先人に学べ!失敗しないマンション購入術

先人に学べ!失敗しないマンション購入術

希望条件に沿いながら物件選びをしていても、実際に住んでみたら想像と違ってがっかり。そんな事態にならないために、今回は先輩購入者の「失敗」を専門家が分析・解説。失敗しない購入の参考にしてみてください。

▼お話を伺った専門家
リボンブレインズ 代表取締役 澤地塔一郎さん

不動産コンサルタント。新築マンションや土地活用に幅広く関わる。執筆やセミナー講師としても活躍する。

購入タイミングで失敗

もっと希望にあったマンションがあったかも、ちょっと高値をつかんだ?など購入タイミングの後悔を分析

<失敗談/タイミング1>

「急な転勤が発生。市場が天井と言われるタイミングで買ったからか、売却もしにくくて困った……。」

「専門家アドバイス」経済や社会情勢から現状を判断しよう

買い時かどうかの悩みはいつの時代もつきものですが、経済や社会情勢、そして住宅ローン金利の動向は判断材料のひとつになるでしょう。例えば1990年代のバブル崩壊間際は、住宅の価格が高騰するとともに、住宅ローン金利がググッと上昇。当時の住宅金融公庫の金利ですら5%超となりましたが、バブル崩壊で価格が一気に下降しました。

現在も景気が良くなってきており、さらに東京オリンピック開催前ということもあって建築需要が増加。建築費全体が上がっていることなどから価格が上昇。さらに今後消費税が上がるかもしれないなど経済情勢も動いています。それでも金融緩和が続く中、住宅ローン金利は低く安定しています。多様な情報を見て判断することが大切です。ただひとつ言えるのは、買いたい時が買い時だということ。いつまでも待っていては買えません。無理なく支払える価格であれば、買うと決めたタイミングが正解なのです。

<失敗談/タイミング2>

「契約したらもっと希望に近い立地にマンションが登場……。くそー」

「専門家アドバイス」再開発情報などもチェック

SUUMOをはじめ、これから販売が開始される情報は隈なくチェックしておきましょう。また、再開発でマンションができることもあるので、行政機関が出している街の開発情報も調べておくと、より希望立地に近いマンションが見つかるかもしれません。もちろん予算や間取りが希望に合うかどうかは分かりませんし、住宅購入は動機があってのことだと思います。そのタイミングで最も希望に合ったものを選べればいいのではないでしょうか。

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物件・間取り選びで失敗

最も多いのが物件、間取り選びの失敗。眺望や日当たり、プランや周辺環境など、項目別に押さえておきたいアドバイスを紹介。

<失敗談/家具・インテリア>

「寝室や洋室などリビング以外の居室が柱や梁が出ていて、希望のベッドや家具、照明がおけなかった……」
「洗濯機が入らない……。本当はドラム式の大きなものが欲しかったのに。コンセントの位置も不満」

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「専門家アドバイス」柱、梁、部屋の寸法まで間取図で確認

間取図では柱や梁の場所も確認できます。部屋の寸法も書いてあるので、置ける家具が分かるはずです。またモデルルーム見学の際は、希望の家具サイズを事前に確認し、メジャーを持って見学を。洗濯機や冷蔵庫の場合、扉の開く向きなども考えて計測しましょう。さらに言うと、いざ購入した後に搬入できるかどうかもチェック。玄関は通ってもキッチン入口が通らないということもありますから。

<失敗談/間取り・広さ>

「モデルルームの印象が強くて、実際に入居したら狭く感じてしまった。特にキッチンまわりの幅。夫婦で料理できると思えるくらいの広さだと思っていたのですが、冷蔵庫など家電を置いたら思ったより幅が狭くなってすれ違いにくい」

「専門家アドバイス」実際にサイズを測ってみる

モデルルームは通常、プランの中でも広めの間取りをさらに改変していることが多いので、自分たちの検討している住戸の広さと比較することが大切です。モデルルームに設置されている家具や家電だけでなく、通路幅を測ったり、二人ですれ違ってみたりするなどしっかりと試してみましょう。

<失敗談/間取り・広さ>

「中住戸のため左右の壁に窓がない。思ったより圧迫感がある」

「専門家アドバイス」ワイドスパンの住戸をチョイス

マンションは8割方が中住戸になります。圧迫感を少しでも減らしたいならば、幅が広い「ワイドスパン」の住戸を選びましょう。また天井が高い住戸や広いバルコニーがあれば、視界が広がるので、同じ面積の住戸よりも開放感を感じやすいです。また、背の高い家具を選ばない、壁に絵を飾るなどインテリアにも工夫するといいかもしれません。

<失敗談/周辺環境・日当たり・騒音>

「駅徒歩10分表記だったのですが、実際に女性の足で歩くともう少しかかる。しかも歩道橋を渡らなくてはいけないので、15分程度はみなくてはいけない。仕事帰りに子どもを迎えにいって、買い物してだとちょっと疲れる」

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「専門家アドバイス」実際に歩いて確かめるのが基本

不動産広告上の距離は1分=80m。成人男性が1人で歩くならその程度かもしれませんが、女性や子連れだともう少しかかることが常なので、実際に歩いて確かめましょう。また、歩くことで信号が多かったり、横断歩道がなかったりとどんな道かが分かるので、具体的に毎日の暮らしが想像できるはずです。最寄駅だけでなく、子どもの通学路なども同様です。

<失敗談/日当たり>

「日当たりを重視して購入。ハイサッシで間口が広くもちろん南向き。でも実際に暮らしたら、日当たりが良すぎて夏前から秋になっても暑い……。遮光カーテン、エアコンフル稼働で結構な出費。床の日焼けも気になる……」

「専門家アドバイス」モデルルームの資料や模型で確認

日当たりは方角と開口部の大きさに左右されます。南向きは夏は少し暑いかもしれませんが、逆に冬は暖かくなるメリットがあります。しかしタワーマンションの上層階などではかなりの暑さになるので、あえて北向き住戸を選ぶ人もいます。モデルルームには大抵日当たりが分かる日影図や模型などがあるので、ある程度確認できます。

<失敗談/騒音>

「目の前公園で眺めがいいって思っていたら、夜、若者たちが集まる公園だった。うるさいし、ゴミのぽい捨てが多くて景観も……。さらに上階からの騒音もあって毎日ストレス」

「専門家アドバイス」物件周辺も実際に目で見て

現地周辺を実際に歩いたり、地図を使って確認しましょう。また、平日だけでなく休日、夜など時間帯を変えてチェック。加えて車の出入りが多い消防署や救急病院、配送センターなどの施設との位置関係も確認しましょう。また上階からの物音はコンクリートのスラブ厚がひとつの目安になります。200mm~220mm以上で設定され、フローリングの防音等級に優れたものや二重床のマンションを選びましょう。

マネープランで失敗

高額の買い物で、長く支払いが続く住宅ローンだから、マネープランはしっかりしておかないと大変なことに。ローンの組み方や購入後にかかる費用などを確認しておこう。

<失敗談>

「高額なローンを組みすぎて支払いができなくなってしまった…」

「専門家アドバイス」無理せず長めに借りるのが鉄則

金融機関は年収などを基に借入額の上限を決めていますが、借りられる金額が自分たちにとって無理なく返せる額とは限りません。また、管理費や修繕積立金などの支払いもあります。例えば今の家賃をベースに、毎月の返済額に管理費などを加えて、無理なく返せる金額なのかをじっくり考えましょう。また、低金利で住宅ローン控除が充実している現在を考えれば、頭金を抑えてできるだけ長期間のローンを組み、月々の支払いを抑えながら、不測の時のための出費に備えておくのも安心材料に。また自分たちに合ったマネープランを立てるには、モデルルームや金融機関で住宅ローン相談会が頻繁に開催されているので、相談してみるのもいいでしょう。

<失敗談>

「ボーナス払いを多くしたらボーナスが大幅ダウン。貯金が大きく目減りした……」

「専門家アドバイス」不確定の収入は貯蓄にまわして

景気が上向いてきたとはいえ、ボーナスは変動するものと考えて、できるだけ返済計画に組み込まない方が無難です。そしてボーナス分は繰り上げ返済に使うなど返済期間を減らす方向に使った方が安心して暮らせるのではないでしょうか。

<失敗談>

「共同ローンを組んだら離婚。泥沼で心身ともにへとへと」

「専門家アドバイス」共働き前提は余裕をもって

共同ローンをあえて反対はしません。実際、豊かで快適な暮らしを手に入れたご夫婦も沢山いらっしゃいます。また、離婚を想定しての購入はないと思いますが、共同ローンを組む場合、どちらか一方が支払えなくなる、働けなくなるリスクを考えてジャッジを。特に女性は出産や育児期間に収入がガクッと減ることもあるかもしれませんので、人生設計を加味した住宅ローンの組み方を考えましょう。

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公開日 2017年12月04日
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