エリアや物件選びのポイントは?Q&A29

エリアや物件選びのポイントは?Q&A29

自分たちにぴったりのマンションを見つけるには、まずエリアを選び、物件を選ぶ必要がある。モデルルームを見学するときの疑問にもお答えしよう。長谷川不動産経済社の長谷川 高さんにお話を伺った。

エリア選び

どの街でマンションを買うかは、住み心地だけでなく資産価値も左右する。

Q:住環境チェックで確認すべきことは?

A:交通事情や街並みを曜日時間を変えて確認

交通機関や周辺の街並みを確認。休日だけでなく平日の夜や雨の日もチェックしたい。「徒歩10分圏内に臭いや音、振動などの発生源がないか歩いて確かめましょう」(長谷川さん。以下同)

住環境のチェックポイント

□駅からの道のりの交通量、暗い道はないか
□徒歩10分圏内にどんな施設があるか
□お店の数や種類、営業時間、物価など
□学校や公園の場所、そこまでの道路事情など

Q:用途地域って何?どんなことが分かる?

A:建物の種類を規制周辺環境の目安になる

建てられる建物の種類を定めた規制。将来にわたる周辺環境の目安になる。「商業地域は便利ですが、日影の規制がないので隣に大きな建物が建つ可能性もあります」

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Q:資産価値が落ちない街ってどんなところ?

A:利便性、発展性、住み心地がポイント

交通利便性や将来の発展性、住み心地がポイントになる。「女性誌が特集するような憧れのエリアは、資産価値が落ちにくく、将来も売ったり人に貸したりしやすいでしょう」

Q:再開発エリアのメリットは?

A:便利で快適な街に保育事情は確認を

「生活が便利で快適になりますが、一方で昔の街並みがなくなったり、人口増で待機児童が増えたりすることもあります」保育園事情を自治体の窓口などで事前に確認を。

Q:大規模と小規模マンションの違いは?

A:共用施設や角住戸の比率に違いがある

200戸を超える大規模物件は共用施設が充実し、居住者のサークル活動などが活発。50戸前後の小規模物件は日当たりのよい角住戸の比率が高く、管理の目が行き届きやすい。

マンションの規模による特徴の違い

大規模マンション
・共用施設や管理サービスが充実している
・居住者同士のイベントが活発な場合も

小規模マンション
・管理スタッフの目が行き届きやすい
・居住者同士が顔を覚えやすい

物件選び

規模の大小や共用施設、防災や防犯など物件選びのポイントを知ろう。

Q:マンションにはどんな共用施設がある?

A:家族で楽しめる施設が充実している物件も

大規模物件ならキッズルームやゲストルーム、フィットネスジムやスタディールームが付くケースもある。予約が必要な施設や、利用料がかかる場合もあるので確認しておきたい。

Q:完成済み物件を選ぶメリットは?

A:住み心地を実感できすぐに入居できる

実物の建物や住戸内を自分の目で確認できることがメリット。「眺望や日当たり、天井の高さを実感できます。すぐ入居できるので、転居の期限がある人にはメリットです」

Q:マンションの防犯対策って?

A:多重ロックや防犯カメラを設置

エントランスやエレベーターホール、玄関などが多重ロックされていたり、防犯カメラが設置されているケースが多い。大規模物件では24時間有人で管理する場合も。

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Q:バス便ってやっぱり不便?

A:雨の日に歩いて往復するよりラクかも

「運行本数が多いなら、雨の日に歩いて駅まで往復するよりラクかもしれません」。大規模物件では駅までシャトルバスを運行するケースもあるので、利用条件などもチェックしよう。

物件選びはみだし情報

Q:間取りは広告に出ているだけ?

A:広告の図は全体のほんの一部だけ

広告に出ている間取りはほんの一部だけ。モデルルーム見学に行けば図面をすべて見せてもらえる。「方角や間口の広さなどさまざまなタイプがあります」

Q:共用施設が多いと管理費が高い?

A:負担はそれほど高くならない

共用施設の維持管理にコストがかかるのは事実だが、たくさんの住戸でコストを負担できるので、管理費はさほど高くならない場合が多い。

Q:住宅性能評価書って何?

A:性能を評価し等級などで表示する

耐震や省エネなど最大10の性能を評価し、等級などで表示するもの。「取得は任意ですが、第三者機関が図面や現場を確認するので安心度が高まります」

Q:長期優良住宅って何?

A:耐震性や耐久性の基準を満たす住宅

一定の基準を満たし、長期優良住宅に認定されると、住宅ローン控除の控除額のアップや、フラット35の金利優遇が利用できる。

Q:入居後に欠陥が見つかったら?

A:構造部分は10年保証が付く

建物の基礎や柱、屋根などの主要構造部分は10年間の保証が受けられる。「万が一、売主が倒産していても保険などでカバーされるので安心です」

モデルルーム見学

エリアと希望物件が決まったら、いよいよモデルルームを見学だ。

Q:気になる物件のこと、どうしたらよく分かる?

A:モデルルームなら物件のあらゆることが分かる

広告などでよさそうな物件を見つけると、ほかにどんなタイプの住戸があるかなどが気になるところ。そこで活用したいのがモデルルームだ。実物大の住戸のモデルや、模型、パネル展示などを見ることができ、担当者に質問もできる。

Q:買うかどうか分からないけど、見学できる?

A:できる。ひと通り見学し説明を受けてみよう

買うと決めていなくても見学はできる。むしろ、買うかどうか分からない段階で見学する人のほうが多いくらいだ。モデルルームをひと通り見学し、担当者の説明を聞いてから、家に帰ってじっくり検討しよう。複数の物件を見学して、比較してから決めるのも賢い選び方だ。

Q:見学するときに予約は必要なの?

A:必要ない場合もあるが予約したほうがスムーズ

物件にもよるが、事前の予約は必要ないこともある。ただし、予約しておいたほうがしっかりと説明が受けられるのが通常。予約していないと、担当者が接客で手が空いていない場合に待たされることがあるが、予約しておけばそうした心配はなくスムーズに見学できる。

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いよいよモデルルームを見学。キッチンやバスといった設備の使い勝手を確認したり、個室のインテリアや収納量にも注目してみよう。

ザ・ガーデンズ東京王子
京浜東北線「東十条駅」徒歩5分。総戸数864戸。北区最大級の複合再開発エリアに立地

Q:アンケートは全部埋めなきゃいけないの?

A:分かる範囲でOK詳しく書けば効率的

受付で渡されるアンケートには、住所や年収、家族構成などプライベートにかかわる項目も多い。すべて埋めなくても、差しつかえない範囲でかまわない。とはいえ、自分たちの情報をたくさん開示したほうが的確なアドバイスを受けられることも事実。詳しく書いたほうが効率的ともいえる。

Q:小さな子どもを連れていても大丈夫?

A:子ども連れでもOK預かってくれる場合も

モデルルームには小さな子ども連れのファミリーもたくさん見学に来る。そのため子どもが遊べるキッズルームがあったり、なかにはベビーシッターが常駐しているケースもある。気軽に見学に行ってかまわないが、念のため事前に問い合わせておけばなお安心だろう。

Q:モデルルームどおりの住戸が買えるの?

A:標準タイプでは付かないオプション仕様の場合も

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モデルルームは標準タイプとは異なる間取りになっている場合があり、同じ間取りにできるかどうかは確認する必要がある。また、オプションで設備や仕様を変えている場所もあり、そのとおりにし
たい場合は標準仕様から金額を追加しなければならないのが一般的だ。

Q:モデルルームの見学時間はどれくらい?

A:1時間半~2時間程度かかるのが一般的

アンケートの記入からシアター鑑賞、モデルルーム見学、商談などで一定の時間がかかる。初めて見学する場合の所要時間は1時間半~2時間程度が一般的。急いで見たとしても1時間は必要だろう。建設現場が離れている場合、そこへの見学も含めるとさらにプラスされる。

Q:セレクトやオプションはいつ申し込むの?

A:契約後の申込期限内に申し込むのが通常

内装のカラーセレクトや設備・仕様のオプションは、工事時期との関係で申込期限が決められており、それまでに申し込む。ただし分譲開始から時期が経っていると、期限が短くなったり、申し込めなくなる場合もある。カラー変更やオプション仕様を考えているなら、早めに確認しよう。

Q:モデルルームで日当たりは分かる?

A:パソコンや図面で影が当たる時間が分かる

住戸の日当たりは日影図と呼ばれる図面やシミュレーターが用意されていることが多く、商談スペースなどで見せてもらえる。春分の日と秋分の日、冬至の日に建物にかかる影が1時間ごとに分かるようになっているケースが一般的だ。見学時にぜひ確認しておこう。

物件選びはみだし情報

Q:駐車場は必ず用意されている?

A:全戸分はなく抽選の場合が多い

マンションにもよるが、全戸分はないケースが多い。利用できるかどうかは住戸によったり、抽選で決められたりし、入居後も定期的に入れ替わる場合が多い。

Q:販売のときの「1期」「2次」って?

A:段階的な販売の順番のこと

マンションの場合、一度にすべての住戸を販売せず、何回かに分けて段階的に販売するケースが多い。戸数が多いと「1期、2期」がさらに「1次、2次」に分けられる。

Q:駅徒歩分数は1分何メートル?

A:1分=80mで計算される

広告での表記は1分当たり80mと決められている。実際には歩いて確認を。大規模物件だとエントランスから住戸までさらに数分かかることもある。

Q:定期借地権付きって何?

A:土地を50年程度借りる形態

建物は自分たちで所有するが、土地は地主から一定期間(50年程度が一般的)借りる形態のこと。物件価格は割安だが、月々の地代を地主に支払う。

Q:ペット可なら大型犬も飼える?

A:サイズや頭数が制限されている

最近はペットが飼える物件がほとんどだが、サイズや頭数などは細かいルールが決められる。大型犬は通常は不可。専用庭のある1階住戸のみ可能な場合も。

Q:入居時期はいつが多いの?

A:3月末や9月末入居が多い

3月末や9月末など、入学や異動のある月に設定されるケースが多い。この時期は引越しが重なるので、売主が指定する引越し会社に依頼するのが通常だ。

長谷川不動産経済社
長谷川 高さん

マンション企画開発の経験を活かし、不動産市況や購入術などを分かりやすく解説。執筆・講演活動など多数

※2016年1月~2016年12月に首都圏で新築マンションを購入した4357人の回答を集計。「首都圏新築マンション契約者動向調査」/リクルート住まいカンパニー調べ。年収はローンを借り入れた人の合計。共働き夫婦が夫婦ともローンを借りた場合は2人の合計年収。ローン、贈与、ボーナス時加算はそれぞれ利用者のみを対象に集計。未回答は除く

SUUMO新築マンション 2017/4/4発行号より転載‎

構成・取材・文/大森広司 長谷井涼子 イラスト/桔川 伸 長岡伸行 撮影/山出高士 飯田照明 川瀬一絵(ゆかい)
2017年6月14日
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