競売物件のメリット・デメリットは? 購入の流れと注意点を解説

競売物件のメリット・デメリットは? 購入の流れと注意点を解説

できるだけ良質で価格の安いマイホームを手に入れたい! そんな思いから物件探しをする人も少なくないはず。そんなとき、一般の相場よりも安く手に入れる方法のひとつとして挙げられるのが、競売(けいばい)物件。割安な価格で手に入ると聞くけれど、どうやって入手する? 安心安全に購入する方法は? 競売物件の購入の流れと注意点を解説します。

競売とは? 競売物件とは?

不動産における競売とは、債務者が住宅ローンの返済ができなくなったとき、金融機関などの債権者が裁判所に申し立てることにより、担保としていた債務者の不動産などの財産を差し押さえ、裁判所の権限によって強制的に売却すること。一番高く買ってくれる人に売却し、その代金は債務の返済に充てられます。

競売とは、金融機関などの債権者が差し押さえた不動産を、裁判所が主体となって売却すること
競売とは、金融機関などの債権者が差し押さえた不動産を、裁判所が主体となって売却すること(イラスト/てぶくろ星人)

●競売物件を購入するときのリスク

競売物件とは、競売にかけられる土地や住宅のこと。市場流通価格の約6~7割という価格で手に入るのが特徴。掘り出し物を安く購入できそう、と考える人もいますが、さまざまなリスクを伴うというのも実情です。

・事前に建物の内見ができない
・欠陥があっても責任を追及できない

一般の物件は事前に建物の内見ができたり、売主の担保責任(欠陥や不具合があった場合の責任)を追及できたりしますが、競売物件の場合、これらができません。明け渡しまで建物の内見ができないため、内部の欠陥を発見することが難しいのです。さらに、例えば雨漏りやシロアリで建物が腐食していたり、給排水設備が水漏れしていたりなどといった欠陥が見つかったとしても、売買契約の取り消しや損害賠償の請求ができません。

・物件や鍵の引渡しが保証されない
・占有者、所有者の立ち退き交渉も自分で

一般の物件は、代金を支払うと同時に物件と鍵の受け渡しが行われますが、競売物件では、名義の書き換えのみとなり、占有者や所有者が居座った場合、落札した人が立ち退き交渉をする必要があります。建物明け渡しの強制執行を行うためには、債務名義上の債務者(執行文に記載された債務者)と目的建物の占有者とが一致しなければならないため、占有者が居座った場合には強制執行が難しくなります。

ほかにも、物件に関する情報収集を自分で行わなければならなかったり、必ず落札できるとは限らなかったりと、難しいことがたくさんあります。

競売よりも安全な「公売」とは? 競売との違いは?

公売とは、税金を支払わずに差し押さえられた財産などを強制的に売却すること。税金(所得税、相続税、贈与税など)を徴収するために、国税局や税務署に物納された不動産などを、入札方式で売却し、お金に換えて税金に充てることです。競売と比べて安心・安全なのが特徴です。

競売とよく似ていますが、競売は債権者からの申し立てによって裁判所が不動産を売却するのに対し、公売は滞納税庁が国税徴収法に基づいて不動産を売却するという点が大きな違いです。

●競売と公売の主な違い

競売 公売
債権者 民間企業・個人 国税局、自治体
管轄 裁判所 国・地方自治体
価格 公売より安い 市場価格並み

「競売」は残置物や占有者がいることもあり、ややこしいために価格が安くなります。「公売」は基本的にはきれいな物件。その分、価格は市場価格並みですが、まれに占有者等がいる物件もあるので注意が必要です(その場合は価格は安くなります)。

競売・公売物件を購入するには? 購入にあたっての注意点は?

競売・公売物件を購入したいなら、最近はインターネットで探すのが主流。

競売物件なら、現在は全国ほとんどすべての裁判所の物件が『BIT(不動産競売物件情報サイト)』で公開されていて、重要な物件情報を簡単に閲覧することができます。また、BITを利用すれば、入札から物件引渡しまでの流れもスムーズにわかります。

公売物件は、国が差し押さえた財産については、国税庁の公売物件サイトで閲覧することができます。

どちらも簡単ですが、競売物件の場合、簡単だからといって安易に手を出すことは避けたいもの。競売物件には、情報を調べただけではわからないトラブルも潜んでいるのが事実です。例えば明け渡しの期日を過ぎても占有者が居座って出ていかない、落札した物件の構造がシロアリで腐食していた、フタを開けてみたらゴミ屋敷だったなど、さまざまなトラブルが実際に起こっています。

それでも購入したいとなった場合は、不動産の専門家などに業務の代行を依頼するケースも多いようです。もちろん手数料はかかりますが、後でもっと大きなトラブルに見舞われずにすむよう、上手に利用するのも一案といえそうです。

この記事は、2022年3月16日現在の情報です

まとめ

住宅ローンの返済ができなくなったとき、債務者の不動産を差し押さえ、競売にかけることがある

競売物件の購入にあたっては、内見ができない、売主の担保責任がないなどのリスクもある

税金を払えなくなって差し押さえられた、公売物件もあり、競売物件よりも安心・安全

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取材・文/前川ミチコ イラスト/てぶくろ星人
公開日 2020年02月25日
最終更新日 2022年03月16日
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