いの場合は「1」を入力する

[試算例]
ローン借入期間:35年 全期間固定金利1.5%、元利均等返済
借入金額:4000万円の住宅を建てた場合

利息:5万円

Excelの「表計算」を使った返済方法
(画像作成/SUUMO編集部)

住宅ローンは無理のない返済計画を

住宅ローンの返済は何よりも「無理ない返済計画を組む」ことが重要です。無理のない住宅ローンの年間返済額は、年収の25%以内と一般的には言われています。家族構成、ライフプランに合わせて、無理のない返済計画でご新居を検討しましょう。

まとめ

固定金利型、変動金利型、固定金利選択型の違いを理解して、金利のタイプを選択しよう

住宅ローンの返済方法は「元利均等」、「元金均等」のふたつ。それぞれのメリット・デメリットを理解して選択しよう

返せる額を試算して、無理のない返済計画を立てよう

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取材・文 SUUMO編集部
公開日 2020年09月29日
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