一戸建ての耐震補強。耐震リフォーム工事の方法と費用のポイントを建築家に聞いた 

一戸建ての耐震補強。耐震リフォーム工事の方法と費用のポイントを建築家に聞いた

いつやってくるかわからない大地震。家族と財産を守るための家が、地震によって倒壊することのないようにしたい。そこで、耐震補強工事にはどんな方法があるのか、費用はどれくらいかかるものなのかを解説。一級建築士事務所北工房代表取締役の栃木渡さんに話を聞きました。

こんな家は要注意?地震に弱い可能性がある家の特徴は?

地震の際に心配なポイントは?

中古住宅や建売戸建てを購入するとき、今住んでいる家の築年数が長くなってきたとき、その家が大地震に耐えられるかどうかはとても気になるところです。

地震に強いか、弱いかはさまざまな要因が影響するものですが、ここでは要注意ないくつかのポイントを挙げておきましょう。

・1階の外壁が少ない
木造住宅の場合、外壁は建物を支える重要なポイント。しかし、大きな窓やビルトインガレージなど大きな開口部があり、1階の外壁の量が少ないと、耐震性能に不安が生じます。

・外壁のラインがそろっていない
地震に強いのは1階と2階の形と床面積が同じシンプルな総二階の家。2階が1階よりも大きく飛び出していたり、2階の外壁の下に壁がなかったりなど、凹凸の多い複雑な形の家は地震や台風などのときの横からの揺れに、建物全体で踏ん張ることができない弱点があります。

・大きな吹抜けがある
リビング全体が吹抜けになっている、家の数カ所に吹抜けがあるなどで2階の床面積が少ない場合も、横からの力がかかったとき、ある部分に力が集中してねじれが生じ、家全体に影響する場合があります。

・築年数が古い
1981年の建築基準法改正では、より耐震性能の高い家を建てることを定める新耐震基準が設けられました。1981年6月1日以降に建築確認申請を行った新耐震基準にのっとった建物は、震度6強から震度7の揺れでも建物が倒壊せず、最低でも「人の命が守られる」ことになっています。しかし、設計通り施工されているか、その後のメンテナンスは行っているかで、耐震性に差が出てきます。

「2000年の建築基準法改正後に建てられた家でも、建物の劣化具合によっては耐震性能は低くなります。例えば、筋交いできちんと補強してあっても接合部が腐っていては意味がありません。同じ築年数でも、耐震性能はケースバイケース。ましてや1981年以前※に建てられてからメンテナンスをしていない家は要注意です」(栃木さん、以下同)

※注意:1981年に耐震強度に関する建築基準法の改正が行われそれ以前は「旧耐震」以降は「新耐震」と呼ばれ、さらに2000年に大改正が行われた

・地盤が弱い
住宅は土の上に基礎を打ち、木でフレームを組み上げていくもの。地盤が揺れる地震に、建物だけの耐震性能で対抗することはできません。重要なのは地盤の強さ。軟弱な地盤は揺れが増幅され、建物の倒壊リスクが大きくなります。

地震に弱い可能性がある家の特徴
地震に弱い可能性がある家の特徴

重要なのは地盤。新築分譲一戸建て・中古一戸建ての耐震補強対策は?

土地探しからならハザードマップを確認

土地を購入して注文住宅を建てるなら、売買契約を結ぶ前にその土地の防災情報を確認しましょう。多くの自治体で地震や洪水、土砂災害があった際の危険度などを予測したハザードマップを公開しています。

「危険度が低いと予測されている土地を選んでも、地震など自然災害の被害を受ける可能性はあります。しかし、家を建てるための土地を探しているなら複数の候補から、より危険度の低そうな土地を選ぶことはできます」

新築分譲一戸建て、中古一戸建てを購入する場合は?

注文住宅の場合、地盤に不安があるなら地盤改良工事を行ったり、硬い地盤まで届く杭を打ったり、建物の耐震性を上げたりなどの方法を選ぶことができます。しかし、新築分譲一戸建てや中古戸建てを購入する場合、地盤を補強したり、杭が入っているかを確認したりすることは現実的にはできません。リフォームで耐震性能を上げることはできますが、地盤を改良することはできないわけですから、注文住宅の土地探しと同様、ハザードマップで地盤について確認したうえで購入を検討するのがいいでしょう。

今住んでいる家のどこを耐震補強すれば、地震に強くなるのか

木造軸組工法の補強は?

耐震補強にはさまざまな方法があります。どこをどう補強すればいいのかは、その家の状況によって違ってきます。ここでは、木造軸組工法(在来工法)の場合の耐震リフォームで施工される主な箇所をピックアップしました。

・基礎
家を支える土台である基礎には十分な強度が必要です。しかし、1981年以前の旧耐震で建てられた木造住宅は、基礎部分の耐震性能が足りないものも多くあります。基礎にひび割れが入っている場合は補修工事を、鉄筋が入っていない無筋基礎の場合は基礎コンクリートを増打ちするなどの方法で補強します。

・接合部
柱と土台、柱と梁、柱や横架材と斜めに入る筋交いなどの接合部は、地震の際に大きな力が加わります。この部分が腐食などで傷んでいた場合は修繕を行うほか、金物を使用して強度を高めます。

耐震工事に使われる金属プレートのイラスト
接合部の強度を高める金物にはさまざまな種類があります。上の図は筋交いを柱と横架材に接合するときに使用するもの。薄いプレートのため耐力面材などを金物の上から張ることもできる

・壁
筋交いや面材による壁の補強で揺れに対する強度を高めるほか、耐震タイプの外壁を施工するのが効果が高いそう。

「外壁リフォームでは既存の外壁を撤去するついでに、断熱工事も行うのがオススメです。工事費用はアップしますが、気密性、断熱性が上がることで、夏涼しく冬あたたかい快適な家になります。耐震改修をして、その後10年、20年と長く暮らすなら断熱工事にかけたコストは、光熱費が下がった分で改修できる可能性もあります」

・屋根
屋根は軽いほうが家全体の耐震性は高くなります。昔ながらの瓦屋根の家なら、ガルバリウム鋼鈑など軽量な屋根材に交換するといいでしょう。その際、外壁リフォームと同様、断熱工事もしておくと冷暖房効率が向上します。

屋根の耐震工事のイラスト
Beforeは瓦屋根。Afterはガルバリウム鋼鈑などの金属製の軽い屋根材。なお、最近は軽量瓦といって従来の瓦よりも軽いものがありますが、金属製やスレートよりも重たく、地震の際の建物への負担が大きく減らせるわけではありません

・減築
屋根材を交換と同様、上部の軽量化の効果があるのが2階の減築。高齢になると階段をのぼるのが億劫になり、2階はほとんど使わないというケースも多くあります。2階部分の床面積を減らすことで耐震性がアップ。掃除の手間も減らせます。1階と外壁のラインがそろわなくなるという耐震性能的には弱点になることも、建物全体で耐震性能を上げていればカバーできます。

費用はどれくらいかかるもの?

工事内容や同時に行う他のリフォームによって違う

現在の住まいの耐震性能を上げるには、いくらくらいの費用がかかるものなのでしょうか。

「費用は、家の規模や劣化の状況、どのような工事をするかによって違ってきます。また、耐震リフォームだけでなく、断熱リフォームなど他の目的のリフォームも同時に行うことも多く、その場合は費用が加算されることになります」

実際にいくらかかるかは、リフォーム会社などに個別に見積もりを出してもらわなければ概算金額を出すことも難しいといえます。

とはいえ、数十万円で済むのか、1000万円近くかかるものなのか、おおよその目安はつかんでおきたいものでしょう。その場合、耐震診断による結果と床面積によって、耐震リフォーム工事費の概算金額を出す方法があります。

<耐震リフォーム工事費の概算金額の計算方法>

(1)耐震診断(一般診断法)を受けて、上部構造評点を出してもらう

上部構造評点とは、大地震のときの建物の耐震性能を示すもの。1.0未満の場合には耐震補強などの対策が必要となります。

上部構造評点 判定
1.5以上 倒壊しない
1.0以上~1.5未満 一応倒壊しない
0.7以上~1.0未満 倒壊する可能性がある
0.7未満 倒壊する可能性が高い

(2)概算金額を出してみる

下の計算式は、上部構造評点が0.2だった床面積120m2の木造住宅を、耐震リフォームによって「一応倒壊しない」レベルの上部構造評点1.0にする場合の工事費用。

3万円×(1-上部構造評点)×耐震診断床面積[m2]=概算金額[万円]

3  ×(1-  0.2   )×      120m2=    288万円

実際の工事費は改修設計の内容や依頼先、地域によって変動するため、この計算式で算出される金額はあくまでも目安です。

「耐震診断床面積(延床面積)1m2当たりの工事単価を3万円として計算していますが、実際の工事費は改修場所や工事の方法によって異なります。耐震リフォームの際に断熱工事など他の工事も行うことで、実勢単価は6万円程度になることが多いようです」

無料の耐震診断を行う自治体も

耐震補強、耐震リフォームを行う際には、事前に耐震診断を受け、その結果をもとにどのような工事をするかの耐震設計を行います。多くの自治体が無料で耐震診断を行う制度を用意していますから、市町村や区のホームページなどで確認しましょう。自治体で補助金制度を用意している場合、事前に耐震診断を受けることが条件になっているのが一般的です。また、受付期間が限られていることもあるので早めに確認しておくといいでしょう。

まとめ

同じ築年数の家でも劣化状況や地盤によって地震への強さは違ってくる

重要なのは地盤。土地を探すならハザードマップなどをチェック

耐震リフォームの費用はケースバイケース。耐震診断を受けたうえで概算見積もりを出してもらおう

リフォーム会社を探す
中古一戸建てを探す
中古マンションを探す
賃貸物件を探す
新築一戸建てを探す
注文住宅の会社を探す
新築マンションを探す
土地を探す
売却査定する
カウンターで相談する
ハウスメーカーを探す
工務店を探す
取材・文/田方みき イラスト/つぼいひろき
公開日 2020年07月03日
関連する最新記事を見る
住みたいエリアや購入価格からマンション・一戸建てを探そう!
住まいの種類
住みたいエリア
  • エリア
  • 都道府県
  • 市区郡
購入価格

お役立ち講座・個別相談のご案内無料

住まい選びで「気になること」は、人それぞれ。スーモカウンターのアドバイザーは、新築マンション・建築会社選びをサポートするプロ。講座や個別相談を通じて、よかった!と思える安心の住まい選びをお手伝いします。
カウンターアドバイザー

住み替えサポートサービス

ページトップへ戻る