知っておきたいリゾートマンション購入。格安の中古物件の注意点や、定住した場合のメリットは?

知っておきたいリゾートマンション購入。格安の中古物件の注意点や、定住した場合のメリットは?

「自然豊かな環境で暮らしたい」「リモートワークの広がりで二拠点居住が可能なのでリゾートにも家をもちたい」という人からの注目を集めているのがリゾートマンションです。賃貸ではなく新築または中古で購入する場合、知っておきたいことを解説します。

リゾートマンションとは?

リゾートマンションと一般のマンションの違いは?

都会から離れた避暑地や観光地、ウインタースポーツが楽しめる雪国や海を望む南国のリゾート地。そんな日常生活から距離を置ける場所で分譲されたマンションがリゾートマンションです。購入者の多くが、生活や仕事の拠点のある街の住居とは別に、第二のわが家として手に入れ、週末や長期の休みに利用する、というのがリゾートマンションの使い方。

一般的なマンションとの大きな違いは立地に対する考え方でしょう。一般的なマンションは、そこから通勤や通学をし、また生活の拠点になるため、最寄駅までの距離や通勤通学先への所要時間といった交通の利便性、周辺に商業施設や病院などがあるかといった生活利便性が重視されます。

しかし、リゾートマンションの場合は交通や生活の利便性よりも、眺望の良さや自然相手にどんなアクティビティができるのかといった、リゾートライフを満たすことが重視されます。

また、リゾートマンションの場合、短期間の滞在が主流のため、間取りは3LDKや4LDKといった個室が多いプランよりも、広々とした空間を満喫できるワンルームや1LDK、2LDKなどが多いといえます。

リゾートマンション(別荘)は定住できる?

リゾートマンションはもともと、定住用に分譲された物件ではありません。しかし、多くのリゾートマンションで、リタイア後に自宅を引き払って移住した人、環境のよいところに住みたくて定住を目的で購入した人など、一定割合の定住者がいます。

定住者についての対応は物件(管理組合)によってさまざま。特に問題視しておらず、定住者の割合が増えているリゾートマンションもあれば、「本来のリゾートマンションの使い方である非定住者と、ずっと暮らしている定住者では、管理費の負担に不公平を感じる」という考え方から定住禁止を検討するリゾートマンションもあります。
購入を考える場合は、定住者の割合などについて不動産仲介会社に確認しておくことが大切です。

高原にあるリゾートマンションのイメージ
(画像/PIXTA)

リゾートマンション(別荘)のメリットは?

一般のマンションと比べた場合、別荘として使われるリゾートマンションにはどんなメリットがあるのでしょうか。

手ごろな価格で購入できる

現在購入可能なリゾートマンションは、ほとんどが中古物件として売り出されているものです。そのため、都心の新築マンションに比べて、築年数がたっていること、地価の安いエリアが多いことなどから、手ごろな価格で手に入れられるケースが多くあります。後述しますが、エリアによっては100万円未満、100万円台といった格安の中古マンションも売り出されています。

自然などの環境に恵まれている

リゾートマンションがあるのは「リゾート」ですから、自然豊かなエリアです。眺望の良さを考えてプランニングされた物件も多く、海や山などの景色を楽しむことができます。

共用施設が充実している

リゾートライフを楽しむために計画されたリゾートマンションですから、大浴場やラウンジ、テニスコートなど共用施設が充実している物件も多くあります。

生活音などのトラブルが起きにくい

定住者もいますが、リゾートマンションは基本的には不定期で短期間暮らすためのもの。そのため、自分が滞在する時期に上下階や両隣が不在のことも多くあるでしょう。生活音がうるさいなど、近隣トラブルになる可能性は、定住している一般のマンションよりも低いと言えます。

オンとオフを分けてリフレッシュできる

都心にある自宅は周辺環境がにぎやかすぎて落ち着かない、リモートワークで家が仕事場になってしまい安らげないなど、自宅ではオンとオフの切り替えが難しいと感じている人も多いでしょう。リゾートマンションを所有していれば、いつでも気の向いた時に出かけてリフレッシュが可能です。

プールのあるリゾートマンションのイメージ
(画像/PIXTA)

リゾートマンションのデメリットは?

リゾートマンションでは、一般のマンションにはあまりないデメリットに直面することも。

管理費や修繕積立金が高い

豪華な共用施設の維持費がかかったり、リゾート地のため管理員が住み込みになり人件費がかかったりなど、一般のマンションに比べて、管理費や修繕積立金が割高な傾向があります。

管理組合が機能していない物件がある

築年数が古いリゾートマンションでは、所有者が相続等によって変わっているケースも多くあります。そのため、あまり利用されず、管理費や修繕積立金を滞納したり、管理組合の活動に参加しなかったりという区分所有者が多い物件もあるのが現状です。

生活するのには不便な環境

自然環境には恵まれていても、買い物など生活には不便なのがリゾート。ちょっと足りない食材を買いに行く、という街なかでは気軽にできることも、リゾートマンションのエリアでは遠くまで車を走らせることに。定住の場合は、車が必須になると考えておきましょう。

セカンドハウスや別荘とはどう違うの?

セカンドハウス、別荘、コンドミニアムについて解説

自宅のほかに所有する家にはセカンドハウスや別荘という、いくつかの種類があります。また、コンドミニアム、という言葉も聞いたことがあるでしょう。それぞれにどのようなものなのか、見ていきましょう。

セカンドハウス

生活の主な拠点となる「自宅」のほかに所有している、「もうひとつの家」がセカンドハウス。日常を離れて休日を過ごすための家や、仕事の利便性を考えて所有している家など、さまざまな利用法が考えられます。立地は関係がなく、自宅の近くにあっても、リゾート地にあってもセカンドハウスになります。

別荘

生活の主な拠点となる「自宅」のほかに所有している、「もうひとつの家」という点ではセカンドハウスと同じなのが別荘です。ただし、別荘の場合はリゾート地など自然環境に恵まれた場所にある一戸建てのイメージです。

似ているようでちょっと違うセカンドハウスと別荘ですが、税制上では明確に区分けがされています。

別荘が「日常生活の用に供しない家屋又はその部分のうち、専ら保養の用に供するもの」なのに対し、セカンドハウスは「毎月1日以上、日常生活のために使っている住居」のこと。ですから、リゾート地にあって別荘のようなイメージがある家やリゾートマンションでも、毎月1日以上日常生活のために利用していれば税制上は「セカンドハウス」となり、税制上のメリットが受けられます。

別荘のイメージ
(画像/PIXTA)

コンドミニアム

コンドミニアムは分譲マンションの一種で、所有権と利用権が区別されているもの。その住戸の所有者(オーナー)が利用しない期間は、キッチンや家具、洗濯機などが備えられた宿泊施設として貸し出されることが多く、所有者にはその利益が還元されます。賃貸型リゾートマンションと考えるとわかりやすいでしょう。

セカンドハウスとしてリゾートマンションを使う場合の税制上のメリットは?

自宅のほかに所有しているリゾートマンションを毎月1日以上生活の場として利用した場合、そのリゾートマンションは「セカンドハウス」として、固定資産税や不動産取得税の軽減措置が受けられます。

固定資産税の軽減

不動産を所有していると毎年固定資産税・都市計画税が課税されます。セカンドハウスのリゾートマンションの場合も課税されますが、新築で取得した場合は固定資産税が5年間(新築認定長期優良住宅は7年間)、税額が1/2になります。

不動産取得税の軽減

不動産を取得したときに一度だけかかる不動産取得税。セカンドハウスのリゾートマンションの場合、新築のほか、1982年1月1日以降の建築、または新耐震基準に適合していることが証明された中古住宅の場合は軽減措置が受けられます。

住宅ローン控除の適用

セカンドハウスを返済期間10年以上の住宅ローンで購入した場合、年末ローン残高に応じて所得税や住民税が安くなる住宅ローン控除(住宅ローン減税、住宅借入金等特別控除)が適用になります。ただし、現在の自宅で住宅ローン控除を受けておらず、セカンドハウスに引越しをすることが条件となります。

※軽減措置や控除を受けるためには、さまざまな要件を満たす必要があります。また、セカンドハウスとして認定されるためには、居住実態がわかる書類等の提出が求められる場合があります。対応は納税先によって異なりますので、固定資産税については市町村役場、不動産取得税については都道府県税事務所、住宅ローン控除については税務署にお問い合わせください。

リゾートマンションで暮らすイメージ
(画像/PIXTA)

リゾートマンションは住宅ローンで買える?

定住するための購入なら住宅ローンは利用OK

住宅ローンは、融資を申し込む人の生活の拠点となる住宅が対象です。ですから、現在の住まいの住宅ローンが完済していて、購入後はリゾートマンションに定住するのであれば住宅ローンの利用は可能。ただし、返済能力などの審査に通ることが必要です。

セカンドハウス利用でも【フラット35】なら借りられる

リゾートマンションを定住する自宅ではなく、セカンドハウスとして利用する場合、銀行など金融機関の住宅ローンは借りられないのが一般的。金融機関によってはセカンドハウスのためのローンを用意しているので、そちらを利用することになります。現在、住宅ローンを返済中の場合は、新規で借りるセカンドハウスローンの返済額の合計が収入基準を満たすかなどの審査に通らなければなりません。

なお、【フラット35】は、セカンドハウス取得のために利用が可能です。

ローンで購入したリゾートマンションを、賃貸に変更できる?

銀行のセカンドハウスローンでリゾートマンションを購入し、途中で賃貸に変更する場合の対応は銀行次第です。また、【フラット35】は自分で住むための住宅であることが条件ですから、用途を賃貸に変更することはできません。

格安で買える中古のリゾートマンションはおトク?後悔しないリゾートマンション購入のポイント

リゾートマンションで後悔するリスクは、格安物件に潜む?

SUUMOの中古マンションの検索ページで、キーワードに「リゾートマンション」と入れて検索すると、100万~200万円台という格安のリゾートマンションが多数ヒットします。このように、今、リゾートマンションを格安で手に入れることは難しくありません。

でも、格安なのには理由があります。

今、売りにくくて格安なら、将来も売りにくい

一般のマンションに比べてニーズが少ないため、なかなか買い手がつかないのがリゾートマンション。つまり、なかなか売れないから安くなっているケースも多いのです。安く買えるのはよいかもしれませんが、困るのはいざ自分が売却しようとしたときも、同様に売りにくいことです。将来は子どもたちにと思っても、子どもたちがリゾートマンションを欲しがるとは限りません。相続後、維持費がかかるので売却しようとしてもなかなか売れず、子どもにとっては負の遺産となる可能性があります。

管理費、修繕積立金の滞納に注意

格安で売られている場合、管理費、修繕積立金などが滞納されているケースもあります。滞納があれば、買主に滞納額が請求されることがありますから、契約前に管理組合や不動産仲介会社に確認することが必要です。

リゾートマンション購入検討時のチェックポイントは?

格安物件に限らず、リゾートマンションを購入し、定住、利用する場合のポイントも知っておきましょう。

管理組合の活動状況を調べておく

定住していない人も多いリゾートマンションの場合、一般のマンション以上に管理の状態や管理組合の活動をチェックしましょう。共用スペースの掃除や設備の管理がきちんとされていない、管理組合の理事会に理事たちが参加しないなど、管理や管理組合が機能していない物件は、劣化も早く、いずれ暮らしにくい環境になりがちです。

年間の維持費を確認

リゾートマンションは管理費や修繕積立金が高めの傾向にあります。そのほか、固定資産税や、定住するなら住民税もかかります。国民健康保険は自治体によって保険料が異なり、東京23区よりも保険料が高い地方都市も多くあります。また、車が必要になるなど、新たな出費が生まれることも。年間でどれくらいのコストがかかりそうか、考えておきましょう。

行きやすい距離か、すごしやすい気候かなど、立地を検討

リフレッシュのためにときどき利用するなら遠くても良いのでは、と思うかもしれませんが、自宅からの行きやすさは大切。あまりに遠かったり、道路が渋滞する場所にあるリゾートマンションは、通うのが面倒になりがちです。気が向いたら苦にならない所要時間や方法で到着できるエリアで探すといいでしょう。

また、リゾートマンションのあるエリアの気候が自分や家族にとって快適かも大切。購入前に近隣のリゾートホテルや貸別荘を利用して確認するのがオススメです。

寒い地方のリゾートマンションのイメージ
(画像/PIXTA)

リモートワークに利用できる二拠点居住の場所として、また、より良い環境を求めてのリゾートマンション購入を考えるなら、まずは自宅から通いやすいリゾートエリアを探してみるといいでしょう。

まとめ

リゾート地にあるリゾートマンションは別荘としても、定住の場所としても利用できる

毎月1日以上、生活のために利用する場合「セカンドハウス」として税制上のメリットもある

格安物件は、将来、売却を考えるなら注意が必要。また管理費や修繕積立金の滞納がないかも要チェック

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公開日 2021年08月26日
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