市街化区域とは？市街化調整区域とはどう違う？家や土地を買う際に知っておきたいことを解説

家探しや土地探しをしているときに耳にすることがある「市街化区域」という言葉。市街化調整区域や用途地域とは何が違うのでしょう？市街化区域とは何か、区域を調べるにはどうすればいいかなど、家探しのプロセスの中できっと役立つ情報を紹介します。

市街化区域とは？市街化調整区域との違いは？

市街化区域を理解するには「都市計画」について知っておこう

市街化区域とは、都市計画法で指定されている都市計画区域のひとつで、すでに街の整備が進められて市街地になっている区域と、おおむね10年以内に優先的、計画的に市街地として整備を図るべき区域のことです。この説明では、なんだかわかりにくいかもしれません。そこで、まず、「都市計画」全体について知っておきましょう。

都市計画とは、住民が安心・安全・快適に暮らせる街をつくるための計画のこと。都市計画を考える範囲（都市計画区域）を、街の整備を進める「市街化区域」と、整備を抑える「市街化調整区域」に分けることで、限られた土地を有効に活用しようというものです。

では、都市計画は誰が決めるのでしょうか。
広域的な視点から決めるべき市街化区域の区分や、都市開発方針などは都道府県知事が、用途地域や地区計画など具体的な土地の使い方などは市町村の長が決定します。

市街化区域と市街化調整区域の違いは？

街の整備が進んでいる、またはこれから進んでいく「市街化区域」と、整備を抑制する「市街化調整区域」では、具体的に何が違うのでしょう。

市街化区域

市街化区域は人が建物を建てて住んだり、事業や商売をする区域。道路や公園、下水道などの公共施設を優先的に整備します。広さや位置は人口の伸びや産業などの予測から決められます。

市街化調整区域

市街化調整区域は農地や緑地の保全が優先され、原則として農業用などの例外を除いて新たに建物を建てにくい地域です。

建て替えや中古住宅を購入して増改築する場合も、基本的には自治体の許可が必要。ただし、自治体によって、条例で市街化調整区域でも開発許可が出ているケースがありますから、市街化調整区域で土地を購入して家を建てたいと考えるなら、自治体の担当部署に確認しましょう。

街としての整備が進んでいる、または進められるのが市街化区域（イラスト／つぼいひろき）

市街化区域は用途地域で土地の使い方が決められている

都市計画区域の中で市街化区域として区切られているエリアは、さらに都市計画法で用途地域というものが定められています。用途地域とは、土地の使い道を13種類に分け、どこにどんな建物をどれくらいの規模（大きさ）で建てられるかを決めるものです。

例えば、13の区分の一つ「第一種低層住宅専用地域」は低層住宅のための地域。住宅や小規模な店舗併用住宅、小中学校、公共施設などは建てられますが、タワーマンションや工場などは建てられません。郊外の一戸建てが並ぶ住宅地に、突然工場が建ったりしないのは、用途地域による決まりがあるからです。

市街化区域に住むメリット、デメリットは？

市街化区域のメリット

家を建てたり購入したりする人にとって、市街化区域のメリットとはどのようなことでしょう？

●誰でも家を建てることができる
市街化区域でも工業専用地域には住宅は建てられないなど用途地域の制約はありますが、それ以外の市街化区域内は誰でも建物を建てることができます。

●生活インフラなどが整っている、またはこれから整う
市街化区域は人が住むために適した地域です。公共交通機関や道路、電気、上下水道などの生活インフラが既に整備されている、またはこれから整備される場合がほとんどです。

●住宅の売却もしやすい
市街化が促進され、誰でも家が建てられる区域なので住宅の売却もしやすいといえます。

公共交通機関や道路、上下水道など生活するためのインフラが整っているのが市街化区域のメリット（イラスト／つぼいひろき）

市街化区域のデメリット

市街化区域に家を建てることでデメリットになることは、あまりないと思っていいでしょう。強いていうなら、下記のようなデメリットが考えられます。

●都市計画税がかかる
市街化区域に立地する不動産を所有していると、固定資産税のほかに都市計画税がかかります。

●土地や住宅の価格が高め
ニーズが低い市街化調整区域の土地や住宅に比べれば、市街化区域の土地や住宅は価格が高くなりがちです。

●用途地域によって建物の種類が制限される
用途地域によって建てられる建物の種類や高さなどが制限されるため、その用途地域によっては建物の自由度が市街化調整区域に比べて下がる場合があります。

●敷地面積が小さくなる場合がある
宅地などの開発では、最低敷地面積が定められていることがあります。市街化区域の最低敷地面積は、市街化調整区域に比べて小さく設定されることが多いため、流通する土地の面積が希望よりも小さい可能性もあります。

建売住宅や土地がどの区域かを知るにはどうすればいい？

市街化区域の調べ方

購入したい住宅や土地が市街化区域内なのか、用途地域は何なのかを調べるにはどうすればいいでしょう？

その住宅や土地がある市町村の役場の都市計画課などの担当部署（部署の名称は市町村によって異なるためホームページや役場の総合案内などで確認）に出向くか、自治体によってはインターネットで都市計画情報が調べられます。その際は調べたい場所の住居表示を○番○号まで確認しておきましょう。

また、SUUMOでも土地や建売戸建ての区域を調べることが可能です。検索して出てきた物件の詳細ページにある「物件概要」をクリックすると、「用途地域」という欄があります。ここに「1種住居」「第1種中高」などと用途地域を示す記載があれば市街化区域内だとわかります。「無指定」とある場合は市街化調整区域にある物件の可能性があります。

土地の用途地域を調べてみよう！

1.「SUUMOで土地を探す」ボタンからエリアを選択
2.物件一覧から、気になる物件を選択
3.詳細画面から用途地域を確認

スマートフォン

PC

購入したいエリアを調べるには？

購入したい物件は確定していないけれど、この辺りがいいなというエリアのめどが付いている場合、そのエリアが市街化区域かどうかは自治体が公表している都市計画図から判断ができます。市町村役場の担当部署に出向いてもわかりますし、インターネットで「○○市　都市計画図」と検索することで確認できます。

自治体が公表している都市計画図で、市街化区域かどうかを知ることができます。都市計画図は市町村のホームページで公開されていることが多いので確認してみましょう（画像／PIXTA）

市街化区域内の農地に家を建てるには？

農業委員会へ届け出が必要

農地に家を建てたり、駐車場にするなど、農地以外の使い方に変えることを農地転用といいます。転用するには、その農地が市街化区域内なのか市街化調整区域内なのか広さはどれくらいなのかによって許可や届け出のルールが違ってきます。

市街化区域内にある農地に家を建てる場合は農業委員会への届け出のみで転用可能です。ただし、自治体によっては条例などで転用ができないケースもありますから、まずは地元の農業委員会に相談するのが近道です。

農地に家を建てる農地転用を行う場合、市街化区域内なら農業委員会の届け出だけで転用可能なのが一般的（イラスト／つぼいひろき）

市街化区域内に土地や建物を所有していると税金がかかる？

都市計画税はいつ、どこに納税するの？

市街化区域のデメリットでも触れましたが、市街化区域内に不動産を所有していると都市計画税がかかります。

都市計画税は東京23区内の場合は東京都に、それ以外は市町村に納税する地方税です。固定資産税と同様、毎年1月1日に土地・建物などの固定資産を所有している人に対して課税されます。4月から6月頃に納税通知書が届き、一般的には年4回に分けて納めます（自治体によっては、一括での納税もできます）。

都市計画税はいくらくらいかかるもの？

都市計画税の計算方法は下記のとおり。

課税標準とは固定資産課税台帳に登録されている価額。この課税標準に税率をかけて計算します。課税標準は各自治体が決定し、都市計画税の場合は0.3％が上限です。

家を買ったり建てたりするのに、スムーズでメリットが多い市街化区域。物件探しをする際には、候補物件やエリアが市街化区域内かどうかを確認しておきましょう。