中古マンションをリノベーションするのにかかる費用は?事例やメリット・デメリットも知りたい

中古マンションをリノベーションするのにかかる費用は?事例やメリット・デメリットも知りたい

新築物件にはなかなか手が出ない人にオススメなのが、中古マンションを購入してリノベーションをするという選択。中古マンションリノベーションのメリットやデメリット、費用の目安、物件選びで注意するポイントなど、失敗しない中古マンションリノベーションのノウハウを中古マンションリノベーションを数多く手掛けるリビタに伺った。

中古マンションリノベーションのメリットは?

中古マンションのリノベーションとは、中古マンションの住戸内の一部、または全てを自分のこだわりやライフスタイルに合わせて、間取りや設備を変更し、より住みやすい環境にすること。中古物件を選ぶと、新築物件に比べて低コストで交通利便性の高い好立地のエリアに住めることもあるため、資産性の観点でもメリットになるケースが多い。また、中古一戸建てに比べると物件の流通量が多いため、希望エリアで物件を見つけやすい。
また、既存物件になるため、駐輪場やごみ置き場などで住民のマナーやマンションの管理状況が確認できるなど、目で見てわかることが多いのもメリット。管理組合が保管している場合は住戸の間取図を入手すれば、住戸の状況を把握しやすく、プランニングもスムーズだ。

中古マンションリノベーションのメリット

・自分たちのライフスタイルに合った間取りプランにできる
・新築よりリーズナブルに住めることも
・交通利便性がよいなど好立地エリアは資産性が高い
・物件の流通量が多い
・マンションの管理状況を把握しやすい
・住戸の間取図が入手できる

中古マンションリノベーションのデメリットは?

一方、中古マンションをリノベーションするにあたってのデメリットは、プランニングに際して住戸内の制約があるという点が挙げられる。構造によるが、水まわりや配管などの配置が決まっている場合は間取りを大幅に変更しづらいため、キッチンやバスルームの大まかな場所はそのまま活かしてプランニングすることが多い。また、マンションには必ず梁があるため、梁の位置によってはプランに影響することもあるので注意が必要だ。

また、マンションの管理規約上の制約もある。騒音トラブル回避のためにフローリングの等級が決まっていたり、水まわりの移動が禁止されていたりと、自分の部屋だからと自由にリノベーションできるわけではないことに注意。制約はマンションの管理規約ごとに異なるので、事前に必ずチェックしておくことが必要だ。

中古マンションリノベーションのデメリット

・水まわりや配管の位置を変更しづらい
・梁があるので、プランニングに影響する場合がある
・マンションの管理規約での制限がある場合がある

中古マンションリノベーションの注意すべきポイントとは?

自分たちのプランが実現できるかどうかの視点で確認しよう!

まず、中古マンションの物件を探す際は、自分たちの実現したいプランが可能な物件かどうか確認しよう。梁の状態などは同じ物件であっても住戸ごとに異なるので、プランに影響がないかどうかチェックしておこう。その際、依頼する設計事務所や建築会社の担当者と一緒に内見してプロからのアドバイスをもらうと、後からプランに反映できないということを防ぐことができる。将来売却することも視野に入れているのであれば、エリアや最寄駅からの距離など資産性の観点もチェックを。物件エリアのハザードマップも確認しておくと安心だ。

また、中古住宅を購入して性能向上リフォームを行う場合、または住宅事業者により性能向上リフォームが行われた中古住宅を購入する場合に、【フラット35】の借入金利を一定期間引き下げる制度「【フラット35】S」が利用可能な場合もある。技術基準に応じて2つの金利引下げプランがあり、5年または10年間【フラット35】の借入金利を年0.25%の引き下げが適用になる。

マンションの管理規約は必ずチェック!

また、デメリットとして挙げたマンションの管理規約上の制約事項は必ずチェックを。駐車場やペットなどの条件なども含め、自分たちの暮らしの中で大切にしていることに制限がかからないかどうかしっかり確認しよう。物件購入やリノベーション費用だけではなく、修繕積立金や管理費などの諸費用についても把握しておくとよい。可能であれば、マンション管理組合の理事会・総会の議事録などを事前に見せてもらい、マンションの管理状態について確認を。前の所有者が管理費や修繕積立金の滞納をしている場合は、その債務も引き継ぐことになるので、注意が必要だ。

中古マンションのリノベーションは既存物件での工事になるため、隣接住戸の住民への配慮も忘れないようにしよう。近隣とのトラブルがないよう、工事に入る前は挨拶に行くなどしておくと、入居後の良好なご近所付き合いにもつながる。

中古マンションリノベーションの費用の相場は?

15万円/m2を目安に予算を検討しよう

マンションのリノベーションの場合、住戸内の工事のみになるため戸建てリノベーションよりも低コストになるケースが多く、工事の内容にもよるが、15万円/m2がひとつの目安。素材にこだわったり、建具の造作が多かったりすると25万円/m2くらいになる場合もあるので、予算オーバーしないようプランニングを進めよう。

また、中古物件価格についてはエリアによって異なるので、相場をしっかり押さえることが重要だ。相場を知る方法としては、不動産ポータルサイトに条件を入力して検索したり、市況データなどがある。下記の主要都市の平均価格の推移も参考に、エリアの相場をチェックしよう。

中古マンション平均価格推移
中古マンション平均価格推移
東京カンテイのプレスリリース「主要都市圏・主要都市別/中古マンション平均価格 月別推移」。マンション70m2あたりの平均価格推移(データ提供/東京カンテイ)

中古マンションリノベーション実例

それでは、いくつか中古マンションリノベーション実例をご紹介しよう。リノベーション内容と費用感の参考にしてほしい。

<case01>回遊動線のキッチンが主役の住まい

3LDKの間取りを1LDKにリノベーション。玄関を入ると左に寝室、右にある収納にはシングルベッドサイズのロフトがつくりつけられており将来は子ども部屋を想定、ロフトの下はクローゼットとして使える。リビングダイニングと一体となったL型のキッチンは、トイレ、洗面、浴室などの水まわりへと連続し、リビングダイニングへと通り抜けができる回遊動線に。リビングダイニングには畳の小上がりをつくり、家族がくつろげる空間になっている。

<case01>回遊動線のキッチンが主役の住まい
間取り図
(画像提供/リビタ)

【DATA】
専有面積  66.462
間取り 1LDK
工事期間 3カ月
家族構成 夫婦+子ども1人

<case02>構造壁を活かしてメリハリのある空間に

既存の間取りを活かしてリノベーションし、LDKのバルコニー側にあるダイニングキッチンとリビングは既存の構造壁でゆるやかにゾーニング。一角には大容量のウォークインクローゼットも。間取りとしては1LDKだが、構造壁でゆるやかに分かれたワンルームととらえることもできる空間となっている。

<case02>構造壁を活かしてメリハリのある空間に
間取り図
(画像提供/リビタ)

【DATA】
専有面積 45.852
間取り 1LDK
工事期間 3カ月
家族構成 シングル

<case03>住まい手の好みとライフスタイルにフィットした空間

2LDKを1LDKにリノベーションし、広々としたLDKに。木造家屋のような梁やいけばなの専用棚など、住まい手の好みとライフスタイルにぴったり合った空間づくりが実現。LDKの一角にはデスクを備えた作業スペース、ウォークインクローゼットがあり、ウォークインクローゼットは壁の上部が抜けており、梁が連続しているため圧迫感が抑えられている。キッチンから水まわりへのアクセスも可能に。

<case03>
間取り図
(画像提供/リビタ)

【DATA】
専有面積 57.912
間取り 1LDK
工事期間 3カ月
家族構成 夫婦

中古マンションをリノベーションをすれば、費用を抑えつつ、利便性が高く資産価値の高い物件で自分たちらしい暮らしを実現できる。中古マンションのリノベーションの特徴や注意点を押さえて、失敗しない住まいづくりをしよう!

まとめ

中古マンションリノベーションは、自分たちのライフスタイルに合った間取りプランにでき、新築物件に比べて低コストで交通利便性の高い好立地のエリアに住めることもある

プランニングに際して既存住戸の制約や、マンションの管理規約による制約があることが挙げられるので注意が必要

中古マンションのリノベーション費用の相場は、15万円/m2を目安

物件を探すときは、自分たちのプランが実現できるかどうか、マンションの管理規約を確認しよう

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取材・文/金井さとこ
公開日 2020年08月19日
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