新築より割安だから、という理由だけで中古を買って大丈夫?

ヒッシーのマネー騎士(ナイト)
新築より割安だから、という理由だけで中古を買って大丈夫?

私は、かれこれ20年以上、独立系ファイナンシャル・プランナー(FP)として活動しています。金融機関や不動産会社とはしがらみがないため、常にお客さまファーストのアドバイスをしています。

もともとは証券マン(21年前に破たんした山一證券にいました)だったので、資産運用のアドバイスが中心ですが、独立系FPになって間もないころから、住宅ローン相談をたくさん受けるようになり、このSUUMOでも10年以上前からコラムを書かせていただいています。

そんな私が、住宅取得に際して「新築」と「中古」のどちらがいいかを迷っている人にするアドバイスはというと、「その住宅に一生涯にわたっては住まない可能性があるなら、中古を優先的に探していきましょう」です。

新築か中古か。どちらを選ぶかは「永住」するかがポイント

都心で買った場合、中古価格が上がりすぎていて新築との価格差が大きくないケースもあります が、やはり新築は、価格が割高になっている場合が多いからです。
新築のマンションや建売住宅で、不動産会社が「売主」の場合は、仲介手数料(通常、「売買代金×3%+6万円+消費税」)がかかりません。この点はおトクに感じられますが、新築は物件価格に業者の利益や広告宣伝費も含まれるのは事実です。物件によっては価格の2、3割にも達する場合もあるようです。

新築の物件といえども、引越して住んでしまえば中古です。物件価格のなかの業者の粗利益や広告宣伝費の部分は吹き飛びます。例えば、5000万円の新築マンションを買った場合、業者の粗利益等が2割ほど占めていたなら、引越した瞬間に4000万円まで値下がりするようなものなのです。

もちろん、その物件に一生住むのであれば、価格の値下がりを気にする必要はありません。したがって、終の棲家として購入するなら新築でもいいと思います。しかし、終の棲家にはしない可能性があるとすると、いつかの時点で売るか貸すかを検討するはずです。その際には、その物件の評価額がとても重要になってきます。

中古を選ぶ場合は購入後のリフォームや修繕コストも考えること

当然ながら、中古物件ならなんでもいいかというと、そんなことはありません。築年数は浅めがいいでしょうし、立地条件のよさも重要です。将来的に売るか貸すかを考えるときには、立地のよさや築年数の浅さが評価額に大きく影響してくるわけですから、初めからそのような点も考慮に入れながら物件探しをしていくべきでしょう。

それから、中古物件ならではのメリットとして、特にマンションの場合、隣に住んでいる人やゴミ出しの状況を事前に確認できます。また、修繕積立金の積立状況なども知ることができます。修繕積立金の滞納者がいると、後々トラブルや追加集金の可能性も出てきます。

一方で、中古物件ならではの注意点としては、築年数が経過している物件(築古の物件)ほど、修繕費用がかさんでしまう可能性もある点が挙げられます。修繕やリフォームの費用が高くなり、結果として総額では新築とあまり変わらない価格になってしまうケースもゼロではありません。

したがって、築古の物件ほど重要になってくるのは、単なる築年数ではなく、「今後何年住めそうなのか」ということを購入前にきちんと確認することです。

入居後の修繕費用にもかかわる建物の状況をチェック!

そのほか、1981年6月1日の新耐震基準が導入された後の建物なのかどうかも確認しましょう。旧耐震基準の物件の場合は、現在の耐震基準を満たしていない物件である可能性が高いだけでなく、住宅ローン控除(住宅ローン減税)が受けられないなどの制限も出てきますので要注意です。また、その物件の現在の状況だけでなく、過去の修繕歴を調べることも重要でしょう。

物件の状況を調べる際、「建物状況調査」を実施する業者に頼むかどうかで、その費用が違ってきます。通常の建物状況調査ですと、費用は5万円前後のようです(業者によって異なります)。

この建物状況調査については、2018年4月に宅建業法が改正され、
1)媒介契約時に宅建業者が建物状況調査の業者のあっせんの可否を示すこと
2)重要事項説明時に宅建業者が建物状況調査実施の有無、有の場合はその結果を買主に説明すること
となりました。

「ホームインスペクション」とも呼ばれますが、この建物状況調査は、業者によって調査内容の細かさや費用が異なるようです。特に、築古の一戸建てを検討する場合などは、その後の修繕費用などにも大きく影響してくるでしょうから、複数の業者に問い合わせをするなどして、慎重に検討を重ねるべきでしょう。

イラスト/杉崎アチャ

公開日 2019年03月20日
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