瑕疵担保責任とは。契約不適合責任との違い、新築・中古住宅それぞれの注意点/住まいのお金・制度のマニュアル#29

最終更新日 2025年05月23日

瑕疵担保責任とは。契約不適合責任との違い、新築・中古それぞれの注意点/住まいのお金・制度のマニュアル#29

新築住宅の基本構造部分は10年間保証される

新築住宅の購入や注文住宅の建築をして引き渡しを受けた後、欠陥などが見つかって「建物の品質が契約の内容に適合しない状態（瑕疵／かし）」になった場合、売主や施工会社は無償で補修する責任がある。また、場合によっては買主から損害賠償を請求されることもある。このような売主等の責任を「瑕疵担保責任」という。

新築住宅の場合、建物の基本構造部分について、引き渡しから10年間の瑕疵担保責任が定められている。基本構造部分とは基礎や柱、梁など建物を支えている「構造耐力上主要な部分」と、屋根や窓など「雨水の浸入を防いでいる部分」のことだ（住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）による）。

品確法では「引き渡し後10年間」の瑕疵担保責任をすべての新築住宅に義務づけているが、売主や施工会社と特約を結ぶことで、瑕疵担保責任の期間を、基本構造部分以外も含めて20年まで延ばすことも可能だ。

ただし、購入後に瑕疵が発覚した場合、買主は売主に対し、発覚後1年以内にその旨を通知し、発覚後5年以内に損害賠償等の請求を行わなくてはならない。なお、10年間の責任期間と5年間の請求期間の時効は、早いほうが優先される。例えば2年目に瑕疵が発覚した場合、損害賠償等の請求が可能な期間は「7年（2年＋5年）」、7年目に瑕疵が発覚した場合、損害賠償等の請求が可能な期間は「3年（10年－7年）」となる。

売主などが倒産していても保険金や保証金でカバーされる

住宅の売主等が倒産した場合でも、瑕疵担保責任による無料補修などが確実に受けられるように、売主等に瑕疵担保責任を履行するための「資力確保」を義務づける法律もある（住宅瑕疵担保履行法）。同法では資力確保の具体的な方法として、売主等に「（１）住宅瑕疵担保責任保険への加入」または「（２）保証金の供託」のいずれかを義務付けている。

（１）住宅瑕疵担保責任保険
引き渡し後10年以内に瑕疵があった場合、補修を行った事業者に保険金が支払われる保険。国土交通大臣指定の「住宅瑕疵担保責任保険法人」が提供し、売主等が加入する。売主等が倒産などの事情で補修できない場合、買主は保険法人に、補修などにかかる費用（保険金）を直接請求できる。
同保険に加入している住宅は、品確法に基づく住宅紛争処理制度も利用できる。この制度は、住宅の不具合や契約違反などのトラブルが起こった場合、住宅紛争審査会（各地の弁護士会）の弁護士や建築士があっせんや調停・仲裁などの処理に当たってくれるというもの。申請料は1万円だ。

（２）保証金の供託
売主等が、法律で定められた額の保証金を法務局などの供託所に預けおく制度。売主等が倒産などの事情で補修できない場合、買主は供託所に対し、保証金から必要な金額を還付することを請求できる。

新築住宅の「契約不適合責任」と「アフターサービス」

2020年4月の民法改正後、新築住宅の売買契約や住宅新築の工事請負契約では、建物の基本構造部分の契約不適合に関しては「瑕疵担保責任（品確法より）」、それ以外の部分の契約不適合に関しては「契約不適合責任」という文言が使われている。
新築住宅やマンションの売買契約では一般的に、契約不適合責任の期間を「引き渡し後2年以内」としている。住宅新築の工事請負契約でも、施工会社が契約不適合責任を負う期間を「引き渡し後2年以内」とするのが一般的だが、建築設備の機器本体、室内の仕上げ・装飾、家具、植栽など、契約不適合を見つけやすい部分については、引き渡し前の「内覧会（竣工検査）」時に指摘して補修などを求めない場合は、契約不適合責任を負わないとしている（建築設備の故障など、内覧会で一般的な注意をもってチェックしても見つからない不具合等については、引き渡し後1年以内とするケースが多い）。
なお、住宅の内装や設備など所定の部分に不具合などが見つかった場合に利用できる「アフターサービス」を用意している会社も多い。契約時に住宅の部位別に修理期間を定めた「アフターサービス規準」が渡されるので確認しておこう。

中古住宅やリフォームの瑕疵担保責任は、売主と買主の合意による

中古住宅の売買で、売主、買主ともに個人の場合、契約不適合責任の期間は両者の合意によって決められる。このため、1カ月、3カ月などの期間となったり、「売主の契約不適合責任を免除する」という内容になるケースも珍しくない。リフォームの工事請負契約も、瑕疵担保責任の期間などは両者の合意によって決められるため、責任期間は会社や工事の内容によって異なる。

ただし、売主が不動産会社（宅地建物取引業者）の場合は、契約不適合責任の期間を2年以上とすることが定められている（宅地建物取引業法）。

「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へ

2020年4月の民法改正により、民法や宅地建物取引業法では、従来の「瑕疵」という文言が「契約の内容に適合していないこと」と改められた。この改正法に基づく売主の責任は、従来の「瑕疵担保責任」とは区別して「契約不適合責任」といわれている。先述した品確法でも、瑕疵担保責任の文言は残っているものの、第2条で「瑕疵とは種類又は品質に関して契約の内容に適合しない状態をいう」と、『瑕疵＝契約不適合』として定義づけている。

「契約不適合責任」では、完成した住宅の品質が「契約書に書かれた内容」と合わない場合に、補修や損害賠償などの請求が可能となる。このため、買主は売買契約書のチェックをより慎重に行うことが大切だ。このほか、改正民法では「契約不適合」があった場合の買主の権利として「修補や代替物の引き渡し等履行の追完の請求」「代金減額請求」「損害賠償請求」「契約の解除」を明記。一方で、売主と買主が個人の場合は「契約不適合責任を免除する特約」を設けることも認めている。

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